南京六朝皇家园旅游度假别墅项目可行性研究报告
一、项目基本概况
溧水县系安徽省毗邻北接江宁区东连句容县和溧阳市南与高淳县接壤是秦淮河上游源头所在地。溧水县处在以上海为中心的长江三角洲地区距南京约里境内交通便捷车程时间约分钟。目前以拥有连接宁、沪、苏锡常等大中城市的高等级路宁杭高速、沿江高速路正在建设之中宁杭铁路也在紧筹划中为溧水全面开发开放构筑了良好的外部条件。
项目位于南京市南郊溧水县幸庄水周边地区和无想寺、无想寺水周边地区幸庄水周边面积为亩可开发面积约亩幸庄水水域面积亩幸庄水离县中.8里。
二、置地立项有利条件
、有利于增强企业持续发展能力。根据总司五年及十年中长期发展战略为增强企业发展后劲现规模效益、创树品牌做专、做精、做大、做强房地产主业。必须在金陵世纪花园、江宁等现有项目的基础上积极寻找后续开发地块。进一步拓展发展空间。
2、土地价值具有一定的升值空间。由于土地资源的稀缺性和不可再生性以及土地市场化运作的必然趋势使得近两年来南京市土地价格上升幅度较大。随着南京市政府新一轮开发高潮的掀起和城市化进程的快以及溧水县投资经济的启动必将带动房地产的快速发展预示着该项目有着一定的发展前景。
、启动该项目的有利时机。经初步市场调研以及和县政府高层的接触预计该地块得的价格每亩8万元左右。目前如以少量的资金得此项目同时随着金陵世纪花园的竣工上乘庵项目、江宁项目的施司将得一定的经济效益。若三年以后正式启动该项目将有一定的资金支撑。
三、市场分析
一房地产总体走势
房地产业作为国民经济支柱产业近几年随着国家采的一系列扩大内需、增投资的积极而有效政策房地产得到了快速发展并对国家经济的发展和繁荣起到了较好的拉动作。随着中国入TO国民经济持续发展以及南京市政府为现富民强市快发展的宏伟目标而施的新一轮城市建设高潮为房地产业赢来了新的发展机遇。同时随着居民收入水平的提高和国家住房制度改革的推动作对房地产的有效需求呈现出房地产市场购销两旺、经济繁荣的良好发展态势。
二旅游度假别墅市场分析
、别墅市场
从近十年发展来看我国别墅市场的发展呈曲线上升的势头经历了高潮——低谷——升温——热潮四个过程。目前正处于别墅开发的第二个热潮。别墅市场从沉寂中苏醒过来主要是近年随着二次置业者的增造成了别墅市场的升温。别墅物业作为一种高档商品如今已经成为人们身份、地位、财富的象征。别墅市场的区域分布主要集中在深圳、广州、北京、上海、杭州等几个大城市。别墅的空间分布特征有一定的相似性主要聚集在交通比较便捷的一小时都市圈内私家车出入较方便的区位周边依山傍水空气清馨环境轻松的地区真正现悠闲的别墅生活环境。南京的别墅市场近两年也已启动主要集中在亚东和江宁等城郊结合地带。从销售情况看具有较好的市场前景。
2、旅游市场
随着人民生活水平的提高和对生活质量的追求必将带动旅游市场的发展和繁荣。因为本项目紧临无想寺风景区从营销角度我们要充分利溧水县著名景点无想寺和丰富的山水资源通过宣传山景、水景、树景、寺景及野趣突出山的灵性水的动性人的和谐性。预计无想寺旅游景点在今后几年内将建成为南京的著名景点会集聚一定人气对本项目产生一定促进作。
三差异化竞争策略
可整合旅游资源是该项目区别于南京市别墅市场的特征。应把握好以下几个要点一是市场定位。在经济型精品别墅、豪华别墅和极品别墅中我们倾向于前两种。档次定位为中高档目标消群市场细分为IT、金融、房地产等行业的新兴的“中产阶级”、白领、金领人士和企业家、高级经理人等。客户群既可是南京溧水及周边地区的高收入阶层也可是苏南、浙江、上海、安徽等地区的高收入阶层；二是产品定位。集居住、旅游度假、投资于一体的别墅既可作为第一居所也可作为第二居所但以第二居所为主；建筑风格融中国化于现代建筑风格中即具有中国皇家园林的高贵风范又具有现代建筑的新潮时尚；户型面积大小决于别墅形态以买家需求联排别墅为8——22平方米独立别墅为2——平方米；三是价格定位。别墅价格不能走高与低的极端太高曲高和寡太低“有失身份”关键是适度抬高。别墅不易采降低策略应预留一定的升值空间。对于滚动开发的别墅来说尤其重要。建议每幢房款在——2万元。
四、项目施的总体构想