竞合与升级
撰文|梁珊
主编|付庆荣
图片来源|小红书@武汉武昌万象城官方
三伏之夏，火炉武汉。 十万来客，日销破亿，武汉SKP现象级首秀，给武汉高端商业注入一剂强心针。
回看武汉高端商业进阶路径，已然从武商MALL、恒隆广场、K11会战武广商圈的1.0时代，进入到武商、恒隆守擂，万象城、SKP“杀神”的2.0时代。
这十数载光景中，武汉商业围城大开，消费潮流年轮式变迁与迭代。“剩者为王“”，不再是一种调侃，而是实力的宣言。新秀上台，有的不只是意气风华，聚光灯亮起的那刻，守业重任已落。
高端商业的魔幻戏码，在这个折叠时代，必然不会就此落幕。但时间是最好的筛子，谁能在江城笑到最后，谁就是真正会发光的金子。
01
武汉高端商业
2.0图谱
2006年武汉商场爆破，2007年武汉国际广场开业，定位高端，瞄准江城中产富人。此后十余年，作为武汉本土运营商，持续霸榜武广商圈。
这段高光岁月，成为改革开放时代下的武汉商业的一段风云叙事。可随着购物中心行业巨变，头部企业全国性扩张，武汉围城渐开，外来玩家纷至沓来。
2010年起，以永旺梦乐城、荟聚、万达广场、武汉天地等为代表的明星项目先后入市，脚跟渐稳。
而改变原有商业格局的，是全新高端MALL的到来。恒隆、新世界发展分别在2013年、2014年重金拿地闯入航空路商圈，与武广、国广贴身而立。
2013年，恒隆摘得武汉P（2013）001商业地块。2021年，武汉恒隆广场重磅登场，与国广、武广整合而成的新武商MALL，正面竞争。
同为港资的新世界发展，2017年勇闯光谷开出K11 Select，后又通过改造同在武广商圈的新世界百货中心店，在2020年开出继上海之后的内地第家K11。
至此，武商高端商业1.0图谱格局已定，主战场集中当时武汉高端消费的聚集地——武广商圈内，主力玩家是武商系，以及恒隆、新世界组成的港资队。
据赢商研究中心统计，目前在武广商圈内共8个主要商业体，商业体量达104.33万方，半数项目均是在2020年后开出，但从体量上来讲，武商集团仍占有绝对优势。
武广商圈，已见饱和。后进的高端玩家们，改变策略，另寻宝地。 它们或选择目前武汉中高端商业相对空白区，押注未来消费增长较强的区域性成熟商圈；或选择周边商业快速迭代升级的潜力区，以期成为区域商业进阶的领头羊。
华润武昌万象城、北京华联SKP均选择落位在汉江南岸，推进南岸高端商业的提质升级，打破原来“北强南弱”的商业格局。居住在南岸的高端消费人群不再需要驾车十数公里过江购物，便捷性提升，圈地自萌。
而武汉光环购物公园，则落在东湖区将军路街宏图大道地铁站旁，“将依托武汉极地海洋公园优势，打造武汉首个海洋主题购物公园”。此外，武汉光谷万象天地、周大福金融中心则分别安家将洪山区、江岸区。
不难看出，武汉高端商业的2.0图谱中，一方面玩家呈现多元化，不限于本土运营商和港资运营商，还有华联、华润这些高端商业的头部企业；另一方面，项目的区域布局多点开花，主打一个“在我的地盘听我的”的独家感与稀缺性。
02
武商、恒隆守擂
万象城、SKP挑战
跨入高端商业2.0时代，竞合共生成了各路玩家的头等任务。
守擂派的武商、恒隆们，需要持续动态调整、精化深度运营，以守住优势之局。而以万象城、SKP、光环为代表的挑战派们，则需要各取所长，另辟蹊径，以立稳江湖之位。
01
武商、恒隆守擂：动态调改、精细化运营
武商集团向内保增长，向外求增量
为了不被后来者居上，武商集团近年动作频频，先在武广商圈通过将原武广、国广两座商场合并，成为新武商MALL，统一品牌标识并改造内部动线，完成项目外围改造以及地下停车场地坪改造等硬件提升工作。同时全面启动名品旗舰店升级计划，以进一步巩固其在武广商圈的竞争优势及高端市场份额。
同在武广商圈，武商Mall隔壁的武商Mall·世贸也开始进行项目业态调整，探索黄金珠宝自营新模式，与武商MALL一齐发力，结合优势寻找内部业绩新增长点。
●南昌武商MALL公众号
公开数据显示，2023年全年武商MALL销售额181亿元，在全国商场业绩中仅次于北京SKP和南京德基广场，市场表现仍比较强势。
另一方面，武商集团开始向外寻求新增长点。2023年4月南昌武商MALL正式开业，这是武商集团走出湖北的首个项目。目前已引入24家省份首店、4个城市首店，包括VERSACE、Chloe、Qeelin、TORY BURCH、MAX Mara、MAX&Co.、卡地亚、杰尼亚等奢侈品牌，LV、GUCCI、BVLGARI、Tiffany等门店也将在近年陆续开业。
同时，在集团层面，武商集团完成了旗下商场的新会员系统、数字一卡通系统升级，为消费者们提供更好的会员服务，以增强用户黏性。
恒隆广场仍在调整期，
坚持零售为主的高端调性
武汉恒隆广场，是恒隆在华中布局的首家恒隆广场，开业两年，目前仍处于调整期。从2024年中期报告来看，上半年武汉恒隆广场位列恒隆旗下8家高端商场中租金收入跌幅倒数第二，仅高于昆明恒隆广场。商场出租率还在小幅上升中，但相较其他城市更成熟的高端项目仍有一定差距。
持续的品牌招调，优化商场运营，是武汉恒隆广场的当务之急。2023年，项目引进多家新品牌进驻，其中有多家武汉首店，包括Balenciaga Pour Homme、Vivienne Westwood、Alexander Wang、Welldone、S.T.Dupont、TASAKI、GIADA、徕卡（Leica）及亮视点等。
此外，2023年，商场还进行了停车场大堂及商场外墙的提升工程，同时推出代客泊车等服务，还将原来的露天广场改造成了户外用餐区。为了给高端消费者提供更好的服务，恒隆广场内新增了VIC专项贵宾室。
在众多商场开始关注B1层的餐饮生意时，武汉恒隆广场反其道而行之，将其B1层的零售业态提升至76%，涵盖黄金珠宝、腕表、美妆护肤及时尚服饰等品类，仅保留茅台冰淇淋、亚里士多德哲学咖啡、TOPPED OFF COFFEE、VENCHI、Emack&Bolio`s五家餐饮品牌。
当下，武汉恒隆广场虽然出租率下降，但其租户销售额却同比增长20%，这与其坚持走高端零售路线的决策分不开。
“高端·奢华·雅致”的K11，
紧抓潮奢调性差异化竞争
不同于武商MALL、恒隆广场主打高端零售，武汉K11更强调其艺术潮奢的定位，在调整内部楼层定位与优化品牌组合上，聚焦小众潮奢风格。
武汉K11在业态调整上降低了零售与部分餐饮业态的比例，相应地增加了生活服务及文体娱业态的店铺数量，2023年引入任意健身旗下的分店EHON一泓健身，打造占地3000㎡的带半标恒温游泳池健身会所。
同时，引入了多家品牌首店，包括Beams华中首店、Kangol华中首店、Carhartt WIP华中首店、EXI.T华中首店、FRED PERRY华中全新概念旗舰店等，持续强化潮奢品牌组合。
作为融合艺术、人文、自然的购物艺术中心，不定期举办各类艺术展也是K11差异化竞争的软实力之一，2023年武汉K11接连举办了国家地理经典影像大展、梵克雅宝高级珠宝艺术展及灵感嘉年华、大师级咖啡文化节等各类文化艺术活动，增强文化艺术属性，并通过小红书、抖音等平台持续进行互动营销，拉动客流并实现拉新转化率85%。
光谷K11 Select则瞄准Z世代的年轻潮流客群进行品牌调改，与K11分立南北两岸，错位发展互为补充。除此之外，新世界还计划在江北头道街商圈打造全新的综合体项目，加密布局强化品牌的联动效应，以差异化的定位锁定关注潮流艺术的高端消费群体。
综上，面对新一轮的高端商业市场的外部竞争，守擂的武商、恒隆、K11们同步开始进行调改与升级。主要在以下几个方面：
*硬件提升：包括外立面、停车场、内部装修于动线、标识等硬件设施的维护升级；
*品牌招调：动态调整品牌组合，持续引入高能级品牌及城市、区域首店品牌；
*会员体系建设：通过完善会员体系，进一步增强高端消费人群的用户黏性。
02
万象城、SKP、香港置地：挑战不易，独辟新道
华润：武汉万象城强化体验，
武昌万象城填补区域商业空白
武汉万象城，晚于武汉恒隆广场一年开业，于2022年5月正式亮相。引进超70家首店品牌，目前奢侈品矩阵包含ROLEX、Bottega Veneta、Emporio Armani、Ermenegildo Zegna、Max Mara、Valentino Garavani、DOLCE&GABBANA、De Beers等，在数量及品牌级次上暂不及武商Mall跟恒隆广场。
何以破局？一方面，作为华润旗下在华中的首家定位M1的万象城项目，还在调整期的武汉万象城正引入