刚开始的时候，英国人还仅仅是在这块土地上居住和从事商业、宗教等方面的活动，而这块土地的领土主权、土地管辖权、司法权和行政权等还是归清政府掌管的，也就是说，起初的租界还真的就仅仅是“租界”而已。
不过，很快问题就出现了：随着住在上海城内的外国侨民陆续迁入租界，巴富尔以防止华洋纠纷为名，与宫慕久协商后又规定，租界内不准中国居民居住，而后，规定进一步改得更加苛刻，华人只被允许白天进入租界做买卖，晚上必须回城，就连英国人雇的华人佣人也不得与主人同住，这样，英租界就逐渐具有了英国人专属领地的意味。
在英国人的带头作用下，1848年，美国人也在上海成立了一个租界，而第二年法国人也在英美两国租界的南面成立了自己的租界。就这样，上海在短短的几年间出现了英、美、法三块租界。
从此之后，租界就在中国沿海各地以及几个主要的内陆城市相继出现。到1911年清政府灭亡前夕，中国共在10个城市出现了来自十余个国家的27块租界。在中国这些设有外国租界的城市当中，出现租界最多的是天津，最多时有9个国家在天津设立租界，天津简直就成了中国的租界博物馆。
随着外国来华人员的增多以及活动范围的扩大，后来租界的性质就很不同于上海英租界刚刚设立时候的情形了。在上海英租界成立之后，英国当局不断要求增大权益，多次单方面修改《上海土地章程》，尤其是当发生动乱之际，更是乘机大肆扩张租界的管辖权。
1853年9月，上海爆发了小刀会起义，上海县城被起义队伍所占领，上海县令袁祖德被杀，道台吴健彰也被逮捕。
这样，清政府在上海的统治就陷入了瘫痪，而英、美、法几国则乘中国局面混乱之际得渔人之利。9月9日，英美两国驻上海领事就派兵占领了中国海关，为了迫使清政府承认这一既成事实，第二年4月4日，英美两国联合出动军队，在泥城(即周泾浜，现在的西藏中路一带)向中国军队发动了攻击，击溃了驻守在那里的由江苏按察使吉尔杭阿所率领的清军。
1845年，上海英租界刚刚设立时的面积是830多亩，当时在上海居住的英国人还很少，据有关记载，租界成立两年之后，在那里居住的外侨也仅有100多人，100多人使用830多亩的土地是绰绰有余了，但是英国人并不满足于此，他们从一开始就伺机扩大租界的面积，当然并不仅仅是英国，见到英国人扩张租界获得了成功，美国人也就坐不住了。
1848年美国最初在上海虹口设立租界之时并没有议定范围，但实际上在英国租界进行于扩张的同时，美国也将租界的领地做了大幅度的延展。1849年上海法租界初设之时，其范围是城河润(现在的人民路)以北、洋泾浜(现在的延安东路)以南、关帝庙褚家桥(现在的西藏南路附近)和广东潮州会馆(现在的龙潭路附近)以西，面积为986亩。1861年，法国人将其东南界址推进到小东门外的城河地区，面积增加到1124亩。
1900年，法国乘八国联军侵华之际对上海法租界再一次进行了扩比后，东起城河浜，西到顾家宅关帝庙(现在的重庆中路和重庆南路北段)，南自丁公桥、晏公庙、打铁浜(现在的方滨西路、西门路、顺昌路、太仓路)，北至北长浜(现在的延安东路西段和延安中路的东段)，都是法租界的属地，面积达到了2135亩国清政府灭亡之后，法租界当局与袁世凯进行政治交易。
于1914年又将上海法租界向西推进到徐家汇一带，使得其面积达到了15150亩之多。上海的法租界和英美公共租界经过几次扩张，后来其总面积达到了48650亩之多，这个数字对于现在的城区面积来说也许很普通，然而对于城市化程度极低的中国近代社会，四万多亩的土地还是相当大的。
就当时的上海来讲，两块租界不仅占据了大部分的上海城区，而且其占据的都是上海最为繁华的地区，相形之下，清政府所控制的南市和闸北两块地界都处于一种边缘化的状态。
鉴于清政府与列强签订的不平等条约，清政府对外国商品征收的关税已经很低，但是，外国商人依然通过种种的不正当手段来逃避关税，在这一过程中，租界无疑对那些非法的外国商人起到了很强的掩护作用，上海吴淞口外的趸船就是外国商人从事走私活动的基地。
进口时，他们先把私货卸到趸船上，然后再将商船开进上海港进行了报关，接着再设法把卸到趸船上的私货运到上海；出口时，他将大量的丝绸、茶叶等商品先用小船偷运到吴淞口的趸船上，商船结关之后，他们再将那些货物运到商船上驶出上海港此外，他们还通过以多报少、以高报低等方式来偷税漏税。据统计1850年在上海从事贸易的所有洋行中，只有区区5家交足了关税，由此可见，当时洋行的走私活动是多么的猖顶。
当时在中国从事贸易的外国商人，很难找到一个不经营鸦片生意的，因为比起其他货物来，版卖鸦片的利润要高得多。而为外国商人的鸦片贸易提供庇护的也正是租界当局。
仅1848年和1849年两年当中，运送到上海的鸦片总值就达到了2285万银圆，比《南京条约》所规定的中国给英国的款2100万银圆还要多。由此可见，以租界为保护伞的外国商人对中国的经济掠夺是相当惊人的，并且鸦片不仅仅掠走了中国人的钱财还严重推残了中国人的身体，腐蚀了中国人的精神。
以租界为据点的殖民者在中国犯下的另一桩罪行可谓有过之而无不及的。就是大规模地掠夺华工，很多人知道广州，油头、厦门等广东福建一带是外国人贩运华工相当獗的地方，可实际上这种令人发指的罪恶活动远不仅仅限于广东和福建，在上海，外国人抢掠华工的事情也是展见不鲜。
上海通商之后，涌来的外国人越来越多，其中的绝大多数都是为“海金”面来的，其“淘金”的主要方式之一就是贩卖华工，当时很多外国人口版子在租界当局的庇护下，以开酒店为幌子，每每见到有合适的中国人前来饮酒用餐，就会在酒菜之中投下蒙汗药，这些中国人也就成了他们的囊中之物了。
尤其令人惊膜的是，掠中国人的并不全是那些外国人口贩子还有一些中国人为了钱而受雇于外国人绑架自己的同胞，这就使得受害者的规模扩大了那些中国人尽管是以各种不同的方式落入外国人之手的，但此后的遭遇却大致相同他们会先被关押在“巴腊坑”里，巴腊坑是拘禁奴隶或犯人的场所。
那些梦想着到外国当上等工人的中国人落入外国人口贩子的手中之后，所遗受的就是奴隶或者罪犯的待遇他们被关押一定时间之后，当外国人口贩子觉得掠来的中国人的数量已经够装一船了就会把他们转运到轮船上。在船中，他们是被在密不透风的夹板舱里的，那里的环境根本就不是人所能够忍受得了的，因此，华工在贩运途中的死亡率是非常高的，待轮船抵达目的地的时候，尚存活者往往不及一半，而其中还有很多是已经病得很严重。
当然，以上并不是租界之罪恶的全部，居住在租界的外国人对中国人所做的其他坏事还有很多比如说，趁火打劫就是洋人的拿手好观，因为当时清政府的统治已相当腐败，各地人民所举行的反清活动非常额繁，每到清政府与反清武装交手之也就到了洋人坐收渔利的大好时机。
租界并不仅仅为外国人的做恶提供了庇护之所，因为租界的存在，还使得很多中国无赖仰仗洋人的势力而为恶一方，可以说，中国的帮会势力之所以在上海会发达到空前的程度，与上海租界的支持和庇护是密不可分的。
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