《无居民海岛保护与利用管理规定》实施之初，包括外资在内的大量资金涌向沿海各省份的无居民海岛。伴随而来的是混乱甚至非法开发，开山炸岛等行为甚至导致浙江沿海部分无居民海岛消失。
《中华人民共和国海岛保护法》自2010年3月起实施，保护法明确了无居民海岛的所有权和管理权。2010年6月，国家还公布了《无居民海岛使用金征收使用管理办法》，规定了实行无人岛有偿使用制度。
2011年4月，原国家海洋局公布中国首批176个可开发利用的无居民海岛名录。涉及辽宁、山东、江苏、浙江、福建、广东、广西、海南8个省区。海岛开发主导用途涉及旅游娱乐、交通运输、工业、仓储、渔业、农林牧业、可再生能源、城乡建设、公共服务等多个领域。最长开发使用年限为50年，外籍人士和外资企业也可以按照相关规定申请开发，但必须报国务院批准。这次公布名录，再次引发了对无居民海岛的投资热。
国家海洋局海岛管理办公室相关负责人在公布名录时表示，原则上无居民海岛不进行房地产住宅开发，由于没有户籍常住人口，无居民海岛不会因为开发使用而变为有居民海岛。2011年4月，国家海洋局印发《无居民海岛使用申请审批试行办法》。
2011年11月，宁波高宝投资有限公司以2000万元的竞拍价取得了大羊屿岛50年使用权。然而进入开发阶段后，历时较长的环境评估程序、高昂的海岛建设成本让宁波高宝投资有限公司总经理杨伟华的“岛主”梦近乎破灭。
大连海洋大学教授田涛接受媒体采访时说：“普通人要圆一个‘岛主’梦并不是那么容易，原因在于承包使用或开发无人岛屿的门槛比较高。比如，在海岛上做基础设施建设，成本通常是陆地的两三倍以上，同时还需考虑防范台风、潮汐变化、海水侵蚀等额外投入。”
建材都要从陆地往岛上运，通水通电都需要几千万的投入，最终大羊屿岛开发陷入困境。
在海南，三亚蜈支洲岛的旅游开发已经相对成熟，从一个无名小岛变成观光度假地，凭借岛上的珊瑚酒店、海洋牧场、环岛潜浮等实现了盈利，但蜈支洲岛的开发也走过一段曲折的路。
1992年，海南提出“全社会共办大旅游”，蜈支洲岛随之开始拓荒，从功能区规划、道路铺设、住房修缮、泳池建设、碎珊瑚及杂草清理等方面着手基建。
据蜈支洲岛工作人员介绍，1997年至2004年间，岛屿多次面临重大自然灾害、传染疫情和资金困难。1998年超强台风“悟空”突袭三亚后，基础设施遭受较大损坏，景区被迫停业三年。重新开业后，启动环岛路修建、铺设海底水管电缆光缆、改建夏季冬季码头等，资金一直紧张，直到2010年才基本实现收支平衡。
“岛上的建设项目必须依法获得行政许可，在申请材料中要提交项目论证报告、开发利用具体方案。”上海正策律师事务所律师李少军告诉记者，“这一要求就是对不符合我国法律法规的开发项目进行排斥的审查过程，比如赌场项目或其他违禁项目就在这一审查过程中被排斥出去。再者， 有的无居民海岛的使用金价格甚至比城市房租还便宜，也许有人想‘买个无人岛来睡觉’，这也是不现实的，因为没有项目论证报告、开发利用具体方案的申请是不会获得审批的。”
2011年11月11日，宁波政府部门工作人员展示浙江象山大羊屿岛开发规划图( 韩传号/ 摄 )
守住生态保护的边界
无居民海岛开发利用过程中，做好生态环境保护是底线。
根据《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国海洋环境保护法》《中华人民共和国海岛保护法》的相关规定，在无居民海岛开发利用中，应当根据不同的用岛方式和用岛类型，采取有效的生态保护措施，控制岛上建筑物、设施的建设总量、高度以及与海岸线的距离，在海岛项目设计、项目建设和项目运营过程中不得造成海岛地形、岸滩、植被以及海岛周围海域生态环境的破坏。
李少军举例说，对于用岛类型为旅游娱乐用岛的无居民海岛使用权人，餐饮是不可或缺的服务内容，但是国家禁止向海域排放油类、酸类、碱类废水，而生活污水、含热废水必须经过处理，符合国家排放标准后，方能排入海域。因此，在无居民海岛的开发利用中，必须同步设计和建设污废水处理设施，部分餐饮泔水需要运送到大陆指定回收处置场所。
国家对海岛有生态管制，从原生态开发（种树养野生动物）到最重大改变开发（填海连岛），对应六个等级开发行为。对生态改造越大的，要缴纳