核心提示：北京36个重点商圈，哪个是最具影响力和最具潜力的区域？近年来，在政策和市场的双重作用下，北京商业地产市场已从“增量”时代过渡到“存量”时代。
借此机会，北京商业地产市场的结构和布局都发生了巨大的变化。一方面，由于新城开发等因素影响，城市人口向多点地区流向明显，商业设施不再只聚集在城市中心区，商业设施与居住设施空间的关系愈发紧密。另一方面，连片集中、集聚度高的商业中心区越来越多，与轨道交通、办公空间的匹配度也越来越高。
2021年7月，经国务院批准，北京等5个城市列入首批国际消费中心城市培育建设名单。《北京培育建设国际消费中心城市实施方案（2021—2025年）》提出，到2025年，北京市要打造2至3个千亿规模世界级商圈，打造一批具有全球影响力的标志性商圈。
本期，商业地产观察盘点北京36个重点商圈，试图找出北京商业最具影响力和最具潜力的区域。
*注：以下各商圈排名不分先后
01
王府井商圈
【商圈档案】
位置：北京东城区
商圈面积：134.90万㎡
功能分类：市级商圈
商圈定位：老牌成熟型商圈
商圈主要项目：北京东方新天地、北京市百货大楼、王府中环、北京apm、银泰In88、北京金宝汇购物中心、东安睿锦（新开）
图片赢商大数据-城市商业地图
北京王府井商圈作为北京最具历史底蕴的商圈，在北京乃至全国一直享誉盛名。但随着北京城市的外延，商业竞争的加剧，三里屯商圈、CBD商圈等后起之秀的崛起，王府井商圈的客流也在慢慢外溢至周围商圈。近几年，随着王府井步行街改造工程的推进，以及新兴项目王府中环、东安睿锦的相继入市，王府井商圈在重新回归城市“顶流”之位。
据赢商大数据监测，以工作人口为主，居住人口为辅的王府井商圈，工作日去重客流约为116万，节假日去重客流约为106万。随着地铁八号线王府井站、金鱼胡同站的开通，王府井商圈作为双地铁覆盖的商圈，未来将在客流导入上具备绝对优势。
近些年，王府井商圈商业项目集聚效应明显，王府中环开业迎来第五年，随着王府中环逐渐步入运营成熟期，也为王府井商圈带来了诸如BVLGARI、Breguet、BottegaVeneta等高端国际品牌，而东安睿锦买手制百货的开业，也填补了王府井商圈小众精品的空白。除此之外，2020-2021年间，ZARA亚洲旗舰店、兰蔻全球旗舰店、耐克全球旗舰店、阿迪达斯全球品牌中心等品牌首店、旗舰店相继落址王府井商圈，使王府井商圈越来越年轻化也越来越国际化，其城市商业引领性地位也被巩固加强。
02
CBD商圈
【商圈档案】
位置：北京朝阳区
商圈面积：377.32万㎡
功能分类：市级商圈
商圈定位：成熟商圈
商圈主要项目：北京国贸商城、北京SKP、北京SKP-S、北京财富购物中心、北京嘉里中心、北京银泰in01、北京新世界百货大望路店、北京金地广场、北京华贸购物中心
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作为北京东部知名商业品牌集聚区，CBD商圈依托使馆区，成为国际交往中心服务的商业体系，展现良好的对外开放形象，塑造创新引领的北京高端商业聚集区。
近年来，CBD商圈进一步扩展高端商业空间，引导现代新型业态和国内外顶级品牌聚集，鼓励业态融合跨界创新，重点发展各类中高端商业和娱乐服务业设施，打造北京东部知名商业品牌集聚的24小时中高档消费区。
据赢商大数据监测，以工作人口为主，居住人口为辅的CBD商圈，工作日去重客流约为182万，节假日去重客流约为127万。2021年，北京SKP以247亿的销售额，连续多年问鼎全国“店王”；北京国贸商城的年销售额也近210亿。
国际化商务氛围浓厚的北京CBD，已成为北京市首店引入最多的区域。据商业地产观察统计，2021年CBD商圈引入的首店品牌包括小仙炖鲜炖燕窝中国首店、FITURE全球旗舰店、PIERRE MARCOLINI北京首店、GIADA GARDEN北京首店、T9Tea北京首店等。多元化、品质化的消费供给，为在这里工作、消费的人群带来了最潮流时尚的生活方式。
在业态上，CBD商圈鼓励发展国际知名主题购物中心、全球精品百货店、国际品牌体验店、旗舰店、高端特色主题商场、连锁品牌专卖店、特色餐饮和影剧院等文体娱乐设施及各类新型跨界商业业态、定制业态。
03
西单商圈
【商圈档案】
位置：北京西城区
商圈面积：74.24万㎡
功能分类：市级商圈
商圈定位：老牌成熟型商圈
商圈主要项目：北京西单大悦城、北京老佛爷百货、北京西单商场、北京汉光百货、北京君太百货、北京西单更新场、北京庄胜SOGO崇光百货
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西单商圈南起宣武门内大街，北至灵境胡同西口，东至西单横二条东侧，西至华远街西侧。城市中心的便利位置，使西单商圈在20世纪八九十年代一直是北京首屈一指的购物场所，是北京的传统商业中心之一。
商圈内商业项目沿宣武门大街呈纵向带状分布，存量超40万㎡，其中大体量的购物中心占半壁江山。商业主打青春时尚元素，因而吸引较多北京本地年轻人前往休闲、购物，有“年轻人的购物天堂”之美誉。
据赢商大数据监测，以工作人口为主，居住人口为辅的西单商圈，工作日去重客流约为67万，节假日去重客流约为65万。
作为传统的中档百货集聚地，商圈业态随着西单大悦城的开业逐步丰富；老佛爷百货的入驻，则使商圈品牌及档次又上了一个新的台阶。虽然品牌覆盖度开始提升，但整体上仍旧以中档时尚消费为主。
近年来，为了解决从传统商业到现代商业运营模式的升级难题，西单商圈加快了改造升级的步伐。
以化妆品火出圈的汉光百货，近几年投入超2亿元分楼层进行改造，升级后的商场销售额大幅提升；君太百货在疫情期间持续升级，调整品牌的同时，还扩大了电子类产品和维修服务空间；去年4月亮相的西单更新场，引入了HARMAY话梅的全国最大旗舰店，STUDIOUS的内地首家高能级门店，和华为最高级别MSC门店等等，深受年轻消费群体的喜爱。
04
三里屯商圈
【商圈档案】
位置：北京朝阳区
商圈面积：119.14万㎡
功能分类：市级商圈
商圈定位：成熟商圈
商圈主要项目：北京三里屯太古里、北京三里屯3.3大厦、北京通盈中心、北京三里屯永利国际购物中心
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开放式街区的独特形态、使馆和联合国驻华机构集中……得天独厚的优势资源，促使三里屯商圈成为具有国际影响力的时尚地标和多种文化融合发展的国际会客厅，以及新品潮品首发地、居民消费休闲地和国内外游客打卡地。
2008年，三里屯太古里南区开业，2010年，太古里北区开业。时尚精致的街区式购物中心形象，让太古里成为三里屯商圈的“定海神针”。如今，三里屯商圈内已有太古里、三里屯SOHO、通盈中心、世茂工三、永利屯三里、3.3大厦、那里花园等商业项目，以及众多的酒吧，是北京娱乐文化和时尚潮流的中心，集购物、餐饮、娱乐休闲为一体，聚集了大量的消费能力很强的年轻人群。
据赢商大数据监测，以工作人口为主，居住人口为辅的三里屯商圈，工作日去重客流约为53万，节假日去重客流约为61万。
2021年，三里屯太古里入驻典型首店30家，12月3日，前身为雅秀大厦的三里屯太古里西区正式启幕，成为朝阳区商圈升级和城市更新的又一重要节点。
与此同时，在三里屯商圈，太古里一家独大的现象正逐渐在弱化，那里花园、机电大院等地标崛起，让三里屯的标签愈加丰富。
05
望京商圈
【商圈档案】
位置：北京朝阳区
商圈面积：881.08万㎡
功能分类：区域商圈
商圈定位：成熟商圈
商圈主要项目：北京颐堤港、北京凯德MALL望京、北京新世界百货（望京店）、北京方恒购物中心、北京合生麒麟新天地、北京新荟城（望京店）、北京望京华彩购物中心、北京B.P.maxxCity毕淘买生活广场
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望京商圈位于东北四环、京密路、东北五环以及京承高速四条主干道交叉形成的区域内。东临机场高速，西接亚奥商圈，南靠燕莎商圈，北连空港经济区域，与酒仙桥、大山子交接，是北京市交通最便利、距离市中心最近的高新技术产业开发区。
商圈商业从2006年开始崛起，目前有10余个项目，总存量超65万㎡。随着望京SOHO竣工以及阿里巴巴和其他互联网企业的入驻，望京区域的繁荣程度在近几年有肉眼可见的变化。从原来以住宅区和配套业态为主的区域画像，逐渐转变至如今居住与办公融合的新场景，总人口数已达到60万人。
地段、交通、国际商务氛围三大优势，令望京商圈从“首都第一印象区”转化成为一个国际事务、国际商务和社交功能兼具的综合型区域。据赢商大数据监测，以工作人口为主，居住人口为辅的望京商圈，工作日去重客流约为279万，节假日去重客流约为219万。
随着望京新城商务区的规划和大量世界500强企业的进驻，新的中产阶级已形成，商圈集中了演艺界、企业管理者、外企职工、律师、医生、记者和外国人等，消费力有较大提升，且年轻化趋势明显。
新消费客群的形成，导致第一代社区商业无法满足需求，望京华堂商场、新一城、星城国际大厦、NOVO等都已闭店。新项目供应缺乏，望京存量商业项目的改善和升级日益重要，而定位中产阶级品质消费者的颐堤港趁机入场，不断调整打破魔咒，2021年整体出租率100%，零售销售额同比上涨了11%。2021年主要引入了ASICS、MLB、IRO、LESS、杨梅红艺术教育、LADY M等品牌，成为商圈内表现最为抢眼的零售物业。
06
太阳宫商圈
【商圈档案】
位置：北京朝阳区
商圈面积：257.88万㎡
功能分类：区域商圈
商圈定位：成熟商圈
商圈主要项目：北京凯德MALL太阳宫、北京凤凰汇购物中心、北京比如世界购物中心
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太阳宫商圈位于朝阳区东北三环与四环之间，被CBD、东直门、望京、亚奥等热门商圈所包围。大批商品房住宅的建成，为太阳宫商圈吸引来大量住客，这批住客也成为了太阳宫商圈后续的稳定消费客群。
商圈内交通网络四横三纵，出门即可上京承高速、机场高速，更有地铁10号线、13号线步行即可到达，日常出行比较便利。据赢商大数据监测，工作人口比居住人口略多的太阳宫商圈，工作日去重客流约为72万，节假日去重客流约为57万。
2012年、2013年太阳宫商圈相继入驻了三个大型商业，凤凰汇购物中心、凯德MALL·太阳宫、爱琴海购物公园。但相对于区域内密集的人口，商业氛围却一直不温不火。
2016年，太阳宫百盛购物中心迫于亏损的压力，从而终止运营，转型为写字楼。2020年2月，由于业主方得不到较高回报而收回物业，爱琴海购物公园终止营业，使得太阳宫商圈再度陷入商业缺乏的境地。
07
崇文门商圈
【商圈档案】
位置：北京东城区
商圈面积：127.02万㎡
功能分类：区域商圈
商圈定位：老牌成熟型商圈
商圈主要项目：北京新世界百货（崇文店）、北京坊、北京国瑞购物中心、北京搜秀城、合景·摩方
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崇文门商圈作为京城名列前茅的传统商圈，与其他商圈相比，转型升级稍显迟缓。
不过，从曾经的新世界百货一家独大，到京城“精致生活文化聚集地”国瑞购物中心、坐落于原崇文区菜市场旧址的合景·摩方、搜秀城等多元化的商业项目林立，崇文门商圈的调整变化从未间断。
据赢商大数据监测，以工作人口为主，居住人口为辅的崇文门商圈，工作日去重客流约为63万，节假日去重客流约为58万。
从业态上来看，崇文门商圈的零售业态占比不断降低，体验类业态不断增加。
崇文门商圈作为南北商业需求的交换地，未来可能是南城商业的年轻、时尚的风向标，内城区南城重要的消费目的地。
08
朝外商圈
【商圈档案】
位置：北京朝阳区
商圈面积：98.68万㎡
功能分类：市级商圈
商圈定位：成熟商圈
商圈主要项目：北京侨福芳草地、北京世贸天阶、北京CBD中骏世界城、北京悠唐购物中心、北京丰联广场、北京蓝岛大厦金隅百货
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朝外商圈作为北京CBD的门户，连通东二环路和东三环路，汇集了众多商务和商业综合体。
据赢商大数据监测，以工作人口为主，居住人口为辅的朝外商圈，工作日去重客流约为62万，节假日去重客流约为48万。
1993年4月开业的蓝岛大厦，当时的定位是综合性购物中心，作为东大桥地区的地标，曾红极一时。2010年开始，随着市场环境的改变，蓝岛大厦逐渐走向没落，2019年年底，西区闭店改造，并放弃零售业态，而东区则再次进行升级。
在老牌商场退出历史舞台的同时，新的主角闪亮登场。2012年开业的侨福芳草地，将艺术引入商区，在购物中心内打造艺术博物馆式的空间，将众多著名艺术家的装置和雕塑作品陈列在购物中心内外，并举办了多场精彩的艺术主题的活动、展览活动，备受消费者和业内赞誉。此后，全国范围都开始学习芳草地打造艺术购物中心的形式。
而朝外商圈中的悠唐购物中心、丰联广场、世贸天阶、中骏世界城，也正在多次调改中寻找适合自己的步调。
09
万柳商圈
【商圈档案】
位置：北京海淀区
商圈面积：173.03万㎡
功能分类：区域商圈
商圈定位：成熟商圈
商圈主要项目：北京世纪金源购物中心（新燕莎MALL）、北京华联万柳购物中心
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万柳商圈，位于海淀区西三环路和西四环路之间，地块位置优越，紧邻地铁10号线，周边商业氛围浓厚、教育配套设施成熟。
2004年，瞄准一站式消费的购物中心在万柳商圈问世，当年10月，61.5万㎡的世纪金源购物中心开业，汇集了燕莎友谊商城、星美国际影城、冠军溜冰场、贵友大厦、红人运动俱乐部等主力店，是当时北京最大的单体购物中心。
万柳购物中心位于上风上水的京西北生活区，东部为中关村西区，南部紧邻万柳高档居住社区，西部是世纪城居住社区，北部是颐和园，距离西北三环1500米，距北四环800米。项目定位于“京西北11万平米魅力生活港”，以缔造全新的时尚生活方式为目标，为中高端家庭提供全面的、综合的衣食乐逛的丰富空间，实现从欢乐生活魅力生活的体验转变。
据赢商大数据监测，以工作人口为主，居住人口为辅的万柳商圈，工作日去重客流约为47万，节假日去重客流约为55万。西郊线开通之后，万柳商圈内的交通便捷度更上一层楼。
10
北三环西路商圈
【商圈档案】
位置：北京海淀区
商圈面积：280.71万㎡
功能分类：区域商圈
商圈定位：成熟商圈
商圈主要项目：北京双安商场、北京华宇时尚购物中心、北京西单商场皂君庙购物中心
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北三环西路商圈北至三环路，南至学院南路，西至中关村南大街，东至西土城路，商圈内高校、写字楼、成熟社区云集，商业基础较好。
商圈内的三个重点项目双安商场、华宇时尚购物中心和西单商场皂君庙购物中心，体量都不大，仍以服务周边客群为主。该商圈较其他商圈稍显创新力不足、对外围客流吸引力较差，商圈内流量不低，但目前商圈也仅能为商圈客流提供基础商业配套，购物体验感较差。
据赢商大数据监测，以工作人口为主，居住人口为辅的北三环西路商圈，工作日去重客流约为76万，节假日去重客流约为64万。
11
中关村商圈
【商圈档案】
位置：北京海淀区
商圈面积：91.87万㎡
功能分类：区域商圈
商圈定位：成熟商圈
商圈主要项目：北京新中关购物中心、北京领展购物广场·中关村
图片赢商大数据-城市商业地图
有着中国“硅谷”之称的中关村商圈，如今不再靠着“IT商贸”单一业态存活，而是呈现出多业态共存且多强的局面。
地处海淀核心地位的中关村商圈，也紧随时代步伐，进行了以“科技、年轻、时尚”为主题的转型升级。依托新中关购物中心、领展购物广场·中关村等商业体增加国际时尚、休闲娱乐、文化社交空间，引入时尚品牌首店、概念店等（如NIKE亚洲首家篮球体验店、IDO珠宝概念店、喜茶DP白日梦计划店），打造国际潮流商业标杆。
据赢商大数据监测，以工作人口为主，居住人口为辅的中关村商圈，工作日去重客流约为75万，节假日去重客流约为54万。中关村区域云集了众多高新技术企业、重点高校，商圈客流表现出消费力旺盛但消费需求未被完全释放的现象，流量外溢至西单、三里屯商圈的情况较为明显。随着中关村区域转型调整的步伐加快，区域消费力也将随之得到进一步挖掘。
12
亚奥商圈
【商圈档案】
位置：北京朝阳区
商圈面积：235.33万㎡
功能分类：区域商圈
商圈定位：成熟商圈
商圈主要项目：北京新奥购物中心、北京太阳飘亮购物中心、北京新辰里购物中心
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亚运会的繁荣以及奥运会2800亿元的政府投资，让亚奥商圈摇身一变，由一个城北小农村发展成买房者推崇备至的城市新贵，形成了集体育、文化、购物、会展、休闲等为一体的区域功能。
据赢商大数据监测，工作人口比居住人口略多的亚奥商圈，工作日去重客流约为82万，节假日去重客流约为85万。
后奥运时代，单纯的购物商场已经不能满足亚奥板块发展的需求。新奥购物中心集中在儿童和体育业态，涵盖教育、培训、娱乐业态，为“家庭欢乐生活中心”营造了缤纷的儿童世界；新辰里购物中心的“深夜食街”荣获北京市第二批“深夜食堂”特色餐饮街区，为周边居民带来丰富且便利的购物体验，助力亚运村周边商业的发展与丰富；北京太阳飘亮购物中心几经转手，未来的发展仍是未知数。
13
金融街商圈
【商圈档案】
位置：北京西城区
商圈面积：93.43万㎡
功能分类：市级商圈
商圈定位：成熟商圈
商圈主要项目：北京金融街购物中心、北京复兴门百盛购物中心
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北京西城区二环的国际化金融服务中心金融街，吸引了各大银行、非银行金融机构和国内外知名企业竞相入驻，数十家金融机构和百余家国内外企业在此落户，也同时吸引了大批高品质商务客群的到来。据赢商大数据监测，以工作人口为主，居住人口为辅的金融街商圈，工作日去重客流约为53万，节假日去重客流约为25万。
金融街商圈以金融街购物中心为中心，向外辐射，如今已经成为市中心著名的高端商圈。目前，商圈内主要商业项目包括金融街购物中心、百盛购物中心等，商业地产市场逐渐区域成熟。
但金融街购物中心近年来一直面临着一种尴尬的局面，那就是工作日的繁忙与节假日的冷清形成强烈的对比，项目与其他高端购物中心相比并没有明显的特色与优势，虽然周边聚集了有消费能力的成熟客群，但这些年经营一直不温不火。而前身为百货的百盛购物中心，仍以零售为主，体验业态欠缺。
14
回龙观商圈
【商圈档案】
位置：北京昌平区
商圈面积：254.02万㎡
功能分类：区域商圈
商圈定位：成熟商圈
商圈主要项目：北京华联回龙观购物中心、北京华联商厦回龙观二店、北京上品折扣（回龙观店）
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回龙观商圈位于在北京北部亚奥区域和中关村-上地区域之间，聚集了大量高学历互联网从业者，在高素质人口的改造下，回龙观周边的商业及居住环境相较十年前有着明显的改善。
大量成熟社区的聚集，和流畅的交通动线，也为回龙观商圈的发展提供了