雷达财经出品 文|孟帅 编|深海
“5年前就研究过长租公寓的模式，后来发现做长租公寓的有两类人：骗子和傻子。‘骗子’是没想着长远发展，骗一笔钱就可以了，‘傻子’是没把账算明白。长租公寓就是庞氏骗局的变种”，谈及长租公寓这一商业模式，SOHO中国创始人潘石屹曾如是说道。
潘石屹一语成箴。近日，有媒体报道称，又双叒叕有一家长租公寓品牌——YOU+（优家公寓）疑似暴雷。据悉，YOU+位于北京的苏州桥社区数月未向产权方支付包括房租在内的多项费用，拖欠产权方合计1340.14万元。
“疫情期间，长租公寓经营实属不易，但绝对不是爆雷的概念”，对于市场的暴雷传言，YOU+联合创始人刘洋予以否认。刘洋还表示，YOU+在该项目上先后投资了4000多万元，受疫情影响，这两年该项目一直在亏损，但国内的其他项目都在盈利，因此公司才做出“割肉”的准备。
值得一提的是，YOU+一度被雷军看好，雷军的顺为资本曾参与YOU+两轮投资，雷军本人还亲自为YOU+北京苏州桥社区的开业仪式站台。
近年来，长租公寓暴雷的事件屡屡发生。业内人士指出，资本运作并非长租公寓企业的本质，长租公寓企业仅仅靠砸钱并不能为企业带来长久有效的盈利模式。长租公寓企业不能盲目扩张，而应做好合理的布局规划，以帮助企业现金流实现合理运转，提高抗风险的能力。
优家公寓北京区暴雷
今年年满10岁的长租公寓品牌YOU+，近日却陷入了暴雷传闻。
据媒体报道，6月18日，YOU+公寓旗下位于北京的苏州桥社区院内多处贴出《致三义庙2号院全体优家租户告知书》。据网传图片显示，该项目由产权方北京三浦教育投资有限公司承租给优家开天客（北京）企业管理咨询有限公司（下称“北京优加公司”），并委托北京U家创业投资管理有限公司管理运营该物业，原定租赁期限自2014年11月1日至2024年10月31日止，长达10年。
然而，截至6月18日，北京优加公司却拖欠了产权方共计1340.14万元，其中租金及物业费792万元，欠付滞纳金537万元，欠付水电费10.82万元。据悉，北京优加公司每月向租户收取租金的收入约为140万元，产权方此前曾在今年2月、3月以及4月多次发函要求北京优加公司支付租金，但北京优加公司均未向其支付任何房租。
鉴于北京优加公司的违约情况，产权方为维护公司合法权益及避免导致租户损失，已解除优家公司的《房屋租赁合同》，并要求优家公司立即腾房。产权方还表示，为保障租户利益，正根据租户的实际到期情况，核实登记租户信息，并确立过渡安排。
据《凤凰WEEKLY地产》报道，产权方现场设置的咨询处工作人员表示，该项目原运营方北京优加公司已无足够资金支持该公寓项目的运营，目前产权方有意向接手该公寓的后续运营，正在与原有的租户协商相关事宜。
暴雷消息传出后，北京优加公司发布《致YOU+国际青年北京苏州桥社区家友的一封信》予以回应。信中提到，2014年北京优加公司向业主方缴纳了450万元租赁保障金，后续又斥资4000多万元对该项目进行装修。
但是，后续YOU+在该社区的经营策略却遭遇重创。自2020年疫情暴发以来，YOU+北京苏州桥社区的经营便举步维艰，累计亏损高达3500多万元。与此同时，该社区的租金成本逐年递增，占到全部营业收入的70%以上，长此以往导致社区的经营入不敷出。
YOU+还在信中透露，该社区的物业性质无法用作民宿或者酒店经营，也进一步影响到公司经营策略的调整。此外，YOU+称即便常年亏损，公司一直未选择放弃该社区，曾多次向业主方致函请求根据相关政策在疫情期间减免租金及降低租金帮其度过难关，但遭到拒绝。
对于后续租户的善后问题，北京优家公司承诺会解决租户的租赁居住及退押金问题，公司会与业主方协调争取给予1-2个月的时间，让租户抉择去留及过渡，选择搬离或转去由业主方提供长租公寓服务的，公司会配合退还租赁押金并办理退房手续。
据了解，YOU+北京苏州桥社区于2015年4月正式开业，以此计算，该社区正式运营才刚满7年。
雷达财经注意到，2017年，YOU+位于北京上地的另一社区就曾因北京冬奥会相关配套项目动迁宣布停止运营，目前YOU+官网上北京地区的社区仅剩苏州桥社区一家。此次苏州桥社区的关停，意味着短时间内YOU+在北京地区的布局近乎“归零”。
YOU+是否要彻底退出北京？下一步又是如何规划的？刘洋坦言，目前YOU+在全国布局8个城市，接下来将进军无锡、绍兴。同时，刘洋还表示，YOU+在北京地区仍有项目在洽谈，原本计划是两个项目能衔接得上，但当前的现状实现起来并不容易。
此前刘洋曾于去年12月在第三届长租公寓大会上表示，“目前公司最大的收入来源是房租差，大概占总体营收的70%-80%；其次为基础服务，收入占比为10%-20%。”
值得一提的是，今年5月25日，刘洋卸任北京优加公司的董事长职务，刘昕、张叮叮、苏菂等几位联合创始人也同步退出该公司的董事名单。
此外，雷达财经注意到，YOU+主体运营公司广州优家投资管理有限责任公司曾在2017年7月、2018年1月、2021年7月先后三次被列为被执行人，被执行金额总计达41.93万元；该公司身为被告、被上诉人的案件总金额约28万元。
雷军曾两次投资并为其站台
官网显示，YOU+目前已服务入住会员5万多名，在成都、深圳、杭州、北京、上海、广州、南京、苏州等地都设有社区，其中广州社区数量最多，达到6家，上海、深圳次之，分别有4家社区。
据了解，YOU+品牌成立的初衷是为了满足现代都市青年对于租房、生活、创业的需求。天眼查显示，创始人刘洋、刘昕分别持有广州优家投资管理有限责任公司31.27%、20.42%的股份。
YOU+品牌的创立，最早可以追溯至2004年。彼时，刘洋、刘昕两位创始人常年在异乡漂泊的经历，让二人对“家”这个话题有过认真的探讨，这也为他们之后打造公寓社区的梦想埋下了种子。一晃七年的时间过去了，两人的梦想才真正开始付诸行动。
2011年，二人签下了位于广州海珠区凤凰街道的厂房，历时10个月将原本用作高露洁牙膏厂的厂房改造成了社区。次年6月，YOU+打响了品牌的第一炮，YOU+国际青年社区正式成立。彼时，品牌的首家社区YOU+广州凤凰社区开门迎客，仅用一个月时间便将133间房全部租出。
开门红之后，YOU+开始受到资本市场的关注。2013年，杨辉、张叮叮、张殿雷、李姝萱四人对YOU+进行了天使投资，其中杨辉、张叮叮二人也以联合创始人的身份加入团队。紧接着，车库咖啡的创始人苏菂也成为联合创始人。
YOU+在广州市场上站稳脚跟后，并不满于现状，开始了在广州地区以外的市场拓展，将布局进一步延伸至北京、上海。2016年，3000多间全新居住概念的房间投入到北上广三地，其中60%是YOU+打造的新产品——青年创业社区。后续，YOU+位于深圳、杭州、成都等地的项目也相继落地。
雷达财经注意到，YOU+还曾获得雷军的青睐，YOU+也在自己的品牌发展历程中多次提及雷军。
2014年，雷军旗下的顺为资本领投了YOU+的A轮融资，策源创投参与跟投，本轮融资金额达1亿元。据媒体报道，雷军仅用5分钟便做了投资YOU+的决定。2015年5月，雷军的顺为资本再次参与了YOU+的B轮融资，该轮融资金额达3000万美元。
此后，YOU+北京苏州桥青年创业社区开业时，雷军亲自现身捧场。雷军出席开业仪式的照片，至今还被挂在北京苏州桥社区公共区域的照片墙上。
彼时，谈到为何会投资这一项目时，雷军曾表示，自己24年前刚来北京时，也曾住过地下室、农家院，因此理解每个北漂心目中家的重要性，雷军认为自己有责任去帮助这些年轻人。刘洋也表示，雷军愿意投资是因品牌的思路跟小米特别契合。
长租公寓为何频频暴雷？
近年来，长租公寓的赛道屡屡传出暴雷的消息。雷达财经通过天眼查检索关键词“公寓”得知，目前全国房地产行业内处于非存续状态（吊销、注销等）的相关企业达10210家，占到总体27097家的37.68%。
2020年，头顶“长租公寓第一股”光环的青客公寓暴雷。自当年2月起便陆续有租户反映，因青客公寓拖欠房东租金，租户遭遇停水停电、甚至被驱赶的窘况。即便租户搬离后，租户仍要面临无法解约、无法收回押金甚至需继续支付租房贷款等问题。
2020年，在美股上市尚不足一年的蛋壳公寓也暴雷，同样砸碎了一批房东、租户的心。这一年，蛋壳公寓的CEO被警方带走调查；蛋壳公寓也被曝资金链出现问题，不能给房东按时缴纳租金，房东收不到房租又导致出现驱赶租户的情况。因此大批权益受到损害的房东、租户前往蛋壳公寓总部维权。纵使蛋壳公寓表示“没有破产，也不会跑路”，但此后处于风波中心的蛋壳公寓房源信息全部下架，并在美退市。
2021年2月，蘑菇租房也卷入暴雷的疑云。彼时，数十名公寓的房东前往该平台位于上海的总部办公地，讨要未提现的公寓租金。据悉，此前房东与蘑菇租房平台签订协议，将自己的房产交由平台代为打理，原本房东可以通过平台提现租户打到平台账户的资金，但从当年1月开始出现了提现无法到账的情况，有房东累计被拖欠的租金达到40万。后续，蘑菇租房的创始人兼CEO马晓军承认公司陷入了经营危机，不久蘑菇租房被贝壳系的寓小二接手。
去年10月，北京再发一起二房东跑路事件。据悉，有百余名在望京地区租房的租户被二房东骗走租金，该二房东从房东、中介手中收来房子后，以比市场价低20%的价格租出去，但该二房东在租金的收取上却存在“猫腻”：对租户按年收费，交付中介时却按月支付。通过这场布局多年的骗局，这名二房东卷得大笔资金后“消失”，有租户被骗金额甚至高达十余万。
除了前述提到的几起案例外，友客公寓、巢客公寓等长租公寓品牌也都曾先后暴雷。据统计，自2018年至2020年，仅三年时间便有超百家长租公寓企业爆雷。
业内人士指出，此前长租公寓行业处于快速发展的阶段，诸多企业为了抢占市场疯狂跑马圈地，甚至不惜压低利润高价收房，但仅仅靠砸钱并不能为长租公寓企业带来长久有效的盈利模式。而许多长租公寓的运营方采取“长收短付”、“高进低出”的方式，也极易出现资金挪用、携款跑路的情况。一旦企业的资金链断裂，房东和租户就成了“冤大头”，进一步激化同为受害者的房东和租户的矛盾。
此外，疫情对于长租公寓行业的冲击也不能忽视。疫情之下，租户的租房需求会受到一定的影响，此种情况下公寓需面临降价出租、房间空置等难题，这便给承租方带来经营压力，进一步影响到长租公寓企业的现金流。长租公寓企业不应盲目扩张，而应做好合理的布局规划，以帮助企业现金流实现合理运转，提高抗风险的能力。
注：