说起西安大明宫板块,大家首先能想到的是二环内高端项目最集中的区域。
优质的生态,便利的交通,繁华的商业等多种因素让这个区域的价值不断升级。
近年,随着推出建设土地的增多,新盘再度批量涌现,该板块楼市也再度活跃。
今天小编实地探访了华润置地明德润府项目,现在就跟上小编的步伐,一起去现场看一看。
华润置地明德润府
楼盘主要看点:
1.整个西安二环内唯一的第四代住宅产品,低密洋房社区,居住舒适度高。
2.开发商是央企华润,在西安的交付和物业皆有口碑。
华润这两年在西安开发的项目亮点很多,如港务区华润置地未来城市、曲江电视塔板块的华润悦府。而且无论从选址、产品打造到交付,口碑都非常亮眼。
3.项目位于二环内曲江大明宫板块,近地铁,距离最近的含元殿站直线约700米,周边有大华1935、大明宫万达、西京医院、大明宫遗址公园等,无论是交通、商业、医疗、还是休闲设施,都非常完善,生活氛围非常浓厚。
4.高赠送,得房率高。
项目基本信息:
2023年5月华润置地在大明宫板块拿地,并将项目命名为明德润府,项目占地约83亩,容积率仅2.0,是目前西安二环内容积率最低的住宅。
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项目北侧规划4栋17层小高层,其余12栋均为10层左右的洋房产品,整个小区734户。小高层主力户型为128㎡,2T2户。洋房主力户型为143㎡、175㎡。
项目区位及详细位置:曲江大明宫板块,含元路与建华路十字向南300米。
装修情况:毛坯交付
预计交房时间:2025年12月
产品价格:小高层均价20800元/㎡,洋房均价22500元/㎡
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商业生活配套:明德润府位于大明宫遗址区首发片区——大华片区。大华片区联动了大明宫国家遗址公园和大华1935,目前正在迭代升级,未来这里将打造出集“文化+生态+购物+居住”为一体的复合开放、精品公园社区。
具体到明德润府项目来看,直线距离大明宫遗址公园约600米。
实地探访后,小编发现遗址公园并没有想象中的那么近,实际走路过去至少得20来分钟,因为有几段路并不能直线距离走过去,得绕一下,从项目出发要途径建华路、大华二坊路、太华南路最终才能到达大明宫遗址公园。
项目周边有大华1935、大明宫万达、四海唐人街等商业,但是这些商业综合体并没有想象中的繁华,就拿大华1935来说,此前,这里是在大华纱厂旧址基础上改造而成的文化商业综合园区,近几年园区越来越萧条,部分商户已经搬离,整个园区也陷入到“即将闭店”的疑云中。
实地探访后,小编也实测了一下,如果想要去大华1935至少需要绕行10分钟,大明宫万达坐地铁得25分钟,步行至少得50分钟,去四海唐人街也需要坐25分钟地铁才能到!
所以说整体来看,明德润府周边的商业基本生活是够用的,但想要繁华,可能不如宣传那么好,如果业主在购置项目时看重的是周边商业,这一点可能不会那么理想。
从地铁交通的角度来看,虽然项目对外宣称周边环绕有已运行的地铁1、2、3、4号线及在建中的8号线五线,但是没有一条地铁是离小区很近的。
实地探访后,小编测试了一下从项目走路到含元殿地铁站,用时是12分钟,并且从地铁下来通往项目小区的道路也比较偏僻,目前周边的道路还在修缮中,希望项目交付时,道路也能同时修复的更完善。
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通过实地探访,小编还发现,项目门口的几条马路都很窄,有些道路还没有通,对于自驾出行的话,可能会时常发生堵在家门口的现象。不过也不能过于挑剔,毕竟是二环内的新房,本来城中心的拍地就少,再挑刺下去真成“鸡蛋里挑骨头”了。
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此外,项目周边还有太华路小学、第38中等名校聚集,(太华路小学很近距离项目大约50米)置业明德润府的住户大概率可能会上太华路小学。
医疗方面西京医院、交大二附院等三甲级医院均在3公里范围内,坐公交车或搭乘地铁40分钟内能到达。
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总体来看,项目周边医院、商业、公园等配套较为成熟,大明宫板块内基本共享,人气也已形成,一路之隔是稍早前交房入住的白桦林明天,该项目是33层的高层,对比下来明德润府的住户可能会感觉有点压抑。
实拍图此外,区域内还有几块待拍的土地,据说都是低容低密的住宅用地。可想而知,后期这里的住宅密度还会不断的提升。
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目前,项目的西边是原来纺织厂家属院6层的老旧小区,南边是荒地,整体大环境也还需要后期的不断改进。项目产品分析:明德润府,是华润在国内打造的第12座润府,西北首座润府。
所以在产品的设计上也是极尽的奢华,这一点通过实景示范区的大门也能看出一二,明德润府打造了一个“外王内圣”、移步异景的归家动线。
根据置业顾问的介绍,项目的大门宽度达到了约60米,建筑形态提取大明宫正南门一一丹凤门元素,从大门入内,水景、园林与建筑完美呼应,呈现了一个东方美学园林意境。
此外,实景里还有很多用心的细节设计,例如云水绿宝石的装饰元素就是从传统士大夫官帽中提取,寓意归家之路“金玉满堂”。
综合来说,项目自身条件是很优秀的,外部的配套还需要不断的完善,对于特别想在大明宫板块有改善住房需求的家庭来说,华润明德润府的性价比,值得重点关注。非常适合经济实力宽裕的改善群体上车。
户型装修分析:
户型设计方面,明德润府项目采用了时下最流行的第四代住宅,家家户户有露台,且有赠送面积。
这一点的确很吸引人,毕竟目前西安的第四代住宅主要集中在三环外的高新CID、航天、浐灞国际港那边,城中心的第四代住宅还是第一次见。
但是通过实地探访后,小编也发现,第四代住宅给住户露台这些是为了让住户欣赏美景的,但是城中心放眼望去全是其他住宅,旁边的白桦林明天,大华里都是高层,这样的话,看过来看过去都是房子!哪里有美景?再加上西安动不动沙尘暴、雾霾的天气,这个露台个人感觉实在是有点鸡肋。
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但,又因为明德润府产品面积段普遍偏小一点,对比同区域中海、金茂都小,项目均价22369元/㎡,也是相对比较低一些,总价就控住了。
小编还参观了128㎡的样板间,其中明德润府提出了“3+X”灵活空间的配置还比较吸引眼球!
这个“3+X”灵活空间设计就是将北向次卧与书房可打通成一个大卧室,也可分开形成全屋四室,这一点还是比较有创意的!
LDKG无界方厅的设计,是现在不少第四代住宅通用的设计,这点无功无过,大家都很像,客厅开间约5.3米,整个公区尺度达到了约33㎡,采光有保障。
总体来说,单从明德润府建面约128㎡的户型给人的感官是比较大气+舒适的,户型设计比较有创意,也是区域内唯一带露台的第四代住宅。
华润置地作为老牌央企,在建筑方面的品质是过硬的,国企品牌+产品设计给力,而且华润置地的项目在二手房市场回报率也很惊人。
客群分析:
明德润府四室起步,稀缺第四代住宅,产品放在目前西安主城绝对属于第一梯队,项目地处二环近地铁成熟板块,并不是很挑地缘客户,门槛也不算太高。
以128㎡为例,单价2.2万+,总价281万左右,其实比软新、CID、航天很多板块要低不少。175㎡的别墅级洋房产品,总价400万级,也能满足不少终极改善群体对产品和环境的诉求。
总的来说,明德润府自身拥有二环内+大明宫遗址公园这个超级生态+历史IP三重BAFF,项目位于限购区内,从楼市反馈来看,“限购区更具价值、更具升值空间”已成为市场公认。
至于是否值得去买?项目其实锁定的是:本地想要购买改善户型的家庭,这个价格再加上第四代住宅的噱头,在西安对比来看已经具备很高的性价比了,再加上整体配套和区域发展较为成熟,应该算是不可多得的产品。