万科翡翠西湖 之前作为“配角”，在其他文章里泛泛提到过一些，涉及这个项目最多的词汇就是“特价房”。
北京限竞房中有竞争力的、有爆点的不在少数，翡翠西湖真的可以被划分到不用过多描述的那一档。
但事实上，即使翡翠西湖已经开盘一个多月，在严肃君的N个500人置业群中，依旧有很多人咨询这个号称总价320万起的洋房。
特价房会不会有bug？人大附中能上吗？附近规划的有轨电车T2线真的会落实吗？究竟是套路多还是诚意大？
带着大家的问题，严肃君从沙河（家）出发，公交转地铁再转公交，来回路上耗费6个小时，给大家带来了以下答案。
特价房
万科翡翠西湖分两期售卖，一期已在10月1日拿证，目前在售的只有洋房部分，二期入市时间待定。
沙盘图，戳可放大
洋房只有90㎡三居一种户型设计，只有南北向和东西向的区分。
图为样板间唯一放置的南北向户型图
上周末，严肃君收到了一份11月17日特惠房源信息。信息显示，在售的“特价房”位于1#楼、2#楼、3#楼，从楼座排布可以看出，特价房的户型都是东西向。
不过就置业群的群友线报，翡翠西湖不定期会推出一部分房源，都会称之为“特价房”。
9月21日，群友称接到销电话：90㎡特价房，总价310万
10月7日，群友截图销售朋友圈：国庆特惠仅此一天
10月9日，群友转发销售朋友圈：每天推出5套特价房源
10月13日，群友转发销售朋友圈：每天推出特价房源310万起
11月10日，翡翠西湖“双11”特价房东西向320万，南北向380万
11月17日特惠房源表
销售特意标明“以上房源洋房10万抵一口价，下叠20万抵一口价，总价包含团购费”。
频繁推出“特价房”，让这个词汇似乎成了价格稍低的东西向房源的一种别称。
人大附中
中国人民大学附属中学丰台学校(后简称人大附中)，已按计划2017年招小学生，2018招初中生，2019年招收高中生。
学校距离项目4公里左右，严肃君查了该学校2017年的招生简章，范围是可以覆盖到项目地址的，这也是很多购房者选择翡翠西湖的一大主因。
一位业主告诉严肃君，他和家人就是奔着学校来的，再加上项目本身自建幼儿园，如果能保证孩子能上人大附中，可以说是一劳永逸了。
不过，自学校划片后，不确定因素很多，面对买房人的疑问，即使再想确客，售楼员也不会保证百分之百。
图片由采访的业主提供
该业主还提供给严肃君一份资料，从人大附中第一年（2017年）的生源构成来看，燕西华府所占比例最高。
但据该业主称，今年学位很紧张，航天三院占了部分名额，魏各庄村有一个班，燕西华府的非京籍差点上不了，最后家长经过多番争取才解决这个问题。
图为人大附中2017年招生单校划片资格排序
而翡翠西湖是2021年年底交房，三年之后的划片情况更加扑朔迷离，且非京籍属于单校划片的最后两个顺序。
有轨电车T2线
交通是刚需跨不过去的坎儿。万科七橡墅因为800米外确定建有地铁，即使快到河北也被“秒光”。同为万科项目的翡翠西湖，也在六环外，没有地铁加持，去化速度不温不火。
严肃君查到，2014年有规划称，丰台河西地区将建现代有轨电车T1、T2线，其中T2线西起青龙湖地区，北至北宫森林公园，也可与14号线实现换乘。
但购房者对附近河西现代有轨电车T1、T2项目能否开通，仍存有疑问。自四年前规划提出后，项目进展并没有对外过多释放。
目前严肃君能查到最新的消息是，2017年2月27日丰台住建委发布“全面启动前期工作”的公告，以及同年6月21日北京规划委在年度绩效任务中再次提及这项任务。
2017年2月27日丰台住建委发布内容
2017年6月21日北京规划委在年度绩效任务表
除此之外，就再也查不到最新进展了。接待严肃君的销售人员，也只是说待定，难怪大家会忧心忡忡。
青龙湖四大地块分布，戳图可放大
不过也有部分购房者对交通规划非常乐观。一是认为附近的中央民族大学建成后，人流变多、需求变旺，交通有优化的可能；二是，青龙湖附近还有四个地块（属房山区）未入市，未来发展可期，连地铁都不妨畅想一下。
必要补充
基础信息
属丰台西南六环外，青龙湖东侧
楼层7层-8层，控高18米
容积率1.1，绿化率30%
万科物业，约4.5元/月/㎡
2021年12月，毛坯交房
客厅、主卧的飘窗赠送
可自选20万-40万精装套餐(万链科技)
产品定位
万科翡翠西湖在青龙湖以东，环境是一大卖点，洋房产品定位是“观景洋房”。但青龙湖在社区西侧，加上“特价房”的方位和朝向，用“邻景洋房”形容会贴切。
社区配套
翡翠西湖有两个社区配套不得不提，一是9507.7㎡商业配建，在规划的报表中的风格展示，让严肃君联想到了成都的太古里；二是3360㎡幼儿园，方案已与教委沟通，会不会引进双语幼儿园待定。
上为配套功能分析图，戳可放大
样板间展示
翡翠西湖的三居样板间用的是南北户型，装修为40万的精装标准。
样板间实景图（右滑共5张）
施工现场
图摄于2017年11月13日晚
严肃君手记
市场不好的时候，各家都在想办法抓住每一个买房人的“痛点”，而价格又是最能触动购房者敏感神经的。
面对“特价房”、“优惠”、“日减”等诱人信息，严肃君强烈建议大家保持冷静，买房一定要去实地多看、多问、多比较。
某种程度上，不介意朝向、特别是预算有限的前提下，脱掉“特价”的外衣，这也是当下市场衍生出的“上车机会”。
责任编辑：祁延瑾_NO5127