购物中心存量&增量
厦门购物中心总存量为240万㎡，2017年迎来入市小高峰
厦门商业物业市场早期以百货为主导，2001年全市首个购物中心“厦门SM城市广场”开业；2011年出现增长高峰；随后3-4年新开业购物中心数量显著减少，2012-2015年新增购物中心商业面积仅49万㎡。
受城市规划、自贸区优惠政策、人口向岛外迁移、岛内东部提升等多重因素影响，2016-2017年市场逐步“回暖”，迎来厦门世茂Emall、厦门建发湾悦城等多个优质购物中心入市。
据赢商大数据中心监测，截至2017年9月，厦门全市购物中心累计总存量为240万㎡；预计到年底，厦门全市总存量有望突破258万㎡，全年新增供应量将达38万㎡，达到6年来的供应最高峰；2018-2020年，预计新增供应量为87万㎡。
购物中心首层租金
2017年上半年为546.8元/㎡/月
据赢商大数据中心监测，2014年至2017年上半年，厦门优质购物中心首层平均租金在546-580元/㎡/月之间波动，变化幅度较小。
2017年上半年，厦门全市购物中心首层平均租金约为546.8元/㎡/月，较2016年有所下降，主要由于新开业购物中心在招商品牌表现上低于项目定位。
购物中心空置率
2017上半年为8.1%，但呈现下降趋势
据赢商大数据中心监测，2017上半年，厦门全市购物中心平均空置率为8.1%，处于较高水平；具体而言，2016年4季度，2017年1、2季度空置率分别为9.5%、8.9%、7.3%，整体呈现出下降趋势，市场发展向好。
厦门商业发展正临面着由沿街店铺、百货转向购物中心的大趋势，未来品牌商家将会更倾向于进驻购物中心。
由于厦门人口基数较少、旅游消费群体数量庞大，打造具有地域特色的商业项目、注重项目精细化运营将是厦门购物中心突围关键。
“空置率警戒值”说明：赢商大数据中心根据10个典型二线城市450+已开业购物中心进行综合指数划分，高于警戒值为购物中心运营下行区间（运营不理想），低于警戒值为购物中心运营上行区间（健康运营）：全市平均空置率警戒值约为7.5%
购物中心商业规模
5-10万㎡项目占比超1/3，15万㎡以上项目较稀缺
据赢商大数据中心监测，厦门已开业购物中心商业规模集中在5-10万㎡，占比为38%，代表项目如厦门磐基名品中心、厦门世茂Emall、厦门天虹君尚购物中心。
目前，厦门购物中心整体规模较小，15万㎡以上较大体量的项目较为稀缺，代表项目有厦门中华城、厦门国贸商城·美岁天地。
2017-2018年，岛内外各区域迎来多个较大体量全业态项目集中入市，厦门商业整体格局将得到进一步完善。
厦门商圈格局
由西向东、由岛内向岛外延展
厦门城市的发展轨迹是由西向东、由岛内向岛外延展，这也体现在商圈形成上。目前，厦门商圈格局如下：
核心商圈：中山路商圈、火车站-莲坂商圈、江头SM商圈；
核心商圈：中山路商圈、火车站-莲坂商圈、江头SM商圈；
次核心商圈：五缘湾商圈、湖边水库商圈、瑞景商圈、会展北商圈、集美嘉庚商圈；
次核心商圈：五缘湾商圈、湖边水库商圈、瑞景商圈、会展北商圈、集美嘉庚商圈；
潜力商圈：厦门北站商圈、杏林商圈、自贸区商圈、翔安商圈、海沧南部新城商圈、马銮湾商圈。
潜力商圈：厦门北站商圈、杏林商圈、自贸区商圈、翔安商圈、海沧南部新城商圈、马銮湾商圈。
20年前，厦门商业以岛内的中山路商圈、火车站-莲坂商圈为主，物流、贸易业和旅游业较为成熟，市政配套便利；2001年厦门SM城市广场入驻后，江头SM商圈逐步繁荣。中山路商圈、火车站-莲坂商圈、江头SM商圈三足鼎立，共同构成厦门的三大核心商圈。
随着城市经济的快速发展，城市持续扩容，如今厦门已形成了多个商圈林立的格局：
岛内东部，五缘湾、湖边水库、会展北等多个商圈崛起；
岛内东部，五缘湾、湖边水库、会展北等多个商圈崛起；
岛外，受厦门城市规划的带动和自贸区等优惠政策影响，集美、翔安、海沧等区域住宅项目持续热销、入住人口日益增多，对于购物中心的需求被逐渐释放，商业氛围渐浓，将进一步丰富厦门商业物业市场的商圈层次。
岛外，受厦门城市规划的带动和自贸区等优惠政策影响，集美、翔安、海沧等区域住宅项目持续热销、入住人口日益增多，对于购物中心的需求被逐渐释放，商业氛围渐浓，将进一步丰富厦门商业物业市场的商圈层次。
赢商大数据
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02
厦门典型商圈商业发展解读
鉴于目前优质购物中心及2017-2020年拟开业购物中心大多集中在中山路商圈、火车站-莲坂商圈、江头SM商圈三大核心商圈，以及五缘湾商圈、湖边水库商圈、会展北商圈、集美嘉庚商圈、厦门北站商圈。我们将对这8个商圈进行存量/增量/租金等数据解读：
中山路商圈
厦门老牌商圈，独有“厦门味”无可替代
作为厦门最早的繁华商圈，厦门中山路拥有“中华十大名街之一”头衔，浓缩了厦门的百年历史，其浓厚的历史文化积淀是其他商圈无法替代的。
商圈内拥有中华城、老虎城、香港时代广场、巴黎春天百货等知名商场。伴随着周边本地居民不断外迁，商圈主要消费群体从本地居民转变为游客。
在电商冲击、高租金压力、消费群体变迁等影响之下，中山路的实体店一度掀起“关店潮”。如今，通过积极调整发展方向、充实新业态、引进中高端品牌及地域特色品牌等举措，中山路商圈正在重塑往日繁华。
商圈购物中心存量及增量：据赢商大数据中心监测，截至2017年9月，厦门中山路商圈购物中心总存量为22.2万㎡。未来商圈仍以商业街、百货为主导，预计2017年底-2020年，购物中心方面无新增供应。
商圈购物中心租金：据赢商大数据中心监测，截至2017年2季度，中山路商圈购物中心首层平均租金为1118.3元/㎡/月。
厦门中华城
中华城是集旅游、购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的景观型商业中心。项目定位中高端，由历史建筑改造而来，外立面独具特色，是中山路上的人文与商业地标。
近两年，中华城不断进行调整和升级改造，招进多家厦门乃至福建的“首店”品牌、特色品牌，已然成厦门商业创新“弄潮儿”。随着地铁1号线的开通，中华城的市场潜力将进一步凸显。
图片来源/项目官方微信
品牌号召力强，打造厦门吃喝玩乐购一站式mall
拥有MUJI、GAP、CK、initial等时尚品牌，2016年引入多个国际美妆大牌的福建首店，包括Dior、Chanel、SK-II、植村秀、兰蔻、雪花秀、魅可、欧舒丹等。
餐饮品牌占比高达64%，地方特色餐饮、环球国际美食、高颜值网红等各类餐厅一应俱全，例如宴遇、桃园眷村、Ice·Monster冰馆、蜀大侠、撒椒·江湖菜、MISSIX、一叶舟、鹿港小镇、星洲蕉叶、外婆家等。
地域文化特色与时尚潮流相结合，塑造“文化符号”
联合本土原创设计师，对黄氏老宅进行保护性开发，打造成集美发、原创设计师服饰、书店、茶室、美食、下午茶于一体的年轻潮流聚集新天地“AKP岛群”，不定期与各设计师品牌举办联名展售和发布活动。
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江头SM商圈
厦门岛内中心，全市第一个mall诞生地
江头SM商圈地处厦门岛几何中心，交通四通八达，是厦门三大核心商圈之一。
2001年以前，这里还是一片杂乱、荒芜，这一局面被2001年开业的SM城市广场打破。这是菲律宾SM集团在中国的首个商业地产项目、同时也是厦门首个大型综合性购物中心，吸引众多零售批发商在此聚集，写字楼、酒店、高级住宅拔地而起，天虹百货、永乐、国美电器相继进入，江头SM商圈迅速发展成厦门商业地产的中坚力量。
直到如今，SM城市广场仍是厦门人气最高的商场之一，二期SM新生活广场已于2009年开业，三期目前正在建设、预计将于2020年开业。
商圈购物中心存量及增量：据赢商大数据中心监测，截至2017年9月，江头SM商圈购物中心总存量为26.8万㎡，为厦门8大商圈之最。厦门SM城市广场三期预计在2020年开业，带来新增供应。
商圈购物中心租金：据赢商大数据中心监测，截至2017年2季度，江头SM商圈购物中心首层平均租金为1109.5元/㎡/月。
厦门SM三期
SM集团在厦门表现可圈可点，SM城市广场（一期）创下“日均客流量12万人次、最高人流量达50多万人次”的良好成绩，一二三期项目均做到精准定位：
厦门SM城市广场核心客群以家庭消费群体为主，打造集购物、娱乐、美食、休闲于一体的一站式购物商场，涵盖SM百货、沃尔玛、屈臣氏、H&M、优衣库、Only、海底捞等品牌。
厦门SM城市广场核心客群以家庭消费群体为主，打造集购物、娱乐、美食、休闲于一体的一站式购物商场，涵盖SM百货、沃尔玛、屈臣氏、H&M、优衣库、Only、海底捞等品牌。
厦门SM新生活广场（二期）定位于注重个性化和生活品质的年轻时尚客群，倡导全新生活方式，引进Apple Store、G GIVENCHY、GUCCI、SWAROVSKI、ZARA等诸多福建首店。
厦门SM新生活广场（二期）定位于注重个性化和生活品质的年轻时尚客群，倡导全新生活方式，引进Apple Store、G GIVENCHY、GUCCI、SWAROVSKI、ZARA等诸多福建首店。
三期是“一期、二期”的“进阶式”项目，已经开始建设，并被列为市级重点项目。三期选址在二期停车场附近，购物中心以轻奢类品牌为主、定位中高端市场，还将配套12层的高端酒店，将通过天桥与一二期项目相连，形成集购物、美食、休闲、娱乐、商务为一体的超级城市综合体。
三期是“一期、二期”的“进阶式”项目，已经开始建设，并被列为市级重点项目。三期选址在二期停车场附近，购物中心以轻奢类品牌为主、定位中高端市场，还将配套12层的高端酒店，将通过天桥与一二期项目相连，形成集购物、美食、休闲、娱乐、商务为一体的超级城市综合体。
厦门SM城市广场一二期
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火车站-莲坂商圈
日均客流8万人次，未来主打中高端
厦门火车站单月客流量可突破250万人次，日均客流量逾8万人次。巨大的客流量促进了周边商业的繁荣，也促使火车站商圈成为了岛内人气最旺的商圈之一。
该商圈以周边居民和旅客为消费群，购物中心、百货、商超、商业街区等商业类型多样，体量巨大、经营业态齐全。其中，厦门磐基名品中心是海西首屈一指的高端购物地标，重装后的磐基加大轻奢品牌比重，符合厦门居民小资、购买力强的消费特性。
2018年，厦门华润万象城开业后，将为厦门高端商业注入“新活力”，带动火车站-莲坂商圈再上新台阶。
商圈购物中心存量及增量：据赢商大数据中心监测，截至2017年9月，火车站-莲坂商圈购物中心总存量为23.5万㎡；预计2017-2020年增量为15万㎡。
商圈购物中心租金：据赢商大数据中心监测，截至2017年2季度，火车站-莲坂商圈购物中心首层平均租金为710.5元/㎡/月.
厦门华润万象城
厦门华润万象城，将以深圳万象城为蓝本，并在此基础上进行本土化创新，致力于成为福建新商业标杆。
项目直通1号线、3号线两条地铁，临近火车站，汇聚常住人口、上班族、逛街族、游客等庞大人流车流，规划有多个出入口、下沉式广场进行导流，设三层停车场避免停车难问题。
厦门华润万象城计划引进近300个品牌，建筑设计将体现闽南建筑特色，内部装饰将融合海洋元素，也设置了闽南传统的开放空间。此外，还将参照深圳万象天地，部分融合“街区+mall”的创新空间。
厦门华润万象城计划将于2018年开业，有望重塑厦门商业格局，带来全新的商业空间.
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五缘湾商圈
岛内东部重点商圈，优质新兴项目云集
五缘湾片区，位于厦门岛内东部沿海，是岛内唯一一块集水景、温泉、植被、湿地、海湾等多种自然资源于一身的生态绿地，堪称厦门宜居宜业宜游的“新名片”。
目前，五缘湾片区高端住宅林立，建发中央湾区、国贸天琴湾、国贸新天地等多个新兴高端人居社区辐射周边三十多万居民。近几年，厦门五缘湾乐都汇、厦门建发湾悦城等新兴优质购物中心相继开业，使得五缘湾片区商业配套愈加完善。
如今，五缘湾商圈已成为岛内新兴中心城区、厦门市民休闲购物的新领地，未来有望成为厦门商圈发展的主力军。
商圈购物中心存量及增量：据赢商大数据中心监测，截至2017年9月，五缘湾商圈购物中心总存量为18.5万㎡；预计2017-2018年将有厦门国贸金融中心·美岁城、厦门五缘湾天虹CC.mall入市，新增13万㎡供应。
商圈购物中心租金：据赢商大数据中心监测，截至2017年2季度，五缘湾商圈购物中心首层平均租金为435.6元/㎡/月。
厦门建发湾悦城
建发湾悦城购物中心，位于厦门五缘湾核心地段，是建发房地产集团在厦门全新打造的商业旗舰项目，开业当天客流破20万，开业率达99.5%，目前出租率100%。
项目依托于建发中央湾区综合体，该综合体包含25万㎡高端住宅、3万㎡别墅群、6万㎡SOHO、5万㎡超五星级凯悦酒店和10万㎡购物中心。
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引进生活方式业态，补充片区商业空白
定位为“多彩品质生活空间”的湾悦城，集合150多家品牌，主力店47%，餐饮22%，配套4%，零售27%。
除了餐饮、服饰鞋帽、影院等标配业态，还将商圈内原本较为缺乏的书店、健身房、美容SPA、家居生活馆等生活配套，以及儿童、家庭体验业态引入其中。
着重突出家庭亲子体验特色，儿童服饰、儿童玩具、婴幼儿游泳馆、美术教育、少儿科技培训中心、舞蹈培训、儿童运动教育等业态皆有布局。
福建首家言几又·今日阅读
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注重营造休闲氛围，打造多彩慢生活空间
商场内不同区域摆放着不同形态的吉祥物“湾悦兔”，萌态十足。
公共休闲区域内，有原木风格的美陈、彩色的动物装饰、蛋形的休闲书屋、创意书架、秋千摇椅、小爬梯、体感互动大屏等，还设置了丰富的小场景，打造出舒适惬意的拍照圣地、慢生活空间、亲子互动空间。
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重构商业场景，各类IP主题展提升空间趣味性
今年，湾悦城已举办emoji静态展、“醉美樱花季”、Buffy 航站楼等多个IP主题展，还推出夏令营活动、各类文化创意活动，持续导入流量，为商场带来了客流和销售的明显增长。
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厦门国贸金融中心·美岁城
国贸金融中心·美岁城是美岁品牌的高端品质购物中心。国贸金融中心亮眼的“门”字建筑造型，是国家级设计大师之作，被寄予厦门的“海西之门，世界之门”的寓意。
空间设计方面，将联合世界顶级规划团队，在空间中融入“峡谷”、“海”等自然元素，打造艺术主题空间。
空间设计方面，将联合世界顶级规划团队，在空间中融入“峡谷”、“海”等自然元素，打造艺术主题空间。
业态方面，混搭零售、餐饮、文化、潮玩多种业态及智能技术，打造场景化主题商业。
业态方面，混搭零售、餐饮、文化、潮玩多种业态及智能技术，打造场景化主题商业。
体验方面，首创智慧商圈，24小时全天候社交服务平台，提供更便捷、更快捷、更安全的服务体验。
体验方面，首创智慧商圈，24小时全天候社交服务平台，提供更便捷、更快捷、更安全的服务体验。
目前，近百个全球知名品牌已相继签约入驻，预计项目将于2017年底开业。
图片来源/赢商网
湖边水库商圈
高端消费潜力大，商业氛围有待加强
湖边水库片区地处新老城区交界处，享有岛内最大湖畔资源，聚集万科湖心岛、世茂湖滨首府、万科金域蓝湾、建发上东美地等高端住宅项目，被誉为 “岛内东部富人区”。
2011年9月，厦门湖里万达广场正式开业，开业前5日人流量超150万，给湖边水库片区商业氛围注入新力量。随着东部区域规划配套逐步落实，周边拆迁建设工作逐渐完善，湖边水库商业氛围将会得到进一步加强。
商圈购物中心存量及增量：据赢商大数据中心监测，截至2017年9月，湖边水库商圈购物中心总存量为17.2万㎡，预计厦门宝龙一城将于2018年开业，新增12万㎡供应。
商圈购物中心租金：据赢商大数据中心监测，截至2017年2季度，湖边水库商圈购物中心首层平均租金为415.7元/㎡/月。
厦门宝龙一城
厦门宝龙一城是宝龙地产商业系较高端项目，拥有多维完善的交通网络，覆盖湖边水库、软件园二期、观音山片区等岛内东部消费人群。
项目总建约40万㎡，定位高尚、高雅、高端、奢侈地标，建成后将形成以高端国际名品中心为核心、福建首家超五星级W酒店、五A甲级写字楼、大型高端商业街区、精装挑高宝龙公馆等全方位的业态组合。
图片来源/厦门房地产联合网
会展北商圈
岛内东部新兴商圈，新贵阶层聚集的“新天地”
厦门会展北片区地处两岸金融中心核心区，集合了厦门金融中心大厦、中航紫金广场、建发国际大厦等六幢超高层写字楼，加上国际澳网中心、闽南大戏院、JW万豪酒店、法拉利、玛莎拉蒂销售中心等配套，兼具闽南文化氛围与潮流时尚气息，被誉为厦门“新天地”，已成为厦门新贵聚集的新兴商圈。
商圈购物中心存量：据赢商大数据中心监测，截至2017年9月，会展北商圈购物中心总存量为9.2万㎡。
商圈购物中心租金：据赢商大数据中心监测，截至2017年2季度，会展北商圈购物中心首层平均租金为372.8元/㎡/月。
厦门天虹君尚购物中心
君尚是天虹旗下高端零售品牌，目标顾客瞄准25岁至38岁的年轻精英家庭。厦门君尚购物中心融合时尚零售、创意餐饮、精品超市等业态，众多创新型业态以及品牌首次亮相厦门。
图片来源/赢商网
引进众多与众不同的创新型业态
3500㎡的君尚超市，配备有烘焙、熟食、红酒、闽南茶文化等4大主题体验区。拥有影院、健身会所、大型餐饮、美容美发等多元体验业态组合，新奇业态如骑行俱乐部、智能生活馆等。
Meland儿童乐园，室内10米挑高带给孩子新鲜游乐体验；橙天嘉禾影院则引入国际领先的放映技术、音效技术，带来震撼视听体验。
重心放在儿童亲子和餐饮业态，打造“陪伴”空间
汇聚海洋主题风格的儿童集合馆、Meland儿童乐园、格兰尼、魔奇英语、Baby Spa水宝高端婴儿水育馆等个性亲子品牌。
引进近30家餐饮品牌，云集西北风味、创意川菜、港式餐厅、航空主题私房美食等各种风味。
图片来源/项目官方微信
提供一系列特色服务
除了商场购物指引、咨询服务、便民设施、手机充电、VIP团购、APP自助扫码结账、送货上门等人性化服务，更有厦门首家冬日供暖、刷脸智能存包、趣味照片打印、儿童独立洗手间等一系列独特服务，集合线上线下全渠道人性化体验，为生活增加“智慧”色彩。
图片来源/项目官方微信
集美嘉庚商圈
岛外新兴商圈，享有优越的交通区位和居住环境
一座集美大桥，引发“桥头堡”效应。集美嘉庚商圈是集美区新崛起的热门商圈，该区域将岛内岛外连通，拥有优越的区位交通优势、优质海景，以及集美大学、集美乐海小学、集美中学等教育资源，外迁居住人口数量大，是近年来厦门楼市最火爆的区域之一。
商圈购物中心存量：据赢商大数据中心监测，截至2017年9月，集美嘉庚商圈已开业购物中心有厦门集美万达广场、厦门国贸商城·美岁天地（试营业），总存量为20.16万㎡。
商圈购物中心租金：据赢商大数据中心监测，截至2017年2季度，集美嘉庚商圈购物中心首层平均租金为380.3元/㎡/月。
厦门国贸商城·美岁天地
国贸商城·美岁天地坐落于集美同集路与乐海路交叉口东侧，拥有集美大桥的交通便利优势。分为地上4层、地下2层，共规划商铺140余家。
在业态配比上，以大型综合超市、星级旗舰影院、风情量贩KTV、特色餐饮美食、儿童主题体验、潮流精品服饰、生活方式概念为重点，打造全业态的新都市生活中心。
目前，大润发超市、大地影院、百丽、MJstyle、汤姆熊电玩城、新华书店、周大福、探鱼等多家品牌均已入驻。
图片来源/赢商网
厦门北站商圈
地铁1号线将开通，商圈潜力巨大
集美北站新城，东至圣岩路延长线，南至集美北大道，西至集美大道延伸段，北至圣岩路，总用地规模约5.5平方公里，规划总人口8.5万人。
厦门地铁1号线计划于今年年底开通试运营，作为1号线岛外终点站的厦门北站，将迎来前所未有的发展机遇。
事实上，集美北站商圈雏形已现——从国际茶港城，到王府井购物中心、万科广场，多个商业项目纷纷落地，加上区域内住宅项目陆续交房，给厦门北站商圈的发展奠定了基础，也使得其有望“复制”火车站商圈繁华。
商圈购物中心存量及增量：据赢商大数据中心监测，截至2017年9月，商圈暂无购物中心开业；2018年，厦门王府井购物中心、厦门万科广场计划入市，预计将带来17.3万㎡新增供应量。
厦门王府井购物中心
厦门王府井生活广场是由集美区政府投资的省、市重点工程。项目总建筑面积约30万㎡，包括文创园、步行街、购物中心、酒店等功能。
其中，厦门王府井购物中心由厦门首个王府井奥莱、方圆街、集装箱文创园等组成，计划2018年开业，将成为厦门岛外集美标杆项目。
图片来源/项目官方微博
03
厦门城市商圈展望
❶岛内市场占主导但日趋饱和，存量商业探索特色经营之道
短期内，岛内商圈仍是厦门商业发展风向标。新进福建或厦门的品牌，将继续集中在岛内核心商圈购物中心，如厦门中华城、厦门磐基名品中心、厦门SM城市广场，有利于提升品牌知名度和影响力；2018年计划入市的两大高端购物中心（厦门宝龙一城、厦门华润万象城），集中在岛内核心商圈。
岛内商业地产市场进一步饱和。对于岛内存量商业而言，只有做出特色才能获得消费者青睐。如
中华城引进极具影响力的当红品牌；
磐基名品中心丰富轻奢、潮牌、高端餐饮品牌、影院、进口精品超市等多重业态；
建发湾悦城顶层天空农场，集自然课堂、游乐场、菜园、都市文创农集于一身。
中华城引进极具影响力的当红品牌；
磐基名品中心丰富轻奢、潮牌、高端餐饮品牌、影院、进口精品超市等多重业态；
建发湾悦城顶层天空农场，集自然课堂、游乐场、菜园、都市文创农集于一身。
❷ 岛外新兴商圈崛起，以体验业态满足区域居民需求
岛外商业正处于发展的上升期，发展空间大。当前住宅用地出让均集中在岛外，尤其是集美和翔安区。岛外住宅物业交易的兴旺，吸引越来越多的中高收入人群入住，以及商业地产开发商落户。
岛外新开业购物中心以体验式商业为主，加大餐饮、儿童、娱乐业态比重，将有助于完善周边社区生活配套，刺激周边居民日常消费需求、聚拢人气，对核心商圈有一定的替代和分流作用，同时也推动核心商圈不断升级。
❸ 地铁红利将释放，串联岛内外多个商圈
按照计划，今年年底，厦门市地铁1号线将开通试运营。
厦门地铁1号线，被称为“中国大陆第一条跨海地铁”，连接厦门的“旧城”与“新城”，串联起中山路、火车站-莲坂、江头SM、厦门北站等新老商圈，加快资源配置及整合，将使沿线的传统商圈重焕生机、岛外新商圈加速形成。
沿线地段的地铁商铺，已成为众多投资者眼中的必争之地。
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商业地产云智库原创稿件，如需转载，请知会
撰写 / 熊舒苗
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