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金海湖是北京少有的可开发利用湖面资源，景色秀美，游人纷织，由于世界休闲大会的因缘，这里还规划了住宅、教育、医疗、商业、酒店等配套设施。
“以前来金海湖玩，看到湖面山水文园游艇会码头停靠的大游艇，觉得这里是个神秘的富人俱乐部。”
想在这里置业养老的A君，对顾问君感慨道。
直到今天，提起金海湖，很多业内人士还会将其与如今陷入资金链危机的山水文园联系在一起。
2015年前后，山水文园处于高光时刻。其在金海湖打造的国际旅游度假区，拥有马术俱乐部、定制度假别墅、直升机俱乐部、SPA养生俱乐部、游艇会等奢华服务配套。
就连那些度假区的服务员，也都是身材出众、长相俊美，让人一眼就难忘的帅哥美女。而当年汪峰向章子怡求婚的地方就在金海湖“壹号酒店”那栋临湖定制度假别墅。
所以，说到去金海湖看房子，A君有点不自信。让他没想到的是，自从山水文园折戟沉沙，如今金海湖畔的休闲度假地产已经换了一副更具人间烟火气的模样。
首开成了这里的一级开发商，在二级开发上还引入了首创、住总等其他几家房企。如今区域内已有三个住宅项目在售，其中禧瑞金海项目是别墅，但不再是山水文园那种追求高大奢时代的独栋别墅，而是总价300万元/套起的叠拼、合院，买房人只要卖一套北京五环外的普通住宅，就可以享受居住别墅的休闲度假生活。
今年，金海湖板块中的新盘项目国风金海，还推出了价格更为亲民的洋房，小户型甚至只有53平米，最低总价只要110万元/套。
低价策略，吸引了很多即将退休的城市客群前来看房。据销售介绍，端午节期间，就有近百组客户到访售楼处。
听到销售讲解，A君有些动心，但他突然提了个让销售都始料未及的问题：
“大家跑这么远，多是想买别墅的，这么小面积的洋房会有人买吗？”
顾问君从项目销售口中了解到，国风金海项目的洋房产品卖得其实还不错，在没有大规模对外宣传的情况下，仅靠商超展点和自然到访客户就成交了20套。在平谷，这个成绩不简单。
出于职业的敏感性，顾问君回家后查了很多资料，力求搞明白A君这个问题，经过分析研究，形成了一些想法，分享如下：
核心城市近郊游热
促进了洋房类轻度假产品热销
从旅游数据来看，携程发布的《2021端午假期旅行大数据报告》显示，今年端午平台整体订单同比去年增幅达83%，其中门票、租车、主题游等业务已超越2019年同期水平，同比2020年分别增长87%、153%、171%。城市周边的休闲、自驾出行、主题游已经愈加获得游客认可。超过50%的用户在端午节选择了周边游。
休闲度假地产的市场与旅游消费习惯息息相关，受疫情、消费习惯等因素影响，人们购买休闲度假地产的偏好也在改变。
之前大家节假日出游多选择出国游、跨省市游，如今偏向于近郊自驾游。金海湖以其得天独厚的旅游资源优势，俘获了一大批游客的心，很多人选择留下来，在这里置业养老。
由于金海湖到北京城区自驾只需1-2个小时，因此适合做第二居所，买个洋房不用花那么多钱，还可以给自己留个周末假日游玩的好去处。甚至有年轻人买来在周末举办派对用。
既然休闲度假地产从奢侈品变成了消费品，这类休闲度假地产项目中的洋房产品，也因其价格亲民，而受到青睐。
收入增速放缓
消费能力下降影响买房选择
受疫情影响，2020年居民可支配收入增速下降尤为明显。2020年，全国居民人均可支配收入增速为4.74%，城镇居民可支配收入增长率为3.48%。全国居民人均消费支出21210元，扣除价格因素，实际下降4.0%。其中，城镇居民人均消费支出27007元，扣除价格因素，实际下降6.0%。
而北京2020年北京市居民人均消费支出38903元，同比下降9.6％；其中，城镇居民人均消费支出41726元，同比下降10.0％。
从全国数据到北京市数据来看，受疫情及国际环境因素影响，大家收入增长预期下降，花钱自然会谨慎一些，洋房价格比别墅便宜很多，因其价格优势更容易受到买房人青睐。
消费支出能力下降，直接影响购买力，即便是考虑到未来养老需求，也宁愿买价格便宜，同样能够享受休闲度假资源的房子。
消费习惯变得务实
洋房比别墅受欢迎
因研究经济衰退现象而知名的野村证券研究院首席经济学家辜朝明在《大衰退年代》一书中指出，全球一体化条件下，按照技术竞争优势程度不同，经济发展一般会经历三个阶段：刘易斯拐点前的城市化阶段、刘易斯拐点后的经济成熟阶段、刘易斯拐点后的被追赶阶段。
刘易斯拐点即人口红利拐点。辜朝明认为，中国在2013年前后迈过此拐点，目前正处于刘易斯拐点后的经济成熟阶段，即经济发展的“黄金年代”。
这个时代持续时间约10-20年之久，典型特征是人们收入增长快，消费喜欢讲排场，追求奢侈品消费。但是，此阶段过后，到刘易斯拐点后的被追赶经济阶段，随着制造业外迁海外，国内就业机会减少，人们收入增长放缓，大家消费习惯会变得节俭和务实。
我们正处于上述两个阶段的转换期，在一线城市，人们消费习惯分化，有的人群已经开始追求节俭消费。例如，一些无品牌买手店的兴起、“100元店”的兴起等等。
随着经济发展阶段的切换，人们对追求美好生活的向往不会变，但是不会再大手大脚花钱，买个别墅放在那里，仅周末度假过来住的确有些浪费，还不如买个精装洋房，甚至一居室小户型产品做休闲度假居所，还可以随时委托出去做民宿，收租金，这符合节俭消费的价值理念。
金海湖配套设施尚待完善
一次性花重金买别墅有点不确定性
这是A君的主要看法，他本来要在金海湖附近看别墅的，但是看到这里配套设施尚不完善，医院和学校仍处于规划阶段，已经建成的公交场站还没有启动。步行商街中仅有售楼处开放，麦当劳、星巴克、物美超市等此前宣传中已经签约金海休闲小镇的品牌商家也尚未进驻。A君觉得此时花几百万买个别墅放在这里有点浪费，虽然他对金海湖周边配套设施的兑现颇具信心，但当下他仍然坚持买洋房。
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