含商业街区、办公、住宅物业
总建筑面积20万㎡
商业街区建筑面积约6.5万㎡
01|项目定位
总体定位
中高档年轻家庭式娱乐综合性购物中心
主题定位
集零售、餐饮、娱乐、文化等综合消费的生活广场
形象定位
特色、时尚、引领潮流
概念定位
“回到未来”
充分利用先进通讯科技，揉合实体和虚拟空间
客群定位
周边25-35岁中高收入白领阶层及家庭消费客群
环境定位
充分利用先进环保节能科技
室内和室外空间的有机结合
项目商圈&交通条件
01| 汽车城-昆山花桥商圈
项目位于汽车城-昆山花桥商圈
周边产业/商务办公聚集
地处的嘉定区安亭镇是上海四大产业基地之一
镇上的上海国际汽车城
包含大量中外制造/研发/贸易企业
安亭镇毗邻花桥商务区
辐射大量商务办公人群
项目是区域内首个综合性商业
占据了有利的市场地位
▼项目周边商圈分布图
02| 交通条件
汽车城-昆山花桥商圈交通便捷
项目属于地铁11号线安亭站上盖商业
临近绕城高速、沪宁高速2条交通主干道
周边有新源路等8条市区道路
200m范围有效公交站点4个、12条公交线路
▼项目周边交通图
03| 项目道路四至
项目位于两条主干道交叉口位置上
东至主干道墨玉南路（部分路段等级高）
北至主干道普安公路
北至主干道金桥路（连接中环路）
西侧和南侧为项目内部道路
对零售商业而言，道路条件不够理想
▼项目道路四至
建筑规划特色分析
01 | 轨交无缝衔接，打造“双首层”
嘉亭荟为地铁上盖商业
11号线安亭站出入口连接商场二层
实现了较好的“双首层”效应
最大限度为商场导入地铁输送来的客流
▼安亭站共3个出入口，其中2个直接连通商场2F
▼商场二层与地铁站连接处
02| 项目外立面
采用现代建筑风格
灰色与白色墙体材质为主导
外观为圆弧状、流线型
呈现出跳跃、活泼的建筑风格
▼外立面日景
▼外立面夜景
03|“街+场”建筑形态
封闭式商场与开放式街区结合
满足了集中消费与休闲漫步的空间消费需求
一层、二层都有设置广场节点
二层有地铁连接，设置广场可吸引聚合地铁人流
融汇了绿植/声光水电/雕塑小品等多重元素
给消费者带来强烈的体验感
营造出人与自然、商业的互动场景
▼“街+场”布局
▼一层广场
▼二层广场
04|退台设计
设计风格沿袭了日本购物中心的“退台式”
有弧度曲线、线条简洁、色彩明快
▼多层退台
05|挑檐与廊道设计
建筑在面向广场的一面设有挑檐
挑檐下有较为宽敞的廊道
可使室内室外空间柔和过渡
为消费者创造了更加舒适的购物空间
▼挑檐与廊道
06|项目内部中庭设计
中庭顶部采光与遮光功能同时具备
自然实现空气流通与交换，节能环保
中庭是举办活动和人流聚散的核心场所
通过活动策划而灵活布置
新鲜体验可持续吸引消费者
▼中庭顶部做了开放式处理，侧部开口
07|项目内部其他设计
VI设计主题突出
多处运用圆形、波纹、折线等商业元素
增加了视觉的趣味性，富有艺术美感
▼不锈钢珠与海浪波纹
▼折线设计
项目动线分析
01 |项目出入口动线
项目四面均有出入口
主入口位于东侧墨玉南路上
（本来可设置在曹安路上
曹安路北面有大量住宅区
但地铁站下方有栏杆不利于客群导入）
不过曹安路上方地铁站与项目二层无缝对接
可以导入大量地铁人流
▼外部动线
▼曹安路地铁站下方有栏杆
02 |项目人流动线
主入口位于最佳展示面
“向心型”水平动线，促进人流汇集
将消费者从各方位导入项目中庭
再疏散到各区域，实现有效导流
▼“向心型”人流动线
03 |项目车流动线
项目设有3个车行出入口
但只能通过墨玉南路进入地下停车场
车流动线仅有1条
总的来看，停车便利度不足
▼项目车流动线
04 |项目垂直动线
8部垂梯、38部扶梯，数量充足
多设置于入口/中庭旁
垂梯处设计的灯带，有提示作用
易于消费者寻找
便于将人群引导至高楼层进行消费
▼项目垂直动线
05 |物业产品连接
通过连廊与大卖场/住宅区/写字楼连接
方便家庭/商务人群的到达
且能有效利用大卖场的人流
为商场持续增添人气
▼物业产品连接动线
商业文化艺术特色
项目的文化艺术特色
主要体现在主题/营销活动与景观环境设计方面
01 |中庭活动
通过举办各类节日活动/商家活动
豪车/新房展销/亲子活动等聚集人气
持续吸引消费者前往
▼酷炫蹦床活动与“大吉大利”活动
02 |“品读”空间
项目开启全新文化之旅
打造上海第一个商业社区公共阅览室“品读”
为爱书人营造读书的地方
▼“品读”空间
03 |景观绿植
多处设有绿植
让消费者沐浴在绿色氧吧内
营造出生机盎然的景观环境
▼入口绿植与退台绿植
▼墙面绿植与廊外绿植
▼走道绿植
04 |明亮灯光
项目采用多种点状、线状灯饰品
烘托出一片明亮热闹的繁华景象
▼外部外立面透视彩光
▼内部点状光源与线状灯带
05 |水景喷泉
广场上设置有“水滴状”小型喷泉
喷泉呈现为“音乐符号”
既有观赏性、又有互动性
▼小型喷泉
06 |雕塑小品
街区内设置些许艺术趣味的雕塑小品
艺术时钟、不锈钢材质年轮雕塑等
令消费者产生互动感、愉悦感
▼艺术时钟，凭借阳光影子指示时间
▼不锈钢材质年轮雕塑
▼圆形雕塑与异形雕塑
项目亮点总结
项目位于汽车城-昆山花桥商圈
周边产业/商务办公聚集
交通便利，与地铁11号线无缝连接
封闭式商场与开放式街区结合的建筑形态
满足了集中消费与休闲漫步的空间消费需求
退台设计，凸显层次感
挑檐与连廊设计，室内外空间自然融合
中庭常举办活动，新鲜体验吸引人气
主入口位于最佳展示面
向心型水平动线，促进人流汇集
人车分流，但车流动线略有不足
扶梯/垂梯充足合理，便于导入高楼层客群
项目的文化艺术气息浓厚
主要体现在主题/营销活动以及
绿植、灯光、水景、雕塑等景观环境方面
第二篇：2015-2018年，短短3年内的
业态业种与品牌档次调整值得思考
引言
上海嘉亭荟城市生活广场是崇邦集团的第三个街区式商业(社区商业)，定位“家庭式的综合购物中心”，借势地铁11号线形成“双首层”效应，源源不断地导入大量客群，我们从2015年至今持续追踪，发现其在短短3年左右时间内，业态业种和品牌档次都有了新调整，这些调整变化值得思考。
上海嘉亭荟城市生活广场
是崇邦集团第三个街区式商业
地处区级商圈—昆山花桥商圈
正位于上海国际汽车城的核心地段内
周边产业/商务办公聚集
地铁11号线直达，形成“双首层效应”
不仅服务片区内消费者，也能辐射其他区消费者
从2015年至2018年，短短3年左右时间
项目在业态业种及品牌档次方面就有了较大调整
这些调整变化又说明了什么商业发展趋势？
上海嘉亭荟的业态新布局及品牌调整对比分析！
上海嘉亭荟属于区级商业
零售在数量和面积上各占比67%、55%
餐饮在数量和面积上各占比22%、20%
娱乐商铺数量最少，但总面积大于餐饮
服务配套商铺数量较多，面积最小，单店面积小
为什么一层为布局这么多餐饮店？
原因在于嘉定是个汽车产业城，有F1赛场
而嘉亭荟的一层有汽车展示厅
消费者前来观展更需要餐饮消费
▼
F2层零售业态占据绝对比例
数量和面积分别占比80%和86.9%
零售以大型超市和男女时装为主
餐饮以正餐为主，辅以少量休闲餐饮
F2层也布局有少量服务配套的业种
▼
F3层仍是零售业态占据绝对比例
数量和面积分别占比84%和62%
其次是运动休闲装和儿童服饰
目的性消费特征明显，吸引消费者进入高层
▼
F4层在商家数量上以餐饮为主
在面积上以娱乐为主
F4层无零售业态
一般零售商家都不愿意进驻商场的三层以上
零售以特色餐饮为主，辅以中西快餐
休闲娱乐仅有运动健身业种
仅有1家门店，但面积占比最大
配套有VIP服务处、美发店和培训店
▼
2015-2018年调整对比
业态占比调整：零售少量减少，餐饮基本保持不变，配套数量占比增加，休闲娱乐面积占比增加；
品牌档次调整：除国际二线品牌有所减少外，其它档次店铺均增加，尤其为国内品牌/非品牌大幅增加，1/2/4F档次下调，3F档次小幅上调，整体档次下调。
在品牌数量调整方面：以零售业态调整幅度最大，其中闭店品牌41个，新开店品牌77个，调整业种主要为男女时装/运动休闲装，服装店不但没有减少，反而增加；餐饮业态调整主要为轻餐饮/中西快餐/特色餐饮类品牌，闭店品牌6个，新开店品牌21个；娱乐业态调整幅度最小，仅闭店3家，开店2家；服务配套业态无闭店品牌，新增开店的品牌有15个；
在品牌面积调整方面：零售/娱乐的调整幅度最大，且呈现出所有业态的经营面积都扩大的现象。
在品牌数量调整方面：2/3F调整幅度最大，以零售(男女时装)为主；其次为1F有所调整 ，以零售(男女时装)为主，餐饮(休闲餐饮/轻餐饮)为辅，少量配套（培训/维修服务）；
在品牌面积调整方面：4F调整幅度最大，尤其是娱乐品牌(运动健身)；其次为2F，以零售(男女时装/休闲运动装)为主，关闭了较多休闲运动装店铺；1/3F新增较多零售品牌（男女时装/休闲运动装/儿童服饰）。
在品牌数量调整方面：国际品牌经营较稳定(品牌数量本来就少)，国内品牌/非品牌调整较明显，且除国际二线品牌少量减少外，整体上呈现各档次店铺均增多的现象，尤其为国内品牌/非品牌大幅增加(主要是餐饮业态)，整体档次下调；
在品牌面积调整方面：与数量调整变化相似，国际二线品牌少量缩减，大幅增加了非品牌的面积，其次为国内品牌；整体上国内品牌/非品牌大量开店(主要是餐饮和娱乐业态)，经营档次下调。
在品牌数量调整方面：表现为1/2F调整幅度最大，主要为国际品牌减少，国内和非品牌大幅增多(主要调整的是化妆品与皮具箱包)；其次为3F，国际一线/国内一线品牌增加最多，档次小幅上调(儿童服饰)；4F主要为国内/非品牌数量少量增加(休闲娱乐业态)；
在品牌面积调整方面：表现为4F调整幅度最大，主要表现为大幅增加了非品牌面积(运动健身)，其次为国内一线增加较多，国内二线较多品牌更换；整体来看，品牌档次下调。
零售：主要新增了化妆品/皮具箱包/儿童服饰的品牌数量，减少了少量鞋帽/运动休闲装的品牌数量；
餐饮：除正餐外的其他餐饮业种都有所增加，增加较多的是轻餐饮，有7家，其次为中西快餐，有4家；
娱乐：闭店3家，KTV和运动健身店(多功能厅和乐园)，开店2家，更换了运动健身品牌和类型(保龄球馆和室外运动场地)；
配套：主要新增了培训/维修服务的商家数量。
▼2015年各业态业种数量分布（个）
零售：新增经营面积较多的是快时尚服装/男女时装，而运动休闲装店铺面积则大幅减少；
餐饮：新增经营面积最多的是特色餐饮，约500㎡，其次为休闲餐饮和轻餐饮；
娱乐：运动健身的面积大幅增加，在2000㎡KTV撤除后，纯新增面积约为4000㎡；
配套：主要新增了培训服务面积，约为600㎡，其次为新增美发店/美容SPA/儿童摄影店，约100㎡。
▼2015年各业态业种面积分布（个）
2018年与2015年相比：
一层至三层：高比例零售占比，因为“双首层效应”；
一层：降低了餐饮占比，新增了配套占比；
二层：降低了零售占比，放大了餐饮/配套占比；
三层：放大了零售占比，降低了餐饮/娱乐/配套占比；
四层：部分休闲娱乐业种更换为配套业种。
▼2015年各楼层业态配置比例（按数量）
2018年与2015年相比：
一层至三层：皆为高比例零售；
一层：增加了零售和配套面积占比，降低了餐饮面积占比；
二层：各业态面积占比基本不变；
三层：餐饮/娱乐面积占比少许降低，零售面积占比少许上调；
四层：降低了餐饮/娱乐的面积占比，新增了配套面积占比。
▼2015年各楼层业态配置比例（按面积）
业态&品牌调整归纳
01 | 零售—多样化，性价比
零售品牌数量/面积均增多，但整体占比缩小，表现为较大幅度增加了男女时装/化妆品的店铺数量/面积，侧面反映了消费者更加重视个人形象，对时装品牌和化妆品的多样性需求有所提高。
档次上主要新增国际一线/国内一线/国内二线品牌，尤其国内品牌增量较多，反映该商业消费者倾向于选择性价比较高的零售用品；但该项目同时兼顾不同类型的消费者需求，高端品牌店与店均面积较小的非品牌店铺也有所增加，侧面反映该商业消费者对高档品牌有一定承受力，并且愿意尝试新事物；
该项目缺乏家庭消费类业种，随着生活水平的提高，人们在生活上会更加注重质量，该业种的消费能力不可小觑。
▼化妆品
02 | 餐饮—特色化，便捷化
餐饮品牌除正餐外的其他餐饮业种都有所调整，各类店铺都有所增多，数量增加最多的是轻餐饮，由原来的2家增至9家，多为国内二线品牌，强化消费者的便捷体验，侧面反映了轻餐饮的受欢迎程度在近几年呈显著上涨趋势，且消费群体越加年轻化。
面积增加最多的是特色餐饮，侧面反映了有特色/有品位的餐厅能够吸引当代消费者；
休闲餐饮国际一/二线品牌居多，且多位于1F中庭周围，反映出人们注重品位休闲消费的特点；
中西快餐主要为品牌连锁度较高的品牌，新增了多家中式口味的国内连锁品牌，说明片区消费者比较青睐中式口味的快餐。
▼中式快餐
▼休闲餐饮
03 | 娱乐—传统化，规模大
休闲娱乐店铺均面积较大，项目保留电影院，儿童娱乐和运动健身，关闭了经营不善的KTV(片区内主要消费者是家庭居民，而KTV的目标客群主要是学生或办公群体)，大幅增加了运动健身的面积(适于家庭运动的保龄球馆与室外动感天地)，约是原来的4倍。
▼卡通尼乐园
▼保龄球馆
▼室外动感天地
04 | 配套—生活化，完善化
配套的业种类型/数量/面积增加较多，覆盖面更广，更为贴合周边消费者的生活需求；
主要有培训/美容/维修类服务，说明周边居民对这些类别服务的需求量较高，教育/美容类服务的市场需求扩大。
项目定位“家庭式的综合购物中心”
目标客群主要为附近居住的家庭客群
根据市场受欢迎程度调整品牌配置
档次不宜过高，符合市场需求
项目借势地铁11号线设计为“双首层”
形成了1-3F皆为高比例零售的现象
可以有效地提升整体的租金收益
四大业态的面积均有所增加
说明该商业近年对不同商家的吸引力增强
各业态在数量/面积占比上呈现
零售略微缩减，娱乐(面积)/配套(数量)扩大的趋势
消费者越加注重生活的便捷性和健康性
区域商业的高完善配套和丰富的运动集合业种
有助于放大辐射圈/消费者，提升经济收益
服装类/化妆品/美容类品牌增加幅度较大
说明人们越来越重视外在个人形象
因而对服装和美容类产品的丰富性
与档次方面都有了更高要求
第三篇：现代商业启示录
引言
崇邦集团第三代街区式商业——上海嘉亭荟城市生活广场，与地铁11号线直接相连，形成良好“双首层”效应，封闭式商场与开放式街区结合，满足了集中消费与休闲漫步的空间消费需求，其优点和不足之处带来的启示值得同行人士学习。
优势一
抢先填补郊区商业市场空白的优势
嘉定区安亭镇位于上海郊区
香港崇邦集团在此选址做开发
开发的上海嘉亭荟城市生活广场
正好填补了郊区商业市场的空白
抢占先机，成为区域的首个综合性商业
▼项目周边商圈分布图
优势二
封闭式商场+开放式街区商业建筑优势
采用现代建筑风格
灰色与白色墙体材质为主导
外观为圆弧状、流线型
呈现出跳跃、活泼的建筑风格
封闭式商场与开放式街区结合
满足了集中消费与休闲漫步的空间消费需求
一层、二层都有设置广场节点
二层有轻轨连接，设置广场可吸引聚合轨交人流
融汇了绿植/声光水电/雕塑小品等多重元素
给消费者带来强烈的体验感
▼外立面
▼一层广场与二层广场
优势三
与轨交无缝对接的优势
嘉亭荟为地铁上盖商业
轨交无缝衔接打造“双首层”
11号线安亭站出入口连接商场二层
形成了较好的“双首层”效应
最大限度为商场导入轨交输送来的客流
安亭站共3个出入口，其中2个直接连通商场2F
▼二层与轻轨直接相连
优势四
数据化管理消费者的优势
商场采用会员制度
以奖励消费/锁定顾客的营销方式
增加消费者归属意识
提高商场经济效益
消费会员使用会员卡和会员积分
可获得会员专属服务
如免费停车、免费使用公共阅览室
免费使用康体游乐场、无线网络等设施
▼礼宾中心与公共阅览室
第一点：经营品类配置不足
经营的品类配置尚且不足
不能完全满足片区居民的综合性消费
在投入方面有所不足
商场内娱乐设施比较少
（注：开业时有KTV，消费者少无奈关闭
说明KTV业种在远郊居住地区域不易经营）
第二点：一层主入口设置不够合理
项目四面均有出入口
主入口位于东侧主干道墨玉南路上
进入半径太长，对消费者而言不太便利
本来主入口可设置在曹安路上
因为曹安路北面有大量住宅区
但地铁站下方有栏杆不利于客群导入
所以只好将主入口设置在墨玉南路上
▼主干道上主入口
▼曹安路轻轨站下方有栏杆
启示一
做商业要以人为本
商业是靠人来消费的
所以要尽可能在室内设计中体现人性化
嘉亭荟的超市大卖场位置排布非常合理
通过玻璃连廊将大卖场与住宅区相连
便利了住宅居民
如此就能有效利用大卖场的人流
为商场持续增添人气
垂直电梯门厅都用灯带勾勒
便于识别，利于消费者快速找到垂梯
▼物业产品连接动线
▼垂梯灯带设计
启示二
利用轨交带来客流
从地面一层到二层安装了自动扶梯
既为轨交引流，也为商业带来消费客流
充分发挥地铁上盖商业的多首层效应
▼自动扶梯
启示三
小型综合体也可以做得出色
香港崇邦集团在招商过程中
整体持有其商铺产权
仅以租赁的形式引进各商业品牌
并且为进驻商户提供优质的物业管理服务
这就保证了项目较好的对外形象
开发经营商抓住了项目周边的年轻消费群体
对建筑物业进行专业合理的设计/排布
其居住区可为商业提供常客消费者
办公楼为商业提供固定的中高端消费者
发展资源与消费主流客群促进了项目的成功经营
▼产品组合
启示四
拥有成熟的经营管理团队
崇邦集团是由香港和新加坡投资者
联合组成一支具有丰富地产开发经验的管理团队
在招商方面
嘉亭荟的品牌和大宁国际有较高重合度
说明崇邦集团积累了大量商家资源
在运营推广方面
结合并宣传安亭当地的汽车产业文化，造节造势
在对外宣传方面
利用互联网及新兴媒体，和消费者有效互动
-END-
转载须知
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十三、陈倍麟对上海嘉亭荟的专业点评（回顾）
十四、案例分析完整版：上海嘉亭荟城市生活广场（本期）返回搜狐，查看