相信很多人在生活、工作、学习中都有租房的经历，租到一间经济实惠又让自己省时省心的房子，可以说是大家心目中最理想的状态，但现实是租房时总是一不小心就大坑小坑“踩”不断。房屋租赁合同纠纷作为法院常见的纠纷类型，下面让我们一起来看看，在签署房屋租赁合同时都有哪些“坑”，又该如何避免呢？
案情回顾
案例一
被告侯某租赁原告某公司的库房，双方达成口头租赁协议，原告将自己的库房租赁给被告使用。双方约定，租赁费为每年86400元，卫生清洁费每年3600元，租赁期间产生的电费由被告承担。一年租赁期到后，经双方结算，库房的租赁费用共计130000元。同时，被告给原告出具了欠条，并承诺一个月后还清。一月后被告支付50000元，剩余租赁费原告多次向被告索要，被告未予支付。
案例二
原被告双方于2019年11月1日签订《租房合同》，约定：租房期限2019年9月1日至2020年8月30日止，被告租房后，其经营期间所交的各种费用如：房租租赁税、水、电、卫生、取暖及步行街内的管理费等都由被告承担。合同到期后，被告搬离案涉房屋。之后原告发现被告未按照合同约定缴纳2021年至2023年采暖费，被告为减少逾期缴纳采暖费而产生的违约金，于2023年11月6日缴纳了2021年至2023年采暖费及热力违约金共计13533.31元。因被告未按照约定期限付款，经原告多次索要未果，故诉至法院。
案例三
原告王某租赁被告李某的房屋，后被告李某将该房屋出售给第三人赵某，赵某取得房屋产权证。赵某在该房屋门口张贴通知，要求王某与其办理交接事宜。王某回复赵某，要求其与原房主李某沟通。协商未果，赵某将房屋门锁更换。王某以房屋被提前收回为由向李某、赵某主张违约金。
裁判观点
在案例一中，法院审理认为，原、被告之间系租赁合同关系。被告承租原告厂房并使用,应支付相应对价。被告抗辩房屋租赁半年，但欠条上的欠款金额为一年的租赁费用，所以对租赁半年的抗辩意见不予采纳；其次，被告主张欠条系受原告胁迫所打，但无证据证实其主张，故对此抗辩意见不予采信。
案例二中，法官审理认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告建立的房屋租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告诉请被告支付采暖费及热力违约金，因合同中双方约定租赁期间采暖费由被告承担，故原告有权要求被告支付其垫付款项。
案例三中，法官审理认为，“买卖不破租赁”，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。赵某在取得涉案房屋所有权之后，虽然没有与原承租人重新签订租赁合同，但李某就涉案房屋签订的租赁合同对赵某具有约束力，赵某在取得涉案房屋所有权之时即与原承租人之间成立了租赁合同关系。赵某更换涉案房屋门锁，导致王某的合同目的无法实现，已构成违约。王某要求李某承担相当于一个月租金的违约金，数额并未过高，且符合合同约定，应予支持。
法官说法
根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第七百零三条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。” 第七百零七条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”案例一、二中，原被告之间存在有效的房屋租赁合同，合同是双方真实意思表示，被告到期后拖延支付房租或是拒绝承担合同义务，均需承担相应的法律责任。
《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。除了买卖之外，因赠与、析产、继承、抵押权实现等发生房屋权属变动的，原租赁合同继续有效。案例三中，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。“买卖不破租赁”是一项重要的民事法律规则。新的产权人采取换锁等方式以行为表明不继续履行合同，导致承租人无法使用房屋，构成违约，应承担违约责任。