据悉，这也是继去年11月仙林金鹰湖滨天地开业后，南京第二家以“湖滨天地”命名的自持型商业体。与前者包罗万象的“大盒子”经营形态不同，后者充其量只是一个夹在两栋高层公寓楼之间的“小盒子”。
九龙湖滨天地的出现，将给长期缺乏优质商业配套的九龙湖板块带来哪些改变？而外界看上去颇为神秘的九龙湖国际企业总部园，又有哪些不为人知的“秘密”？带着好奇和疑问，我踏上探访“南京首席湿地CBD”之旅。
（一）
如果把牛首山河与秦淮河比作环绕在大江宁脖子上的翡翠项链，那么波光粼粼的九龙湖就是那颗蜿蜒流转的、犹如展开双翼的凤凰形状吊坠。
发轫于清水亭西路，横跨诚信大道，一路南延至吉印大道的百万方中央湖区，以3.6公里环湖绿带为圆心，从诞生之初就注定将是寸土寸金。
这里，有全江宁首个湿地别墅盘颐和南园，有2009年均价就卖到5200多的早期名盘龙湖文馨苑。当然，还有发生在2013年冬天那场震惊南京楼市的“血战兰台街”。
转眼十多年过去，如果你打开九龙湖核心区的卫星俯瞰图，会发现它的城市化进程仍然没有完结。虽然，东南大学和南师附中江宁分校很早就“包揽”了湖区的南面，中粮、保利和新城三家“瓜分”了湖的东面，就连雅居乐的大平层豪宅都被“挤到”了外围、靠近机场高速的边缘。
但，作为当仁不让的“地主”，江宁开发区在很多年前，在九龙湖湿地公园的西北角，还是为自己“偷偷”留下了一幅位置最好的绝版湖景商办地块。
这块地从一开始就是“不卖给任何开发商的”，它就是今天我们看到的九龙湖国际企业总部园（湖滨天地）。
当然，你也可以理解为：它其实就是九龙湖核心区的“C位”。换言之，就好比是凤凰港综合体（景枫、金鹰、1912）之于百家湖商圈的关系。
但与百家湖以民营房企为主的扎堆开发模式不同，九龙湖的“官方”色彩更加浓厚。由于地方政府的开发背景，九龙湖国际企业总部园从获取土地，到设计定位，再到建成交付、招商等，整个过程都极其低调。
“以至于，如果不是在附近上班或居住，很多南京人都不知道在江宁，还有这样一个不逊于CBD级别的湖滨总部办公集群。”
下图为冬日午后的九龙湖湿地公园，这也是目前江宁区规模最大的“中央公园”。（central park）
沿着湖边漫步，就能看到洋溢着“北美风情”的国际企业总部园建筑群，勾勒出九龙湖核心区极富律动感的天际线。
这组高低错落，给人以较强视觉冲击力的写字楼集群，总体规划是由德国罗昂建筑设计公司设计，总建筑面积34万方（地上24万方，地下10万方）。项目由江宁开发区全资子公司南京创启科技发展有限公司开发运营。
具体的物业类型包括：5万方的5A级写字楼，9万方商务型办公楼，7万方酒店式公寓，3万方商业配套，是集总部办公、创新研发、居住及商业为一体的综合型商务园区。
随意在园区的湖边走一走，你会发现一个很有意思的现象：这边的主力办公人群以男性IT员工为主，出来散步也是三五成群的大老爷们，乍一看还真有点软件大道的感觉。
但，软件谷的那些码农兄弟们距离铁心桥实在是太近，也无法每天看到如此沁人心脾的湖景。
据物业中心的客服人员介绍，九龙湖国际企业总部园的主要招商方向有三大类：包括重点引进世界五百强、跨国公司、国内上市公司等区域总部型企业，以及拥有自主知识产权、成长性高的“独角兽”科技创新企业，以及咨询机构、事务所、金融保险机构等服务业。
“对意向进驻企业，原则上要求必须在总部园内设立独立法人资格的公司，并在总部园属地经营和纳税。”该客服人士称：“对于重点企业，要求整层约1000-2000平米起租，租金一般在1.8-2.5元（每平米每天）。”
平心而论，这样的租金水平，最低仅为“宇宙中心”百家湖景枫中心的一半，后者办公租金报价目前在3.1-3.4元每平米每天（简装），贵的已达到4.2元每平米每天（精装）。而两者的直线距离，最多也就在2.5公里内。
如此具有“亲和力”的租金，是不是意味着进驻企业的门槛也可以“适度”放低身段？
“当然不是，我们这边和外面的那些写字楼不一样。这么告诉你，入驻企业缴税越多，相应的租金优惠也就越大。”该人士一语道破天机。“不给江宁开发区缴税是不行的。”
那么，进驻九龙湖国际企业总部园的纳税门槛是多少？我查了一下园区官网，在“企业入园条件”一栏标注有：所有入驻园区的企业，在租赁期内，年均属地纳税总额按照租赁面积计算，应不得低于3500元/平米。
纵观园区已经进驻的企业名单，单放在江宁区看，卡司阵容可谓是星光熠熠。
据园区官网显示，自2014年9月开园以来，共吸引已吸引60多家优质企业落户，集聚了一批软件研发、互联网、新能源、智能电网、节能环保、电子商务等行业翘楚。重点企业包括：世界500强台积电集成电路设计服务中心、甲骨文软件研发中心、延峰伟世通汽车电子研发中心、光大国际环境科技总部等。
此外，入驻总部园的还有阿里巴巴淘宝研发运营中心、世界软件企业20强美国思杰软件中国研发中心、航天信息江苏总部、中广核节能华东区总部、特斯拉汽车交付和售后服务中心、敏实新能源汽车技术研发中心、小米生态链企业紫米通讯和机器岛智能科技公司、杉杉新能源管理总部、埃斯顿机器人视觉系统研发中心、江苏智能装备制造创新中心、江苏省经信智能制造研究院等。
一眼望去，园区里到处都是一个个正在闪闪发光的牛逼单位。且，低调得可怕。
按照计划，九龙湖国际企业总部园的办公人群将在2018年底达到近万人规模。园区也提出了自己的“小目标”：成为江苏省乃至长三角地区具有重要影响力的高端服务业特色园和总部经济示范区。
用企业每年的纳税额度，换取优惠后的租金及补贴，通过政府层面的站台背书，把国际名企总部及“独角兽”、“瞪羚”等科技创新企业吸引进来，再充分调动其落地生根的积极性。
如此周而反复，渐渐形成了九龙湖核心区在总部经济创收上的“独门秘籍”。
说到底，就是将产业园模式与总部经济模式叠加，催生出一种更高级的“世界级”科技产业园。你也可以理解为：它是南京产业园中的“爱马仕”，或者是科技园中的“德基”。
远看披着CBD的外衣，近看却是产业园的内核。可话说回来，它毕竟不是CBD。至少现在看来，并没有像苏州金鸡湖那样散发出太多的“繁华”和“活力”。
个中原因，或许是因为此类产业园人群的工作与生活模式，毕竟与市中心CBD还是有较大的区别，也间接导致了大中型商业配套的滞后。换言之，它其实就是土壤问题。
比如，近万人的工作午餐，大部分要在广场地下车库改建的食堂内解决。
人们在吃完饭后，再三五成群穿过地下车库，进入各自的办公大楼。在无形中也增加了地下空间的交通混乱和隐患。
比如，园区唯一的罗森便利店，几乎成为代言“年轻+时尚”的一抹亮色。
这，其实也是城市化扩张中必然要经历的阵痛之一。尤其是此类定位总部经济的高端办公园区在政策推动下往往起步较快，但后续服务配套尤其是商业方面却可能出现“跟不上节奏”的尴尬情况。这并非个案，也能理解。
因为，做好商业，是一个慢周转的过程。需要经历前期定位，设计，招商，运营等环节的考验，这也注定人们需要