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北京朝阳楼市：北苑板块能买吗？内行人说出实情
北京房姐2021-05-05 10:01:30
我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：【新人首问】房姐您好，京籍集体户口，那时年少婚前在京郊公积金入手了首套。现在打算在市区买一套一居落户，兼顾自住之用，双井上班。不打算长期留北京，未来还是打算回广州老家，老公在广州婚前已入手一套，北京房子能出租。因为二套契税高，所以希望控制总价300以内，房龄希望95之后，93也勉强接受，自住兼投资功能。预计近期要小孩计划，短期内学区可能不会很急需。目前考虑望京、劲松、平乐园、石佛营、甜水园、朝青国美等地，1. 望京花家地觉得生活配套好，但房龄93上班较远；2. 劲松房龄老；农光里居住合适，一居好户型单价7w偏高；3. 朝青国美3号院大开间景观不错，近期交通不太便利，总价305-315有点压力；4.石佛营楼梯房，户型一般，总价低能接受； 请问从长远考虑，上述片区有没推荐或者别的更好选择？谢谢。
回答：望京太远，国美大开间溢价高。农光里有6.5可以考虑，石佛营还不错能接受楼梯房可以入，另外建议看十里堡到青年路，劲松潘家园，大望路九龙山一带，推荐 炫特嘉园、10AM新坐标、CBD传奇 等，还有 北工大 平乐园 都可以淘
提问：房姐好！新人首问，盼回复！情况如下：家庭京户，目前学院路老破小一套，全款，市价400左右，孩子后年小学，大厂孔雀城一楼带院3居一套，全款，市价200左右，自由职业目前收入不稳定，基本无还贷能力，(因爱人在上一次婚姻内家庭购过房子，在四线城市，对方公积金贷款，负责还贷，但房本写我爱人的名字，离婚协议约定此房归孩子所有，但一直未过户，目前贷款未还清)请问这种情况是否我们目前家庭购房也属于二贷？如果我们目前的情况属于二套二贷，是否只有LH才能如您所说使用杠杆进行有价值购房投资？还是有其它方法，万望指点，当前希望家庭资产重组，利益化，以投资为主，考虑如下，1因学院路老破小溢价，周边对口小学也是普通小学，是否可考虑卖掉学院路去朝阳买房自主，选择孩子上学方便的楼盘即可，如此既有一定改善居住条件的空间也可自住保值，或者完全为了上学方便直接租房亦可，请房姐帮我分析下此方案是否可行，利弊如何，给出建议，感谢！2.孔雀城房屋目前出售中，近期应该会出手，出售后打算纯投资一套城里的老破小，用您说的方法先全款再贷款，因目前还款能力弱，希望考虑总价相对低，租售比高的紧凑2居老公房，希望2-5年后好出手，有较好获利空间，烦请房姐推荐适合的区域，户型，合适的价格区间，不胜感谢！另请问我未考虑到的您是否还有更好的建议和方式，主要针对家庭资产重组和投资这方面
回答：1. 因为北京认房认贷，名下有一套，再看肯定是二套了。LH或者全款抵押的方式买都能加杠杆 2. 思路没问题 ，不知道你们孩子在哪里上学，朝阳在望京或者朝青板块选筹自住+保值都不错 3. 400内的标的 可以看看 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 。租售比都还不错，租金能抵一部分月供。 更推荐2套置换为一套，兼顾自住+保值会更好。分散资金看二套因为总价都不高，很难淘到好的标的
提问：房姐，您好，关注您很久了，希望能得到您的建议，1，家庭情况：两个孩子，将来公公婆婆会和我们一起居住。2，子女教育情况：因为我和爱人都是老师，不需要，目前老大在读海淀的一年级，老二明年读幼儿园。3，房屋和资金情况：目前租房住，是stsd，手里的首付比不多是260万。目前租住在大学，因为两个孩子上学近便的问题，至少五到十年会租房子。4，跑盘情况，(1)目前有意向的是动物园宿舍，离工作单位近一点，68平的小三居，挤着能住，但是交通不够便利，1985年的楼，楼龄老。(2)昌运宫，靠着三环，有点吵闹。(3)安苑北里，楼龄老，害怕将来不好出手。(4)四季青，目前没有看到合适的房子。房姐有什么其他建议
回答：动物园宿舍有一些70年代的房子，这个注意回避，房子要注意有没有硬伤，可以做为备选 推荐关注下 大件厂宿舍，还有恩济里这个小区，物业管理和小区环境在老房子里面是相对不错的。
提问：新人首问！！我家老人办理了北京投靠落户，预计5月能落下户来，想以她名字接力贷首套买房自住+投资，首付400以内、总价1000以内。请房姐推荐区域高净值人口增长较快、潜力大、兼顾养老需求的新盘，地点不限，准入银行有华夏银行的。谢谢！
回答：当前北京投资不建议选新盘，二手性价比更高 新盘 中海寰宇天下、景粼原著 二手可以看 橄榄城 富力城 华纺易城 远洋万科城 苹果社区 乐成国际 南边可以看看 中海城 万年花城
提问：房姐你好：重新发问一次，期待回复。之前提问已删除。本月是否能再提问一次？ 新人首问。我们家庭夫妻和5岁孩子还有两位老人一起住，会考虑生二胎。之后看你会有六口人，所以需要一个三居室。目前我们还是首房首贷，在北京像素有一套自住房，没有贷款。如果像素出租的话，可以租到8000-9000一个月。北京像素房子目前市值295万。我们自己手里子弹有180万。每月家庭税后收入保守估计有3.5万。夫妻二人都在东边上班（朝青附近）。需要考虑孩子上学、通勤、投资回报的问题。 问题1：我们已经看了很多房，管庄，望京，三里屯，朝阳，望京，通州，亦庄。二手房和新房都看过。因为二手房的首付过高，次新房较贵，今本上都在6-7万以上。您之前推荐的九龙花园，百环家园，华腾园都看了。九龙花园小区环境较差，华腾园买得起的户型较差。所以我们最近觉得买新房更合适。不知道这样选择对不对？ 问题2：目前首房首贷的资格建议买小户型比如说经开汀塘或是其他盘的小户型？像素留着金抵减新房的房贷，降低还贷压力。还是像素卖掉全部资金买类似喜瑞天著的140平以内的大户型？或者像素做抵押增加首付买大户型？目前家里有两方意见，买小的还款压力小，且有像素资产，并可以，但像素没有增值的红利，并且之后没有首房首贷，周边涨幅，换房的代价更大。另一方意见买大房子，家人担心还贷压力。请问资产该如何配置较为合理？ 问题3：亦庄未来发展您怎么看？选择河东还是河西？看过亦庄的房，臻珑府，喜瑞天著，经开，金隅学府，和悦华锦，中旅亦府。这几个盘您怎么选？ 问题 4：目前还没有看过天通苑和回龙观，有推荐的学区和楼盘吗？ 问题 5：想做到您推荐的学票和自主分开，在我们这样的情况下有推荐的楼盘组合吗？ 问题 6：之前您说郊区风险大，那城里洼地有哪些？有没有学校还不错的洼地？ 问题 7： 老人目前还是外地户口，可以多一个首房首贷资格。建议把老人的户口移到北京吗？
回答：1. 北京像素的租金还可以，建议保留 做抵押 获取150+的资金没问题，月供在7K上下，租金能完全覆盖。这样你的首付就能到330上下，你的月收入合理的月供在1.7w左右，对生活影响不会太大（需要根据你自己的情况去评估了），算下来你能看总价750-800左右标的。 2. 亦庄长期看好，有产业有人口天花板会比较高. 建议看喜瑞天著，经开 3. 你的情况建议兼顾学区，现在学票的价格普遍都在500左右，很难拆开 4. 考虑学区 回龙板块建议看 融泽嘉园和金域华府 5. 老人可以迁到北京，多一张房票当然好
提问：房姐先生，您好，bj首房首贷资格，首付300万，只能走按揭贷款方式，工作地主要在国贸和金融街，自住为主兼顾投资，没有学区需求，预计能买总价多大标的？可以推荐几个小区或者片区吗？（户型、朝向、面积等微观指标再另行考虑）考虑自住和品质的话，新房南海子旁边的和园和绿城的和锦城园值得入手吗？
回答：为什么说只能走按揭呢？ 以300万现金，选筹选对，做好评估和贷款，可以买到总价900左右的标的，的选择是可以买到望京双井这样核心地段周围的次新3房或标杆2房。 如果按揭贷款，受限于避税只能贷303，也就是买到550出头（减去交易成本）的标的，那么的选择是可以买到常营的两居次新。 南海子附近风险比较大，在于没有太多卖点。 自住的话，一般可以拿出资产的10%考虑自住。
提问：房姐好！我手头子弹600，目前一个人住，单位在北四环，考虑投资保值兼自住，荣尊堡一室100平630万，国美城2室是100平610万，都是精装房，小区环境差太多了，孩子四五年后回北京房子给他留着，或者卖或者自住，现在应该选哪个？荣尊堡也有两室的，900多，想想办法也可以拿。环境我喜欢，但流动性和空间与国美城比较如何？感谢指点！
回答：荣尊堡在亚运村，受奥运会及学区板块影响普遍比较贵。亚运村定位就是睡城，没有产业，荣尊堡这些年涨幅一直跑输大盘。前两年还出现过楼顶屋檐漏洞的问题。想兼顾品质自住看看 华纺易城、润丰水尚
提问：首问：房姐好，我和男友打算买个婚房，自住+保值。首付250以内，他有户口，我社保明年三月满五年。我们都在海淀黄庄上班。最近看中了朱辛庄旁边的万象悦府120平，总价600出头，地铁到海淀黄庄40，距离20多公里。于此同时，还看中了郭公庄三兄弟，臻御府，春风和院，这边通勤时间跟朱辛庄一样，距离也是20多公里。但是在这只能买89平的总价580左右的两居室。我们感觉北边的大，但是南边的居住体验应该比北边好，不知道怎么选择了，希望房姐提供下建议。 或者还有个方案是，先不领证等明年我社保满5年后在海淀黄庄这边买个公寓自住（我看中新中关公寓），然后再等等以后的新盘。
回答：1. 没必要等，现在有首付的情况尽快上车。 2. 昌平的万象悦府还有公园悦府的性价比会更高点。你还可以考虑下未来工作地点来选筹。新中关公寓不建议买
提问：新人首问，二套资格，卖掉清河入手600，想在五环周围换个改善型住房，不考虑学区，将来好出手就行，最近看了1，北七家，2，东小口，3，石景山这些地方的新盘，上班在来广营，有朋友建议买望京来广营次新，麻烦给我个建议，是怎样合适，买新盘还是买次新，还有位置这三个地方怎么排序比较好
回答：600资金没必要看新盘，新盘普遍位置一般，性价比不高，适合低首付拉杠杆。来广营和望京就是很好的选择，例如 北纬40度、臻园、宝星国际、慧谷阳光
提问：房姐，我听了你的建议买的橄榄城，今年小涨一波很开心，手上还有大概200多的现金，继续买望京还可以吗？
回答：望京还可以继续买入 但是200万的现金再望京基本没有特别好的买入的标的。 望京比较好的选择是从总价600万起的标的，500万以下可以看看东四环。
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