手机看新闻
北京城中村改造开启，六环即将崛起
2023-11-24 16:28:00来自北京市2023年11月17日，北京市举办了《北京市第二道绿化隔离地区减量提质规划（2021年—2035年）》新闻发布会。这也就意味着北京在“一绿地区”之后，即将启动“二绿地区”的拆迁整改工作，北京城市发展在未来10年将会迎来重大变化。到了2035年，北京“二绿地区”将基本完成整改。北京“二绿地区”特指第二道绿化隔离地区，主要就是五环和六环之间的面积，占地910平方公里，占到北京平原面积的15%左右。这是北京占地面积最大的“环线”。未来根据北京市的规划，这个面积最大的二绿地区，将规划建设成为超大尺度绿色生态空间，而不是成为“房地产和房子的居住空间”。这显然将会彻底改变“北京城市格局”。
众所周知，未来5年，中国即将启动“三大工程”建设。这“三大工程”分别是城中村改造、新型保障房和平急两用大基建， 其中超大特大城市的城中村改造是重中之重。什么是城中村？大城市里的城中村和“老旧小区”不是一个概念。大城市“老旧小区”的土地属性是“国有建设用地”，而城中村里面的房子，土地属性却是属于“集体建设用地”。根据相关机构的预测，中国未来每年在城中村改造上，将会投入接近2万亿的资金。如果按照10年的周期来估算，中国超大特大城市的城中村改造将会砸下接近20万亿的天量资金。根据上海“第一财经”的报道，中国8个超大特大城市中，北京、上海、深圳、重庆、广州、成都、武汉、东莞，一共拥有4427个城中村。这些城中村占地面积超过3500平方公里，居住人口超过5000万人，如果要下决心进行改造，将会极大刺激大城市楼市的需求释放。其中深圳的城中村面积占到了全市总住房建筑面积的36.3%，有510万套，承载了深圳1000万人口，包含全市外来人口的87％。根据北京市城市规划设计研究院的最新研究显示：北京目前拥有城中村501个，北京城中村主要分布在北京五环和六环之间。很明显，北京“二绿地区”就是北京城中村的集中地。北京在本次“二绿地区规划”中，也列出了可能涉及到“城中村改造”的具体片区：四大城区+副中心+五大近郊新城。
毫无疑问，以上“二绿地区”将会在2035年之前将会进行“城中村改造”。但是需要注意的是，北京的“城中村改造”和其他城市略有不同：第一点不同：北京的城中村改造主要采取的“集中安置”的方式，将会对村民进行集中安置房的安置。而其他城市多数采取的是“货币化安置或房票安置”。而北京则是“先建设安置房”，然后进行“改造安置”。所以北京的“城中村改造”对北京楼市的“去库存效果”可能没有那么好，这也基于北京新房库存相对比较少的原因。简单来说，北京不需要“棚改去库存”。第二点不同：根据北京“二绿地区”规划，北京对五环到六环地区进行“城中村改造”以后，空出来的土地主要用来“增绿”。北京五环-六环是目前城市用地规模最大的地区。一旦北京计划在这个地区进行大规模的“增绿”，那就意味着北京的建设用地将会大规模减少了。北京未来究竟还有多少建设用地用来盖房子？一旦五环到六环之间的大片空地，主要用来“增绿”，用来建设“100个公园”，北京住宅供地的潜力将会明显下降了。
北京目前五环内已经基本没有太多的土地可以用来开发了，如果五环-六环之间也要“减量增绿”。那么，北京未来的商品住房开发就只能走向“六环外”了。我们甚至可以预判：到了2035年，北京六环内将会面临“无地可供”的局面，到那个时候，要想在北京买新房，只能去六环外了。城中村改造后，北京必将迎来“六环时代”。正是基于这种“减量提质”的发展思路，北京正在走向两个“严控”：第一个是“严控地产开发”，大量减少供地规模，降低建设用地面积，北京已经从“城市扩张”走向“城市管理”。简单来说，北京的“房子”未来会越来越稀缺，北京大规模盖房子的时代越来越远了。越是品质高的房子，未来在北京越值钱。因为随着城市扩张速度的放缓，随着供地规模的下降，北京后面好品质的房子会越来越少，居住可升级的选择也会越来越少。因此，在北京，未来1年可能是最后资产优化改善的机会。第二个是“严控人口上限”，正是基于建设用地要严控，房子会越盖越少，北京对2300万的人口上限依然持有“严控态度”。北京未来“户口放松”的空间依然非常小。严控人口，这是北京作为“首都”，和其他城市的本质区别。现在全国其他大城市都在“放松落户”，但是只有北京，依然在严控人口，对于“落户放松”丝毫不松动。背后的原因，就是城市定位不同。北京不仅仅要发展经济，更重要的是“发展首都功能”，发展“中央政务功能”，背负着“政治功能和经济功能”的双重责任。所以就算上海这样的超级城市，也在放松落户，但北京不会，现在不会，未来也不会。甚至可以说，就算是全国其他全部“取消限购”，但是北京“全部取消限购”的可能性几乎不存在。以房控人，以地控房，是我们预判北京楼市的重要角度。北京的资产，依然仅供少数人。