（2016年11月19日试营业）
商业总建筑面积23.9万㎡
地上12.7万㎡/地下11.2万㎡
B3-B1层：1550个停车位
开业至今出租率95%
▼七宝万科广场全景图
▼七宝万科广场夜景图
02|项目定位
整体定位
上海西南“为家而建”的全维度家庭娱乐购物中心
商业定位
找准“社区、家庭”目标，区级购物中心
功能定位
时尚服饰区、居家生活区、美食区、运动健身区、
亲子娱乐区、教育培训区、美容美体区
客群定位
全年龄段家庭消费客群
档次定位
中档为主，辅以高档
建筑规划特色分析
七宝万科广场建筑设计
由CallisonRTKL公司先期提供建筑方案
后改为德国ECE事务所继续外立面及内部建筑优化
中途因为需要在建筑上有创新设计
所以更换了建筑设计团队
01| 商圈分析
项目位于七宝商圈
是七宝商圈内最具品质的购物中心
该商圈 3Km内有10余个商业零售实体
其中包含1个购物中心、3个现代化城市综合体
而本项目消费平均可辐射距离达10Km
距离虹桥商务区商圈 4.5Km
距离吴中路区级商圈3.3Km
距离九亭、莘庄区级商圈9.5Km
▼七宝万科广场商圈分布图
▼3Km范围内商业分布图
▼3Km范围内商业项目
建筑亮点分析
备注：在2016年公众号文章中已有的内容不再赘述
以下是补充说明的内容
01|外立面设计
外立面融入区域文化
将“七宝”概念深入到外立面及内部空间设计中
宝盒主题+体块穿插+虚实结合
建筑概念寓意深刻，同时增强亲民性
▼北立面“宝盒”设计实景图
▼外立面图-日景
▼石材与镜面玻璃“虚实结合”
▼外立面图-夜景
运用镜面不锈钢/石膏板/金属板等新型材料
大面积使用水泥纤维板及“昂贵”石材
突出建筑品质
且石材与玻璃幕墙占比均等
具有较好的采光性/透光性，增强了商业元素
▼立面材料节点图
02 |出入口设计
主动连接地铁
地面/地下均与地铁相连
地面把地铁口设计在商场主入口广场处
地下把地铁口设计在下沉广场及商场内
下沉广场直通商场地下一层经营区
地铁出入口到商场直线距离小于50m
为项目导入了地铁的巨大人流
快速提升经营价值
▼地铁连接口实景
▼出入口人车动线
青年路设置私家车/货车出入口
民主路设置非机动车/私家车出入口
漕宝路设置私家车出入口
一般商场设置2个出入口算是理想状态
项目设置4个双车道出入口，极大便利驾车消费者
▼
▼车行出入口
项目针对不同类型车辆
设计了不同的车行动线
并划分了各自专门的停车区域
各车型出入间互不干扰，但又自成体系
▼
项目的四至道路各设置了4个人行出入口
与车行出入口分离，达到人车分流的效果
▼人行出入口
03| 内部平面动线设计
由中心广场均衡输送客流
四个广场采用“色差、景观”设计，聚集广场人气
弥补“ 十” 字型动线的方向感
入口广场
顶部变换彩色灯带及绿植吸引消费者视线
中心广场
采用彩色云环及彩虹楼梯景观节点设计
乐聚广场
采用退台及寻找“七个宝盒“主题设计
树屋广场
采用树屋装置及鸟巢天桥增加色彩
（备注：详见2016年12月本公众号文章）
▼
04| 内部垂直动线设计
项目共设91处电梯
包含62处扶梯和29处垂梯
可横向或纵向运输人流
各楼层的到达性较强
但若能在主入口处增加一处垂梯
消费者垂直流动的便利性会更佳
（如图中红圈所示位置）
▼
▼1F通下沉式广场扶梯/5F通屋顶花园飞天梯
项目根据道路等级/到达便捷度
规划内部动线及店铺位置
提升物业的商业价值
凸显四大功能分区（广场）
主题鲜明的中庭串联整个消费动线
而顶楼花园集市则形成“ 喷淋式 ” 导流
▼各楼层垂直动线图
05 | 地下车库设计
地下停车库采用8.4m柱网
地下二/三层车库层高3.5m
采用不同色彩对车库进行分区
并且还个性化地设置了“女神停车位”
▼
06 | 导视系统设计
整个商场有效利用边角区域
包括电梯厅墙面/自动扶梯下方等
吊牌、立牌、电子导视屏均有
设置在各动线节点处
导示系统形式多样，实用性强
使消费者快速到达目的地
但忽略了对十字动线中心处的方向指引
▼导视立牌/地面导视
▼室外导视/室内吊牌
▼电子导视屏
07| 商场人性化设计
商场人性化设计形式多样
注重公共空间的趣味性、便捷性
强调便民服务的意识
在每层通往洗手间的走道上配置储物柜
更考虑到家庭使用需求，增加生鲜冷冻柜
突出“为家而建”的社区服务型初衷
▼
08 | 其他特色设计
无极限运动馆
在高楼层规划空中环形跑道
先定位后设计， 将经营理念植入设计
在项目建筑设计阶段，规划无极限运动空间
经营业态与建筑设计有机结合
增强互动性及消费者体验感
▼
项目亮点总结
万科广场作为上海西南首个家庭式购物中心
找准“社区、家庭”目标
成为家庭客群集合的体验场所
整体建筑风格现代时尚
突破地块局限性合理规划 内部动线
多种人性化的设计以及前瞻性的运动场馆设计
运用国际化设计思路
打造曲线退台/色差中庭
给消费者带来了强烈的场景体验感
漫步其中犹如置身灵动趣味空间
项目作为区级商业
在建筑设计方面舍得投入
室内空间便捷/舒适/趣味性强
成为辐射力最强
辐射客源最多的人流引擎
▼ 建筑设计的特色亮点(含2016年分析)
下期将继续为大家分享
项目的楼层业态布局特征分析
第二篇：顺应商业经营趋势品牌不断革新
引言
上周，我们对七宝万科广场的高品质、人性化的趣味空间做了分析，但对商业而言，建筑设计专业是基础条件，而根据精准的定位，与品牌资源强强联合用心招商，才能赢得市场的认可。
前言
七宝万科广场所处的闵行七宝镇
是以 原住民为主的上海老城区
商业周边 消费能力有限
如何 突破购买力、 扩大辐射
成为七宝万科广场的重要课题
本周我们就来剖析一下
七宝万科广场业态业种配置的规律！
整体布局及业态规划
01 |整体商业布局
入口广场
采用 高而窄的空间
具有明确的 指向性
人造变色光弥补顶部布局电影院
封闭了中廊而造成的采光不足
商场 主干道两侧的 高价值经营区
布置 中档偏高的 时尚潮流零售品牌
比如吸引女性客户的 快时尚及 轻奢专卖店
为商场带来 高租金收益
▼入口广场商业规划
中心广场
人流聚焦、往来密集
设置 LED屏幕/ 光云/ 彩虹楼梯
通过垂直方向的视线沟通
强化高楼层的可视性及趣味性
吸引消费者到达
彩虹课堂/自然探索市集/大鲁阁家庭娱乐
特色商家均布局于此
使之成为家庭娱乐/儿童娱乐的聚集地
▼中心广场商业规划
树屋广场
位置偏离中心广场和主动线
通过设置 树屋造型装置
增加视觉吸引力
布局 暗恋桃花源、 高线花园集市
并采用 慢行交通
吸引客群往上导流并驻足停留
▼树屋广场商业规划
乐聚广场
无极限运动馆/ CGV影城位于乐聚广场
利用 中庭退台空间及 彩色宝屋
提升到达性、强调互动性
以 目的性消费及 特殊功能强化商业末端
▼乐聚广场商业规划
02 | 业态业种占比定位
解析一个商业项目首先看四大业态比例
七宝万科广场的四大业态占比
商铺数量占比
零售56%、 餐饮34%、 娱乐3%、 配套7%
商铺面积占比
零售41%、 餐饮32%、 娱乐16%、 配套11%
▼各楼层经营业态占比
▼整体各业态业种数量/面积分布
03 | 品牌特色分析
备注：在2016年公众号文章中已有的内容不再赘述
以下是补充说明的内容
项目集合了 年轻人最爱的人气轻奢品牌
如日本潮牌collect/point/ UR/ ZARA
UNIQLO快时尚旗舰店/木九十眼镜店
百丽品牌 鞋类集合店/SPAO/丝芙兰等品牌
以匹配区域里众多年轻家庭客群的消费习惯
▼人气轻奢时尚品牌
2019年初项目 新引入DIOR快闪店
助力国际性美妆的调性再次升级
再次提升商场时尚度
引领上海西南角的时尚风向
▼
项目还引进“ 包小姐和鞋先生”话题品牌
该品牌为国内网红品牌， 首次进驻上海
进一步丰富了商场的潮流内容
▼
项目引入众多跨界集合店
如西西弗书店/无极限运动馆
高线花园集市/时尚博自然探索市集等
以创新、多元组合吸引众多消费者聚集
此外还引入较多家庭类 和 运动类亲子品牌
如CGV影院中国旗舰店/台湾 大鲁阁家庭娱乐中心
星际传奇电动馆/NBA姚明篮球俱乐部等
成为上海西南角家庭娱乐的“ 新贵 ”
▼家庭式服务配套品牌
▼契合家庭的儿童共享书店
▼亲子类运动娱乐品牌
网红餐饮：商场引进了喜茶/摩都日料王者酒吞
古色古香的绿茶/一笼小确幸等网红餐饮店
人气特色餐饮品牌：汉来轩/大食代/赏味集市…
米其林星级餐厅：鹅夫人/莆田餐厅
为不同口味的消费者 提供多元化的就餐选择
▼多元化餐饮品牌
04| 各楼层业态业种分析
>>>>B1层
商铺数量占比
零售26%、 餐饮73%、 娱乐0%、 配套1%
商铺面积占比
零售36%、 餐饮63%、 娱乐0%、 配套1%
B1层以餐饮业态为主，兼具零售/配套
餐饮以 赏味集市/新加坡连锁品牌 大食代为主力店
零售以 精品超市、 化妆品集合店为次力店
▼业态占比
▼
▼分布规律
通地铁 出入口主动线处 人流量大
布置零售业态
下沉广场入口及南侧 商业弱端
布置两大特色美食广场
分别是 大食代及 赏味集市
>>>>1F层
商铺数量占比
零售73%、 餐饮25%、 配套2%
商铺面积占比
零售75%、 餐饮24%、 配套1%
1F层以零售业态为主
其次是餐饮、配套
零售以 国际快时尚服装店为主
餐饮以 中档偏高中西快餐为主
服务配套是 儿童培训
▼业态占比
▼
▼分布规律
1F经营价值最高， 以零售业态为主
人行出入口处布置 轻餐饮/ 休闲餐饮主力店
东侧面对七宝老镇设置外铺
承接老街客流
>>>>2F层
商铺数量占比
零售90%、 餐饮9%、 娱乐1%、 配套0%
商铺面积占比
零售81%、 餐饮18%、 娱乐1%、 配套0%
2F层以 零售业态为主，其次是餐饮
低层布局零售业态租金高
零售以 男女时装为主，其次是鞋类
餐饮以 特色餐饮为主
▼业态占比
▼
▼分布规律
从平面布局来看， 特色餐饮/ 休闲餐饮/ 儿童娱乐
集中在四周动线末端或 昭示性较差的区域
目的性消费业种排布位置的 适应性较强
留出更好的位置给零售业态
>>>>3F层
商铺数量占比
零售72%、 餐饮9%、 娱乐7%、 配套13%
商铺面积占比
零售49%、 餐饮11%、 娱乐20%、 配套20%
3F层零售占比较大，其次是娱乐及配套业态
零售配置了家庭用品/玩具店
以 西西弗书店/ NITORI和 跨界品牌石尚博为 次主力店
餐饮以少量休闲餐饮为主
儿童娱乐引进首家韩国MELAND
服务配套以 儿童培训为主
▼业态占比
▼
▼分布规律
动线末端及长动线中间的商业弱端
配置 特色餐饮/ 儿童娱乐/ 服务培训
目的性消费的业种
其店铺位置 适应性强
>>>>4F层
商铺数量占比
零售57%、 餐饮23%、 娱乐5%、 配套15%
商铺面积占比
零售25%、 餐饮40%、 娱乐21%、 配套18%
4F层 以零售和餐饮为主
其次是休闲娱乐和服务配套
零售主要是 男女时装和 家居用品
娱乐有两大主力店 大鲁阁家庭娱乐中心和 滑雪馆
服务配套是 美容SPA和 儿童培训
▼业态占比
▼
▼分布规律
4F的 零售业态沿中心广场设置
而餐饮/家庭娱乐主力店
及服务配套分布于平面四周
>>>>5F层
商铺数量占比
零售19%、 餐饮52%、 娱乐13%、 配套16%
商铺面积
零售2%、 餐饮36%、 娱乐38%、 配套9%
5F层以 餐饮为主，其次是 娱乐业态
餐饮业态主要为大面积的 正餐和 特色餐饮
娱乐是 电影院和万科特色 无极限运动馆
▼业态占比
▼
▼分布规律
5F布局以 餐饮/ 娱乐为主
仅中心广场位置布局少量运动休闲装
就购物中心各楼层业态经营价值而言
随着楼层数的增加， 商业经营价值也逐渐降低
四层及以上的高楼层
零售业态的经营价值很低
从以上万科广场的楼层业态 业种分布图上
我们就可以发现该商业规律
高楼层的业态业种以目的性消费内容为主
主要配置家庭/家居用品/餐饮/娱乐/配套等内容
因而 商业楼层数不宜过多
项目品牌展示
01| 零售品牌展示
02|餐饮品牌展示
03|娱乐/配套品牌展示
项目亮点总结
七宝万科广场运用国际化经营思路
凸显“ 首店”概念
配置国内有影响力的主力店品牌
引进多个 大陆首店/ 上海首店
以快时尚品牌紧抓年轻客群
商场内引进大量 深受年轻人喜爱的快时尚服装品牌
首次引进两家米其林餐厅及
台湾家庭娱乐/运动健康/儿童娱乐品牌
运用大数据精准定位，配置 儿童全业态
业态业种齐全， 家庭型的综合消费业态一应俱全
七宝万科广场始终秉持“ 为家而建”理念
打造 时尚度高、 顾客粘性强、 最具柔性的
全维度家庭娱乐购物中心
下期将继续为大家分享项目的优劣势与启示
第三篇：现代商业启示录
引言
上海七宝万科广场推动了七宝商圈的升级换代，成为了万科首个标志性大商业、“网红商场”，TA在商业地产领域硕果累累，赢得了行业内的诸多殊荣 ，其优点和不足之处带来的启示值得同行人士学习。
优势一：
用心做商业，赢在“起跑线上”
项目被誉为“上海西南最有影响力的购物中心”
纵观七宝万科广场所在的区域
七宝镇从曾经的上海近郊
到现在城市的组成部分
商业环境和消费客群已成熟
七宝万科广场在外环外走出了商业逆袭之路
赢得品牌商和消费者的青睐
其选择通过体验式消费环境突围
并且不单一把体验感寄托在商户
消费者在这里所感受到的体验式消费
是通过室内外设计、线下线上服务营造的环境
及业态的合理配置共同创造
是以家庭为中心的沉浸式体验
项目在业界的影响力不断扩大
先为 区级商圈， 继而成为城市商业西南地标
▼七宝万科广场日景/夜景
七宝万科广场成了不间断的商业话题
成为商业地产新格局的一部分
如此地深入人心、赞誉有加
既得益于建筑设计充分的前瞻性
又凭借万科品牌的超前服务意识
更补充了商业中长期欠缺的消费内容
▼七宝万科广场活动场景
优势二：
知名品质开发商运作，品牌特色深入人心
项目作为万科在上海第一个万科广场系
购物中心项目
由万科集团与GIC Real Estate
新加坡政府产业投资有限公司
合作投资打造
与两年前开业时的热闹场景相比
现在的七宝万科广场人气只增不减
全家出动的消费者更是随处可见
▼
一直在强调其家庭型定位特征
这一点带有万科式的生活标签
所营造的全方位家庭式生活感
已经成为项目凸显的特色
商场与消费者 建立情感连接
消费者感知开发企业贴心的品牌服务
受益于商场多维度的体验方式
如商场儿童走失寻人系统
高素质的商场工作人员
家庭休闲服务性空间/场景
万科的家庭生活牌深入人心
▼七宝万科广场人性化空间
优势三：
国际化的设计理念，超前的建筑设计，打造色彩感彰显年轻定位
凯里森是世界著名的建筑设计公司
德国ECE建筑事务所
是 欧洲最大的商业地产开发商与运营商
在设计方案中 融入文化
将“ 七宝”概念深入到 建筑内外部空间
建筑概念寓意深刻，增强了 亲民性
大胆 运用新材料，突出建筑品质
采用 水泥纤维板及“昂贵”石材
有国际化设计思维，主动连接地铁
充分利用地铁对人流的带动作用
地面/地下均 与地铁相连
采用曲线形中庭增加视觉体验感
运用 退台空间 预留轻餐饮管线
以上均为国际化设计思路
▼曲线退台/预留餐饮管线
▼泰国及新加坡某购物中心退台餐饮实景
商业动线简单，但空间不简单
建筑设计规划 凸显四大功能分区
高楼层规划了 空中环形跑道
顶楼规划了 屋顶花园集市
强化建筑与人之间的 互动性
借屋顶“ 喷淋式”导流
采用 多样化的 人性化设计
凸显 亲民性、 舒适性特征
营造全方位家庭式生活感
▼七宝万科广场彩色曲线中庭
▼七宝万科广场彩色灯光突出休息区视觉引导作用
优势四：
项目精准定位，让“家庭生活消费”提档升级
国际化经营思路
贯彻“ 首店”概念
配置国内 有影响力的主力店品牌
业态组合撬动体验式消费背后的商机
创造了 万科运动基因
整合 运动零售/ 运动娱乐/ 运动康养品牌
又以 快时尚品牌紧抓年轻客群
集合 喜爱度排名前列的品牌进入商场
提升客流量与辐射力
▼
运用 大数据精准定位
配置 儿童全业态
紧扣家庭式购物中心的主题
配置 儿童购娱一站式消费
增加 教育培训品牌的数量
提高了服务配套的占比
功能分区规划合理
提升 高楼层商业价值
配置大型娱乐主力店
餐饮全品类 多选择性的品牌
吸大量引消费者
▼
现阶段客流量
已经初步体现出了七宝万科广场
在 业态配置上所具有的 前瞻性
▼七宝万科广场儿童一站式品牌
存在的不足：
第一点：大体量商业建筑，缺乏综合体产品
2016年
5Km范围内新增两座大型综合体
而 本项目产品单一
缺少综合体的产品组合， 抗竞争性弱
缺少办公楼的 中高端商务消费客群
原住民的消费能力提升有限
▼周边两个超大型综合体
第二点：垂直电梯配置不足
项目共设置多处垂梯
但主入口处缺乏垂梯
快速交通不便利
若能在主入口处增加一处垂梯
商场向高楼层导流的效果会更好
第三点：内部重要节点处的指示性不足
因地块限制， 商场十字型动线缺乏方向感
位于中心广场处的指示标牌明显缺乏
若要通往四个方向的品牌商家
缺少清晰易懂的吊牌指引
如设置异性吊牌/ 立牌或服务台效果更佳
对比上海虹桥天地沿圆形中庭的 环形吊牌
上海浦东嘉里中心的 箭头立牌效果更好
▼
第四点：跨界体验店缺少跨界文化
现有西西弗书店面积较小、客群局限
不能满足市场需求
伴随消费者追求商品丰富度到品位消费的需求
书店成为 都市人热爱的休闲场所
对比长沙梅溪书院书院经营面积5000㎡
集 书店、 咖啡、 文创、 讲堂、 展览于一体
对文创业种来讲 实体是刚需
▼梅溪书院与西西弗书店空间对比
第五点：民主路地面高差大，场地设计失利
建筑东侧与 地面外标高高差较大
室外人行道路不平整
地砖铺贴处理不当，高差明显
外街餐饮店铺前 设置三级以上台阶
消费者进入店铺不便， 沿街店铺商气被削弱
▼民主路餐饮外铺地面高差
启示一：
项目的开发要高起点、有前瞻性
万科集团融合优势资源
目标以热带雨林生态系统实现持续生长
七宝万科广场的高起点开发
为产品线拓展提供了优质背书
在建筑设计上
项目从选址定位到开发持续4年
聘请国内外知名的咨询公司/设计公司
使最先进的技术
如BIM技术、模拟设备运转系统
聘请专业的团队
打造传世的行业标杆作品
▼地下车库管线综合全景图
在业态组合上
提高业态的丰富性
打造多元的消费空间
补充了许多区域商业中长期欠缺的内容
在经营管理上
万科与印力集团有序整合
印力集团作为全国第三大商业管理集团
使万科商业开发运营成为优势业务
启示二：
商业项目的成功离不开准确定位
破解七宝万科广场项目成功的密码
“家庭型娱乐购物中心”的定位视角
辐射上海西南家庭全客层的目标客群
起到了至关重要的作用
项目所在地 曾是上海市的近郊， 原住民( 农民) 多
商业类别多是 中低端的百货商场
原住民消费内容以 生活基本消费为主
1992年万科首次进入上海在七宝开发住宅
如今项目 周边分布着多个 万科居住大盘
需要对消费内容及消费体验提档升级
万科广场满足了新生代年轻家庭的消费需求
带动了原住民的消费档次
改变了所在区域的消费结构
TA的出现带动整个区域商业能级的提升
▼项目地原有的商业现状
项目瞄准 潮流时尚、 全客层娱乐、 网红餐饮
从初期即主打 情怀至上的王牌
以 体验性建立与租户及消费者的 信任
选择 差异化品牌
优先考虑口碑形象俱佳
但在上海西南片区较为 稀缺的品牌
逐渐吸引、影响、培育及优化
核心 年轻家庭客群的 消费习惯以及 消费量级
中心广场电子屏幕和多功能室内广场
为各类 演出/ 聚会/ 商业活动
及市民的 公共休闲娱乐活动提供场地
开发商品牌资源和 舒适的公共空间
成为人们消费享受、交流互动的平台
▼室内电子屏/多功能广场
▼室外公共空间
启示三
商业项目经营的重点是要有品牌度、紧抓热门品牌，迎合市场热度
来到七宝万科广场，你会有许多惊喜的新发现
这里不仅有大鲁阁、Meland等
一站式家庭娱乐大陆首店
包小姐与鞋先生/喜茶/汉来轩等年轻人喜爱的
轻奢网红品牌也落地在万科广场
▼喜茶/包小姐与鞋先生
最流行、最经典、最实用的品牌
你都能在万科广场里找到
项目把家庭消费和时尚消费作为自己的主流服务客群
精心打造家庭购物、休闲、娱乐的Mall
这既契合上海西南消费主体的特点
也是家庭娱乐购物中心的进一步延伸和诠释
▼经典年轻潮流品牌店
启示四
现代化购物中心的人性化设施做到极致，辅以现代化技术
在运营维护中使用BIM技术提高效率
电制冷中央冷冻水系统
雨水回收利用系统一水多能
模糊定位查询系统明确指引泊车行驶路线
支持电子缴费为消费者带来便利
▼
▼停车场电子缴费和实时指引
七宝万科广场借助科技的赋能
为消费者提供沉浸式场景
现已实现 VR全景实时定位
商场 会员实现了无感积分、 无感停车缴费
不断向智能商城升级
对商户行为、 经营流水等进行检测
降低商户和消费者在时间、 空间上的运营及体验成本
▼商场无感积分操作
▼VR全景实时定位
陈倍麟商业地产研究室、地产与商业、网络，
图片网络
版权归原作者所有，峰言锋语整理，转载好的专业的文章只是作为行业分享，不做任何商业用途
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