市场报告 2023-08-23 14:35:47 中房研协
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城市:全国发布时间:2023-08-23报告类型:市场报告发布机构:中房研协01、市场总量变化
销售规模触顶，迅速进入负增长区间
2021年商品房销售面积约18亿平方米，创历史新高。2022年规模回落到13.58亿平方米，同比下降24.3%；2023年前6个月是5.95亿平方米，同比下降5.3%。剔除2021年初低基数因素导致的短暂高增长，从近十年的销售面积同比数据看，增速呈现螺旋式回落，具有典型的政策周期。2022年开始，房地产销售总量的减少以及增速回落和下降，不是偶发因素导致，是行业进入衰退周期的表现，是中长期发展趋势。
02、开发投资变化
2021年触顶，2022年、2023上半年出现确定性较强的负增长
开发投资作为行业先行指标，与销售规模互相支撑与验证，同样在2021年触顶。作为固定资产投资的重要组成部分，房地产开发投资是中国经济增长的压舱石，而开发投资进入衰退阶段后，对全社会固定资产投资规模形成负面影响。
同比增幅走势看，2021年一季度因基数原因短暂获得高增长，之后迅速回落，2022年4月份由正转负，至今增速转负超过17个月，与2020上半年的偶发负增长呈现不一样的特点。
03、土地市场变化
变化之一：随着城镇化率水平的提升，人口迁移速度减慢，城市建设土地需求量也在下降，高质量土地依然抢手
98房改之后的20年是城镇化快速发展的20年，也是中国房地产市场的黄金20年。
纵观土地市场的发展，2008年、2012年及2015年的低谷对应了整体市场阶段性低迷，无一例外经过短暂调整后市场迅速反弹，表现为土地市场的量价齐升。2020年疫情之后的土地市场出现了与以往完全不同的走势特点。表现为连续下跌，深度下跌。土地流拍、底价成交、国企托底、民企离场成为显著特征。
变化之二：2021年9月份之后土地溢价率波动性降低，保持稳定的低位
2015年到2021年是土地溢价率波动比较剧烈的时期。
政府地价涨幅态度暧昧。地方政府对土地财政依赖度较高，不希望地价太低，也不希望土地价格上升过快，从而引发房价的上涨。保持地价的相对稳定是政策目标。各类控地价措施出台，如优化土地“招拍挂”，不再价高者得，推行“限地价竞房价”，“限房价、竞地价”，“限地价，竞配建”等等。
2021年3月，土地“两集中”（集中公告、集中出让）政策出台，与疫情导致的行业下行重合共振，土地溢价率普遍回落，土地成交面积下降，成交总价下降。
04、资金来源变化
22年2月份后，房企资金来源明显减少，较此前下了一个台阶
受“三道红线”，银行信贷集中度管理等金融政策影响，开发商获得银行新增信贷的成本上升，规模下降，存量贷款被提前收回，展期困难。
资金是房地产开发的核心资源要素，近一年来不少头部民营开发企业出现债务暴雷，原因是市场萎缩、现金回笼困难，高负债下企业抗风险能力脆弱，导致资金链断裂。
政府意识到企业暴雷的严重性后果，融资政策在2023年开始转向，出台“三支箭”，从信贷、债券、再融资等渠道支持“保交楼”，由于是定向救助，且倾向保项目而非保主体，开发企业的资金链问题短期难以整体得到缓解。
05、新开工变化
2019年是近十年的顶峰，规模超过22.7亿平方米。2020年-2023上半年，开工规模逐年加速下降
新开工数据是房地产市场的先行指标，反映开发企业的开发能力，对后市发展的期望水平。2014-2015年新开工受到短期供求因素影响，出现了回调；2020年之后的三年新开工再现逐年加速回落（-1.2%、-11.4%、-39.4%），且跌幅远超以往。这种下调受到政策、融资、市场销售、宏观经济等多方影响。与房地产销售规模相比，新开工规模对市场风险的反应更加灵敏，代表了开发企业对市场的信心与判断。所以说，房地产市场的调整在2020年就开始了。这个时间点与疫情周期完全吻合。
06、竣工面积变化
“保交楼”政策的督促下，竣工指标保持相对平稳
2021年竣工面积达到11.14亿平方米，与2017年的高点基本持平。2022年受影响影响，项目施工受到阻滞，竣工面积同比回落，但回落幅度远小于开工面积指标。2023年竣工同比保持较大幅度增长。
虽然开发企业普遍反映资金困难，政府出台相应的金融保障措施“三支箭”，力保已售项目及时交付，保障民生和社会稳定。
由于同期先行指标新开工面积大幅下降，预计明年竣工面积也会逐步回落。
07、住宅价格变化
22年均价触及高点并缓慢回落，下降及持平城市数量明显增多
2022年之前百城住宅均价持续上涨，在22年6月份达到最高点16.2万/平方米，之后进入滞涨构筑价格平台阶段。
从近十年的房价走势看，2016-2017年是房价上涨最为迅速的阶段，单位平均房价从一万出头跳涨到1.4万元左右。房价总体处于较高位置，且长期处于上涨态势，暂时没有快速回落的情形。
百城上涨城市数量在2017年12月份达到93个，此后虽有反复，但总的趋势是上涨城市数量在下降，2021年5月份之后价格下降城市数量快速增加。
08、开发企业变化
变化之一：在供需两端制约之下，楼市复苏动能趋缓、企业去化压力仍然较大
2019-2022年，虽然百强企业月度业绩规模有高低，但规律一致，即3月和6月是各季度的高点，且6月高于3月。2023年的走势打破了这一规律，3月份是半年度的高点，6月份业绩居然低于4月份。
2023年1-7月百强房企实现销售操盘金额34124.4亿元，同比降低4.7%、累计业绩增速由正转负。整体来看，目前市场需求和购买力透支、行业信心也仍处在低位。
变化之二：千亿房企阵营大缩水
2020-2021年，全口径销售金额超千亿的房企达到43家，不少新兴民营开发企业闯入这个阵营，一时风光无限。也成为民营房企最后的高光时刻。随着市场的迅速调整，2022年千亿房企缩水了50%以上，只有20家，且大部分是央企或国企背景的开发商。从1-7月份的销售表现依然如此，2021年有23家企业超过千亿，2023年则只有10家超过千亿，预计全年达到16家，相对2022年，千亿房企数量继续缩水。
09、调控政策变化
变化之一：从全方位打击转为全方位救助
从近四年房地产调控政策冷暖度看，2020年下半年到2022年初的一年半是政策超级紧缩期，原因是疫情初期，中国有效控制了病毒蔓延，在全世界范围内走出了独立经济增长行情，资金回流，一线及热二线城市楼市炒作风起。重点整治学区房炒作、假离婚、众筹炒房等，政策基本围绕落实“房住不炒”而展开，且打击力度拉满。时刻提防房地产“灰犀牛”。
2022年4月份开始，由于国内疫情防控因素，人流物流资金流不畅，部分头部开发企业出现经营困难，债务违约等，调控政策开始转向，宽松政策占据主导，紧缩性政策占比迅速减少。近一年半的时间房地产政策以“转暖”“救市”为关键词。
变化之二：7月底八月初，中央对房地产定位进行历史性重磅表述：供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策
主要部委密集表态呼应中央。房地产政策因供求关系的变化而彻底转向；预期政策力度空前，调整大于优化，房地产生存发展局面发生显著变化。
支持房地产企业融资、发展；满足刚性及改善住房需求；降低房地产交易成本和持有成本。
变化之三：重点城市关于房地产政策的救市表述
北上广深四个一线城市在政治局会议之后迅速表态，将结合城市房地产市场实际情况，抓紧抓好贯彻落实工作，更好满足刚性和改善性住房需求等，释放出强烈的信号。郑州作为热二线城市，率先落实“认房不认贷”、暂停限售等重磅措施。
因城施策依然是未来地方政府施政的主要策略。“认房不认贷”成为主流配置、拆除行政限制类政策藩篱，释放市场活力，降低购房成本、优化购房交易流程等。
大部分城市不再有明显阻碍房产交易的政策，一线城市适度优化限制类政策，匹配市场现状。
1-7月广东商品房销售面积下降2.8%1-7月福建商品房销售面积同比下降12%北京：1-7月新建商品房销售面积同比增长14.6%新乡经开区关于继续延长商品房契税缴纳政府补贴办法执行时间的通告山东：对新市民、青年人等群体开展群（团）购商品房给予支持