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新世界临海揽山御园11.4万入市，最低10万，熬两年终于等来吹风价
爱住家投研圈2021-11-12 17:44:30两年了，在2021年的尾巴，终于看到了新世界临海揽山备案了!
昨晚，南山临海揽山御园获预售许可，共251套住宅，均价11.4万/㎡，单价10万/㎡，单价12.98万㎡，总价范围1075-2939万。本次备案为1栋B座，建面约106㎡-226㎡户型。
想要打新这个盘的置业者们，可以说已经等了两年了。从2019年该盘基本每隔一阵就会有入市传闻，期间等来了一次却也是公寓，项目早已封顶，硬是熬过了深圳打新的春夏秋冬。小编犹记得2019年的吹风价就是11万，放到今天终于成真，没白熬两年。
项目已经开启认筹，节点如下：
215套住宅，毛坯交付
诚意保证金：300万
11月3日——11月5日，意向登记阶段
11月7日：入围
11月9日——11月10日：公示及摇号
11月12日：正式选房（线上）
11月13日：线下签认购（定金300万）
11月15——11月16日：线下集中签约。
今天新世界临海揽山已经上线i深圳登记，与深铁懿府二选一：
项目是蛇口的半山豪宅，位于南山脚下，环境可以说相当不错，有私家登山道。周边不少豪宅，兰溪谷、九榕台等等，都属于比较老的房子，可以说临海揽山是片区内难得的新盘。
去年临海揽山御园就开始放出开盘的风声，楼盘均价也一度被爆料普遍吹风价11-12万/㎡，有网友说，该楼盘打算看齐隔壁福田香蜜湖的深业中城（深业中城均价13.1万/㎡）。
家在深圳今年入市，临海揽山也在深业中城后不久。但是，深业中城带深高学位，周边又有香蜜湖生态景观资源和香蜜公园，本身产品户型和质量都比较，相比之下，网友们显然不太看好临海揽山御园。家在深圳说到底，还是地段的问题。虽然蛇口也是豪宅区，片区内的楼盘基本都豪宅化了，但与新兴起来的豪宅区相比，蛇口的热度不高，而且近年来，大家普遍对深圳湾、香蜜湖的豪宅更认可一些。比如一路之隔的深圳湾，指导价出台前。均价早就涨到16.7万/㎡，是近年来涨幅，也是认可的片区，而蛇口当时的均价不过9.6万/㎡，中间差了将近一倍！临海揽山御园在地段和配套方面就略输一筹，如果和近两年片区内的竞品相比：2019年6月开盘四抢完的万科蛇口公馆，是地铁2号线地铁口物业，周边配套成熟，组合业态丰富，还有新型产业支撑，入市均价8.5万/㎡；2018年12月9日开盘的枫叶望海公馆，交通相对便捷（2号线东角头），拥有海上世界、招商太子湾和半岛城邦三大商业配套，带南山蛇口学校学位，但户型实用率低，入市均价9万/㎡。至于2019年上半年入市的半岛城邦四期有多火爆就更不用说了，拥有海景资源，及南外滨海学校学位，87-137㎡1-3房的599套住宅，最终成交455套，去化超7成！当时的入市均价为11.6万/㎡。仔细观察，不难发现，在蛇口这个普遍豪宅化的区域想要产品脱颖而出，交通、教育必然要有其一，如果两者都有，像隔壁深圳湾的华润悦府，均价上20万也不稀奇。
反观临海揽山御园，各方面都略逊一筹，但这几年，价格也是实打实的终于拿下来了，不知道放到今天的打新环境下，还能吸引多少置业者呢？你觉得值不值得入手呢？
赢在起跑线上的住宅，半山、海景、学位
新世界临海揽山御园位于南山蛇口片区，地理位置很独特，直接和大南山的东北角相接，是天然的半山豪宅。而且，项目有68％的房间可以远眺海景，应了“临海揽山”之名。当然，项目不算真正意义上的海景房，并不临近海边，仅12层以上的住宅有机会远眺海景，未来的海景视野存在被遮挡的可能。
从小编的踩盘经历来看，临海揽山御园目前在交通方面还是有所欠缺的。距离最近的地铁站是2号线水湾站或海上世界站，需步行10左右；如果坐公交，70路和M493路能南山工业区站；自驾出行的话，南海大道是必经之路，也是项目附近一条主干道，由于正在修建地铁，道路并不宽阔，容易堵车。不过，这是短期内的情况。在未来的交通规划中，地铁12号线会路过项目附近并设置站点工业六路站，小编亲测步行时间约8，该地铁预计2022年开通。也就是说，明年项目的交通状况就能有所改善！当然，这是地铁出行的情况，如果自驾出行，其实没什么差别，毕竟项目周围的主干道只有南海大道一条，辅道不扩宽的话，未来人流量上去了，堵还是不堵，还需要问？
此外，小编在前往临海揽山御园的路上发现，周围的商业特别少，即便有底商也是零零散散的，不集中。一个算是比较大型的盒马来了，也是在地铁水湾站附近。换句话说，日常需求只能依靠项目自带的商业。问题是，项目自带的商业才2000㎡，能满足19.6万㎡计容面积下的日常需求吗？如果能，皆大欢喜，如果不能，外溢人群该到哪里去购物呢？海上世界？花园城？动辄1、2公里的距离，怕是有点不方便。虽然在交通和商业上有这样那样的小缺陷，但临海揽山御园在教育上，有着非常不错的资源。项目的小学在育才小学学区内，初中区位是育才二中。两者都是蛇口育才集团旗下的学校，也是深圳的传统名校！近些年来，育才集团学校的成绩其实有所下滑，没有以往那么亮眼了。但是，瘦死的骆驼比马大，学校的底蕴还是在的。除了育才学校，蛇口还有不少国际学校，包括深圳蛇口国际学校、深圳韩国国际学校等，其中，深圳贝赛思国际学校就在项目附近的蛇口网谷。而一所中外合作创办、深圳土豪子女可以上的深圳南山（中加）学校位于南山区南光路，需驾车25左右。与其他楼盘的单一学区相比较，新世界临海揽山御园的教育资源配套更丰富，公立学校上，有育才二中当仁不让，国际教育上，还有正统的国际合作学校可供选择。在教育属性上，项目显然是加分的。
不过，区位、教育、交通虽然对楼盘价值影响很大，最终仍要回到产品本身，只有的产品，才能支撑起配套的价值。
户型朝北，商业略差，周边面貌两重天？
新世界临海揽山御园在去年10月就已经开放样板间，此后，楼盘消息一个接一个冒了出来，房网上，有网友爆料了项目的户型图。
家在深圳论坛新世界临海揽山御园主推的产品有116㎡3房、117㎡3房、120㎡（3+1）房以及236㎡5房，都是3梯4户，户型方正，动静分区合理，主卧基本都配备衣帽间和主卫，初具豪宅典范。但实用率偏低，114-116-117㎡的户型，都通过装修划定房间。配合楼栋分布情况来看，该项目为了大南山的半山风景，1栋有部分户型的朝向是朝北的。
中国房地产报深圳这部分房子的采光情况可能会受到朝南户型的遮挡，而且无法做到南北通透，在隐私保密方面也不够完善。而且，从数量上来看，朝北户型的数量可能还不低。此外，该楼盘的花园面积也非常小，正中央被塞了7栋联排别墅，导致花园面积小得可怜，让人看了都不知道去哪里散步好。况且，项目周边并不是纯粹的居住区。以工业五路为界，大南山东南方向，豪宅别墅扎推，整体居住氛围和气质都是正宗豪宅。
但沿山路往蛇口网谷创业壹号的方向走，仍然能看到不少老旧的工业区，或是住宅小区。其中，金其美实业等地已经纳入《南山区招商街道蛇口工业区沿山路片区城市更新单元规划（草案）》中，于去年年末今年年初的时候公示结束。换句话说，未来十年时间内，这一片估计还要有不少动作，后发强劲，但不利于现状环境。
而且，项目前方就是蛇口网谷，是融合了高科技和文化产业的互联网基地，苹果的华南总部就在万联大厦A座！可以说，等这一轮城市更新结束，住宅区、工业园区就能和附近的蛇口网谷互相联系，将整个片区的面貌改变为“高端商务+高端住宅”。
当然，这一切还有一个前提，就是周边的商业配套能够尽快提高。目前来看，项目2000㎡的自带商业，能不能满足日常生活需求都要画个问号，更大一点的更是只能乘坐地铁或开车前往海上世界、花园城，非常不方便。—— END ——编辑 一盒、昕茹加小编微信号aizhujia03免费加购房群、楼市爆料群