乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前，我们会从区位、户型、交通、配套、产品力五方面，进行全维度、多角度、多形式的剖析，5分钟阅读时间，让楼盘真实情况呈现眼前。
本期楼盘测评项目——越秀·明珠天悦江湾，位于南沙明珠湾板块，主打企业总部经济的灵山岛尖山，产品包含区域内少有的小面积段户型和复式产品，适配各类购房群体。
项目概述越秀·明珠天悦江湾，位于南沙明珠湾起步区灵山岛尖，占地面积约12万㎡，现主推88-178㎡三至四房。
适合人群看好南沙的广州、深圳投资群体，天河、番禺、南沙工作生活，追求高品质且预算充裕的刚改人群。
项目特色概述越秀·明珠天悦江湾位于横沥灵山安置区东50米，总占地面积约12万㎡，总建面约41万㎡，容积率2.8-3.9，绿化率为35%，车位3356个，总户数约3000户，项项目产品形态比较丰富，规划有高层、小高层，产品有平层、复式和叠拼，既有刚需产品也有改善和偏豪宅定位的产品，产品受众面广，同时也是灵山岛上规划体量最大的住宅项目。
项目整体分为3期开发，3期为自持部分，目前项目仅剩#25、#26栋未开盘，其他楼栋为尾盘在售。
产品方面，项目总规划30栋建筑，内部配建有人才房，为#02、#03、#28、#29栋，不可售，#1、#30栋为纯复式产品，项目延河分布楼栋为叠院，每套有2-5层的使用空间，内有专梯入户，其余为小高层、高层。
项目平层户型为建面约88-90㎡的三房两卫，复式产品为建面约80-98 ㎡三房三卫，叠院产品为建面约126-147 ㎡。其中高层物业管理费为3.2元/㎡，叠院5.6元/㎡。
建面约88㎡三房两厅两卫，层高3.05米，室内空间感好，该户型为平层单元，在以改善产品为主的灵山岛，属于比较少见的小面积段产品。
该户型为客餐阳台连贯式设计，动静分区明确，无遮挡的通透空间也让室内的采光和通风效果更佳，入户处有玄关空间，作为入户过渡区域。
户型内主卧为套间设计，包含独立卫生间，即使是项目内的刚需类型产品，也充分考虑到业主的居住感受，尽可能的营造私密度空间，让居家生活体验感更好。
全屋的交付水平比较高，细节处理到位，例如入户门为三合一智能门锁、厨房配置品牌厨电三件套、客餐厅交标为中央空调配置等。
建面约93㎡三房两厅三卫，是个纯南向、实用率高的复式户型，实际使用面积可以达到约137㎡，有较大面积的赠送空间。
该户型性价比较高，动静分区明确，一楼为客餐厅厨房和一个没有淋雨功能的卫生间，二楼为主卧套间和两个次卧及一个公卫。因为赠送面积大所以每个空间尺寸都比较舒适，居住不会觉得过于局促。
户型配有配有约5.8米的阔景阳台，增加了室内的空间感，同时居家景观视野也不错，u型厨房预留双开门冰箱位，厨房功能规划科学合理。
地铁：越秀·明珠天悦江湾周边轨道交通有地铁18号线、22号线（在建）、15号线（规划）、31号线（规划）。
其中，距离已通车的地铁18号线横沥站约2公里，需要搭乘公车换乘，从横沥站上车5站便可到达琶洲磨碟沙站，6站可以到达珠江新城的冼村站，18号线的开通，可以说是南沙真正意义上的，与中心城区构建了半小时通勤圈。
项目东北侧预留了一处地铁出入口位置，届时地铁通车，将大大方便业主出行。
公交：越秀·明珠天悦江湾周边有南2路、南5路、南12路、南39路、南40路、南55路等多条公交线路，可通往金洲-蕉门河板块、黄阁板块，从距离项目约300米的花语阳光花园站出发，2站可以到达南沙体育馆，8站到达4号线蕉门地铁站和南沙万达广场。
周边配套教育：越秀·明珠天悦江湾的教育资源比较丰富，项目南侧便是江灵路小学（已开学），周边2公里范围内还有湾区实验学校、灵山岛尖公建幼儿园和灵山岛尖公建小学、广州大学附属中学南沙实验小学等。
而根据规划，从整个明珠湾板块来看，总体会规划高中3所、中学3所、初中1所、九年一贯制学校4所、小学10所还有18所幼儿园，板块内就可以享受丰富的教育配套资源。
医疗：越秀·明珠天悦江湾所在的灵山岛尚处在建设和产业导入周期内，目前岛内医疗资源相对薄弱，但项目3公里范围内有中山大学附属第一医院（三甲）、中山大学口腔医院（三甲）在建。
公园：越秀·明珠天悦江湾内部规划5重园林景观，项目滨水一带，后期会交由政府，作为市政公园使用，外部约3公里处为凤凰湖公园。
其他：越秀·明珠天悦江湾周边有小型的商铺便利商店等已开业，大型采买需要前往项目约3.5公里处的悠方天地，约4公里处的万达广场。
另外灵山岛定位企业总部聚集区，后续总部大厦相继落成，岛尖的商务区内规划的4万㎡地下商城已封顶。
越秀·明珠天悦江湾目前高层均价3.4-4万/㎡，叠墅均价约4-6万/㎡，除#25、#26栋未开盘外，处于尾盘在售阶段。
周边在售新房项目还有灵山岛金茂湾，均价约4万/㎡，旭辉曜玥湾，均价约3.6万/㎡,美的江上沄启，均价约3.5万/㎡。
由于是近年来新规划建设片区，周边暂无二手房资源。
越秀·明珠天悦江湾目前均价相比于去年年中时期，高层2.8-3万，可以看出经过上一轮的楼市行情，价值上升明显。
目前板块内还有多个项目未入市，并且价格也已经处于相对高位，短期内不会有太大的上涨动力。
板块的概念利好和地铁红利，在这一波上涨中已经基本兑现，未来板块的发展主要看产业和人口的导入情况，加之灵山岛有不可复制的岛居和海景优势，现在买入需要持有一定周期，但未来预计还是有很大的想象空间的。
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