成为“淮海路”市级商圈地标性建筑
节能的设计理念与艺术、人文的完美结合
荣获 “美国能源与环境设计(LEED)金级预认证”奖项
整体建筑面积约13万㎡,其中商业约4万㎡
包括商业部分/配套设施用房
B3层为3000㎡艺术展示中心
B2-L4层(地下地面六个楼层)为购物中心
(L4与L5层打通做餐饮)
L6-L9为停车场,不同于常规地下车库
项目开发商为香港新世界集团
▼K11开发商与外观
上海K11购物艺术中心
主要面向25-50岁追求现代生活的社会消费群体
以及拥有一定的经济能力中高端商务人群
懂的享受并追求生活品味的中产阶级
同时辐射商圈内追求潮流时尚的消费者
K11处于“淮海路”市级商圈核心位置
淮海路商圈位于上海中心地带
是上海传统的国际时尚商业区
浓缩了上海的百年历史
此地人流集中、商业氛围;想好
但K11依靠独特的艺术融合定位
避免了与周边商业的同质化竞争
让其得以在商圈内长久吸引消费者
▼K11外观
02 |项目定位
总体定位
“艺术.人文.自然”融合的购物艺术中心
形象定位
创意、艺术、潮流、时尚
档次定位
中高档定位
商业定位
集高端零售/品质餐饮/精品生活服务为一体
互动艺术乐园、舞台感的购物体验
以零售为主(时尚潮流),各式美味餐饮次之
部分配套,商量娱乐业态为辅
▼
区位/交通/商圈/客群
01 | 项目区位条件
K11地处黄浦区的淮海中路黄金商务区
为传统商业圈,周边商业与历史人文气息浓厚
周边写字楼商业酒店林立
另有上海商业文化旅游地标——上海新天地
▼商圈分布图
02 |项目周边道路/交通
地铁:邻地铁1号线黄陂南路站(B2层可直通)
为地铁上盖商业,为项目带来了充足的人流
公交:200m范围内有6个站点13条线路
驾车:经淮海中路路/金陵中路/马当路/黄陂南路均可达
项目通达便利性极佳,消费人群到达性高
▼
序号 站点名称 公交线路 1 淡水路金陵东路 沪商高速专线 2 淡水路长乐路 大桥一线高峰车/沪商高速专线/沪溏专线速 3 长乐路淡水路 198路/上川专线 4 淡水路金陵中路 沪溏专线 5 嵩山路淮海中路 109路/732路981路/隧道八线 6 黄陂路淮海中路 911路/922路 地铁站 地铁一号线黄陂南路
03 |商圈及周边商业分析
现已成为上海市老牌商圈地标性建筑
“淮海路”市级商圈核心位置
高档商场、甲级写字楼与五星级酒店林立
商圈氛围发展成熟、商业消费支撑强劲
▼商圈示意图
项目所处的核心区内多商业体数量多、种类全
中环广场、瑞安广场、香港广场等高楼大夏毗邻而居
商圈内商业竞争度很高,存在同质化与分流现象
K11以其独特定位及与艺术自然相融合的主题
颠覆了同商圈内商业地产的同质化堡垒
商圈内汇聚众多消费人流,本项目消费支撑强劲
▼上海K11商场周边主要商业
04 |项目客群分析
中产阶级+商务客群+周边年轻白领+旅游人群
项目定位为全新体验的购物艺术中心
自带客流,精准吸引目标客群
企业写字楼,众多企业环绕,提供了大量商务客群
淮海路街区沉淀上海百年历史,已成为旅游目的地
旅游客群的导入增加了商场的客群来源
项目所处地段人流集聚,消费力强,客群充足
▼
建筑规划特色分析
整体项目
由Kokaistudio国际建筑事务所主持设计
一家多元化综合性多次获奖的一流设计事务所
主要专注于发展文化、商业、酒店及零售方面的项目
同时也广泛涉及到城市更新中文化遗产再造项目
▼Kokaistudio代表性作品
01 | 外立面及内部空间
作为改建项目,K11的外形并不算出色
外立面中部分ART DECO风格建筑予以保留
体现出对城市人文的尊敬
其余部分则进行了重新装修,融入自然、艺术等理念
包含33米巨型人工瀑布(背面是景观垂直电梯)
看上去大气磅礴,前面多垂直绿化
垂直绿化墙与艺术家打造的金属蝴蝶融为一体
采用LED线性沅墒灯与小投光灯相结合的照明手法
加强了建筑的立体感与层次惑,给人艺术感
使其在周边商业项目较多的情况下脱颖而出
K11在外墙上不同角度的LOGO,夜晚会有透灯效果
看起来十分精致,也让项目曝光率增大
▼外立面
K11室内空间呈“U”型平面动线,沿中庭展开
有机形态玻璃天棚直接与双层楼高的商场地下天井连结
K11 的各区域都与自然界明确相关
(森林、湖泊、瀑布、垂直花园等)
并在叙事顺序中彼此紧密相连
从建筑入口到内部动线都经过了彻底重构
形成了一连串环绕户外中庭、完美衔接的想象体验
在这段“想象之旅”中,
公共空间、艺术展示区和高科技元素错落交织
自然素材与生活元素点缀其中
▼室内空间
02 | 项目平面结构
K11为超高层+裙楼商业的结构
整体形态不规整,平均长86m,宽76m
内部动线环绕中庭,整体呈“U”环状
含一个中庭(约430㎡),艺术化打造玻璃幕墙
向下延伸至B1室内圆形休息椅处
不仅增加了中庭的美感,更增加了B1的人流
▼平面布局图
03 | 项目动线分析
车流:K11购物中心设有3个出入口
南侧为商场主入口
北侧为办公入口,车入口1个位于东北侧
停车场位于6-9楼商业经营价值不高楼层
为国内少见的设计
车流动线受限于道路,易产生拥堵
外部入口: 在L1设置了3个出入口
写字楼入口放置在北侧,商办统一而又区分
内部动线:主动线呈“U”形,以外中庭为核心
在人流不易到达位置陈列艺术品,悄无声息引导顾客
保证顾客行走动线与商铺到达率
扶梯沿动线设置,数量充足,垂梯居中
平面与垂直动线结合,有效引导消费客流
其它:B2设置有入口,可直接连通地铁,导入人流
▼车流动线
▼外部动线
▼内部动线
04 | 指示导向/人性设施
导视系统整体简约现代、且充满设计感
在B1层设立服务台,提供商场指引
指示牌、艺术学院地图、导视牌、楼层指南、广告灯柱
多方位多种导视图设置,且均布置在垂直电梯附近
同时在楼层导视前提供人工咨询服务
Vi应用较多,K11的标志性小圆点随处可见
美观性与导视实用性相结合
▼
各楼层的空间中布置了国内外知名艺术家的作品
引导着客流动线,让消费时间更“有趣”
在客流不易到达的地方设置艺术展览点
▼LG1层休息座椅
真正做到了注重人的体验,布置了众多人性化设施
免费充电桩、屋顶开放空间、各类休息座椅等
使顾客消费的同时亦能获得愉悦的休息体验
▼人性化设施
05 | 停车场设计
停车场位于商场的最高层6-9楼,不同于常规设置
此处商业价值较低,用于停车场是国内比较少见的
共约270个泊车位
内部采用分区设计(字母标识+墙体颜色区分)
且导视清晰,消费者可停完车后乘观光电梯直达商场
但停车场设计限于物业硬件,仍存在一定不足之处
去停车场需盘旋上6-9楼,不方便还考验技术
入口位于商场后方写字楼下,寻找不便
06 | 卫生间设计
卫生间整体品质高档(设计/设施/整洁度)
与商场定位及建筑硬件品质相契合
厕所通道以原木为主色调,内部环境整洁
母婴室、外部休息座椅、洗手池、婴儿座椅等
设计品质化及人性化为两大突出亮点
▼
项目总结
上海K11购物艺术中心
看见的多是K11艺术化的装置和充满创意的活动
整体看起来一切都是那么光鲜前卫
但细究之下我们可以看到K11成功的原因
在于其在管理和运营方面沉淀多年的经验
而项目所处的客观条件与自身建筑设计方面
也存在着不少亮点与劣势值得探讨
亮点一:区位得天独厚,消费支撑强
处于上海市传统高档商业街区淮海路商圈
商业氛围浓厚,有足够的人文历史积淀
区域内集中了大量的涉外写字楼和商场
高级住宅项目和顶级商务圈的支撑
保证了K11的消费群体和消费档次
亮点二:地铁上盖,公共交通便利
地铁一号线与B2层直通,消费者可直达商场
B2层入口用电子表铺设的通道引人注目
加上200m范围内公交线路10余条
便捷的交通为K11带来了充足的人流
亮点三:改造过程中建筑设计独具匠心
建筑立面实现了完美的新旧结合
中庭设计独出心裁,不仅拥有巨型户外水幕
正对淮海路的建筑正面内拢成一个户外弓形前广场
同时有机形态的多维玻璃天棚美观与实用兼具
外立面与内广场墙面则布置了垂直绿化墙
整体充分结合了自然与科技
带给消费者全新的感官体验,使自身成为艺术品
亮点四:功能设计最大化便利消费者
商场导视系统充足且设计美感足
过道走廊的顶部与地面设计运用线条与几何图形
浅黄、浅褐色与深棕色相结合、碰撞
实现了“艺术与空间相融合”的主轴线
整体动线设计采用构思巧妙的“想象之旅”
涵盖地下三层至地上六层(楼顶花园)
实现了功能区之间平衡高效的客流分配
艺术展示区、公共空间、