”
这个从诞生之初就备受关注的国际合作项目,不负众望,无论是在生态、环保,还是经济发展方面,都可以称之为生态新城的建设模板。而在九年前,这还只是一片盐碱荒地。
六个月,一栋楼
在生态城管委会的办公大楼,生态城科技局副局长黄永浩接受了记者的采访,从2008年1月到生态城,他在生态城的时光已经有快十个年头了,先后在建设局、商务局任职,也算是生态城的“老人”。回忆起十年前的生态城,他指着脚下的那片地说:
“
我刚刚到生态城的时候,这里还四处是水坑,周边是全是盐碱荒地。
”
事实上,这里不仅仅是水坑,还被严重污染破坏。
生态城最大的景观湖静湖就曾经是这样一片被严重污染的水域,因为长达四十年的化工污染,导致该区域常年散发着刺鼻的气味,一位规划专家在勘察现场时被熏晕倒,所以大家不得不戴着防毒面具工作。
在这样的一片盐碱滩涂和污染水面为原始地貌的荒原上建起一座生态新城,谈何容易。还没来得及犯愁,他们就接到了一个艰巨的任务:由于中新两国政府高层要在2008年9月参加生态城的奠基仪式,生态城需要在短短六个月时间内建起一座临时建筑作为接待场所,这也就是现在的生态城服务中心办公楼。
具体任务落到了建设局。因为总体规划方案还没有完成,办公大楼建在哪?标高如何确定?都是一头雾水。自称“胆大”的黄永浩把办公楼坐标发给设计单位,就是这了!
黄永浩介绍,管委会从主任到基层工作人员经常吃住在工地,真正的五加二,白加黑。
“
用一个月的时间把选址上的水坑填平,同时做设计方案,前后经历了14轮调整,建筑方案也从临时建筑变为永久建筑。我们的确做到了在短短半年时间里,建成一个功能齐备且符合国家最高标准的绿色建筑,建筑面积也从最初的5000平方米扩展到现在的14000平方米。
”
同样,生态城以前所未有的速度和高标准推进建设进程,2009年7月,首个产业园区——国家动漫园开工奠基。2010年年底,动漫园一期35万平方米建筑工程竣工,2011年5月正式开园……
黄永浩回忆道:作为合作方的新加坡开发商每隔一段时间就会到生态城了解项目进展,发现每次来生态城面貌都会不一样,这样的建设速度让他们对中方工作高度肯定,也坚定了对生态城未来的信心。
向市场要钱
管委会大楼盖起来了,工作人员有了正式的家,真正的考验才开始。毕竟建一座大楼容易,但是根据生态城的建设发展规划,要实现10年基本建成,全社会总固定资产投资将超过2160亿元,年均投资超过200亿元。要在5年左右基本建成8平方公里起步区,完成区域内大部分环境治理、生态修复以及市政道路管网等基础设施建设,其间累计投资将超过600亿元,其中政府直接投资将超过150亿元。筹措大规模开发建设所需的巨额资金,实现区域开发建设综合平衡,对产业基础薄弱、缺少原始资金积累的生态城而言,是一个巨大压力。
黄永浩解释说:国家和天津市对生态城建设给予极大支持,从天津市层面,对生态城建设采取的是"不予不取,自我平衡"的政策。
当然,相较其他功能区,“不取”使得生态城本级留成比例显著提高,增加了建设资金来源和地方可支配财力,为后来生态城的产业建设奠定了基础。可是,相比于以往的新城开发,财政“不予”就意味着起步阶段生态城需要自力更生,解决启动和后续建设资金问题。
生态城决定向市场筹措资金,这也决定了开发主体也来自市场。
一位政府规划建设业内人士介绍:传统功能区开发一般由隶属于当地政府的政府平台公司完成,但这往往存在政企职责不明、产权不够清晰等问题,甚至有时候平台公司主要领导还由政府部门领导兼任。
生态城则开辟了一种全新的开发模式,即开发的主体企业不隶属于当地政府,两者属于合作关系。
2007年12月,泰达控股有限公司、国家开发银行等6家企业联合成立天津生态城投资开发有限公司,作为中方投资联合体(简称“投资公司”)。新加坡吉宝集团及有关企业成立新加坡天津生态城投资控股有限公司,作为新方投资联合体。吉宝在大型总体城镇化开发项目方面拥有丰富经验,过往成功记录包括新加坡的亲水生活区——吉宝湾、印度尼西亚的雅加达花园等。中新双方双方投资联合体于2008年7月联合组建中新天津生态城投资开发有限公司(简称“合资公司”),双方各占50%股份,中方以土地入股,新方则以现金入股。
由于开发主体来自市场,生态城从一开始债权债务结构干净利落,土地和各项固定资产投资产权清晰,没有历史包袱,这也使得管委会、投资公司和合资公司能够齐心协力,在规划建设过程中达成共识。
根据相关商业协议,投资公司负责土地收购整理出让和基础设施、公共设施的投资建设运营,分享收益权。而其所需投资,则由投资公司自己先行垫付,管委会通过后期财政收入按项目审核返还。
合资公司作为中新合作平台公司,负责土地商业开发和“一路三水”(道路、雨水、中水、污水)建设,其承担的建设投资主要通过配套费收入按项目予以返还,从而形成了以开发主体先行投资建设、财政收入后期返还为特征的资金循环体系。
这种以企业垫资、财政回补为核心的资金循环方式,在土地成片开发整理、配套设施大规模建设过程中发挥了重要作用,企业垫资有效放大了财政资金的效能,撬动了大规模的开发建设,同时成为财政资金支付的有效缓冲。
值得一提的是,生态城管委会先后授予投资公司18项特许经营权,涉及土地运作、水气热供应、公共交通、垃圾处理、园林绿化、环境卫生等等,投资公司则采取公开招标等方式,将相关业务委托给第三方承担,降低成本,同时按照市场标准,获取投资经营收益。
“以往功能区的基础设施和水电气等公共服务配套都是由事业单位来投资运营,由于国家电网、天然气公司等大型国企和事业单位并不隶属于功能区政府,具有很高的话语权。前来投资的入区企业不仅要和当地政府沟通,还要反复和这些单位沟通,有时候因为一个管道的铺设就要沟通好几个月,很多企业耗不起,当地政府也颇为无奈。生态城开发运营模式的创新在于,投资公司根据政府标准提供服务,并取得相应的收益,一切按照市场标准来,大家就很专业。”前述政府规划建设业内人士表示。
金融危机来袭
有了清晰的开发模式,生态城的大规模建设开始起步,然而刚刚起步的生态城又遇到了空前的金融危机,发源于美国次贷危机的金融危机在2008年蔓延成为全球性的金融危机,并且逐渐对国内经济产生影响。生态城起步区的推进遇到了挑战。
管委会领导有些着急,于是就召集开发商开会做思想工作:金融危机不见得是一件坏事,反而有助于较大幅度降低建设开发成本。当时房地产市场是非理性的,过热的房地产市场也带来了建材市场的非理性上涨。举例来说,为筹备开工仪式生态城建设了起步区一纵一横两条道路,但填土、建设的成本过高。如果以这样的高成本去建设生态城,将带来巨大的融资压力。
但金融危机爆发后,特别是随着房地产市场趋于低迷,越来越多的购房者在等待观望,建筑材料和其他原材料能源价格持续下降,价格逐步回归理性,这有利于控制开发建设成本,大大缓解初级的投资压力,同时也可缓解因实施绿色建筑标准带来的成本增加问题,为今后的销售争取到广阔的市场空间。
而且,一般金融危机历时两三年,正好与生态城起步区的开发建设周期基本同步,生态城经过两三年的开发建设周期后,会迎来新一轮经济的高速增长,从消费者的角度看,肯定有需求,而且需求还很大,重点是如何激发消费者的投资意愿。
黄永浩笑着说:
“
事实证明,我们的判断是对的,而一路坚持下来的开发商们也从中获得了不少的收益。
”
生态,不仅仅是一句口号
在生态城里漫步,就会发现,生态环保贯穿于城市生活的很多地方:所有建筑为绿色建筑;全部住宅安装太阳能热水设施;利用全部道路、广场、绿地、屋面等收集雨水,不仅提高了水资源的利用率,还兼顾调峰和蓄滞功能,这也让生态城成了典型的海绵城市;自行车、行人与机动车道分离;垃圾分类管理……
生态城在建立之初就定位环境友好、资源节约型的社区,并将这一理念贯穿规划、建设、运营的全方位的城市管理中。
来自生态城建设局的李晓源对记者表示:
“
在编制总体规划前,首先对环境承载力和区域建设进行适宜性评价,在此基础上划定禁建区、限建区、可建区,设置生态保护区,规划生态走廊,构建生态格局。
”
再例如,为避免大城市的交通堵塞,生态城采用TOD 模式,实施土地混合利用,采取双棋盘路网格局,规划建设“轨道交通、城内公交骨干线、公交支线”构成的三级公交服务体系和覆盖全区的慢行交通系统,实现“人车分离、机非分离、动静分离”。另外,“以往开发区往往会面临钟摆式交通的压力,而生态城将产业园区均匀分布在不同片区中,通过职住平衡来实现交通的畅通无阻。”李晓源解释道。
生态城环境局开发管理科副科长许凤霞表示:
“
从产业发展的角度,我们建立了环保的预评估制度,将不符合环保要求的项目排除在外,当然好项目也不会放过。而且在后续的开工、建设、验收等等各个环节,都有详细的环保指标要求。
”
只有具有经济可行性的环保才是真正的环保,也才具有可复制性。
吉宝集团中国首席代表吴来顺表示:
“
无论是整体规划,还是科技的应用,我们首先考虑到的就是其可负担性及实用性。很多运用在生态城内的绿色理念其实并不昂贵,但是它们在节能环保上的效益却十分显著。例如倡导废弃物回收利用、减少供热和照明的需求等。
”
要人气,先建校
作为一个居住用地占到90%以上的新城区,建房子仅仅是第一步,把房子卖出去才是关键。而不巧的是,房子盖起来了,生态城又赶上了房地产市场调控。从2010年1月初的“国十一条”,到4月17日的“国十条”,再到“9.29新政”,从年初调到年尾。2011年房地产市场继续调控,“限购”“限价”“限贷”全面升级。
另外,房子不仅要卖出去,还要住进人,这才能真正算一座城市。人口引入快慢的关键因素有两个,一是城市配套,二是产业发展,这两个方面的联动将带来大量的住房刚性需求,并积极带动人口入住。
生态城商务局招商科科长胡刊向记者介绍了一组数据:根据生态城2014年的一份调查报告显示,在生态城的购房需求里面,投资需求仅仅占6%,而子女的教育需求占到49.8%。在当时房地产市场相对低迷的情况下,这样的调查结果也给了生态城很大的信心:即生态城的购房者是有刚性需求的,未来也肯定会有人气。
在家庭投资中愿意为教育买单是一项独具特色的中国文化,而教育也是当下社会大部分家长的痛点。
生态城商务局招商科科长胡刊:
“
生态城摸准了这一点,以教育驱动,实现先期人口的导入,吸引周边居民入驻。为此,不惜花费大力气引入高质量的基础教育资源,并且拿出财政真金白银补贴,在小学里,连课本、校服和午餐都是免费的。
”
这也造成一个有意思的人口增长现象,每年的入学季也是生态城的人口增长高峰期。
传统的产业新城往往是产业先行,随着产业人口的聚集,相关的公共服务配套和城市建设再跟进。而生态城则从一开始就秉持着基础设施建设、招商引资和公共服务配套同步进行的原则。
根据数据显示,截至2013年9月底,也就是生态城建设五周年之际,生态城共上市住宅1.5万套,售出8400套。从人口入住情况来看,自2012年年初首个小区交付使用后,生态城开始有了第一批居民,到2013年突破1万人。
尽管住宅开发建设比预想的速度慢了一些,但后来管委会领导认为,这也不一定是坏事,如果当初没有限购,房子可能卖得好,卖得快,但空置率可能也比较高,投资购房的占比很大,所以在限购的情况下,住宅销售50%是实在的踏踏实实的。
要招商,跑北京
导入人口的第二个关键要素在产业化。“生态城不是一个房地产项目,而是一个产业新城。”管委会领导曾经在多个场合强调过。而城市化和产业化同步进行,也是生态城不可多得的优势之一。在生态城建设初期缺乏产业时,通过房地产的收入发展培育产业;而当房地产饱和时,产业也培育出来了,二者可以很好衔接上。
相比于居周边居民人口的导入,产业的导入要更加艰难。生态城总面积30平方公里,但是只有不足4平方公里的产业用地,这有限的产业产生的税收能不能支撑一座规划居住人口达到35万的城市的运营与管理,是摆在生态城面前的一个重要课题。因此,产业的筛选就要分外严格。传统的工业大项目显然不适合生态城,而且相比于临近的滨海新区核心区域完善的配套设施和雄厚的产业基础,生态城也无法与之相竞争,他们决定向高楼的立体空间要效益。
恰逢此时中国经济开始转型,2010年甚至被经济学界认为是中国经济转型的元年,“调结构”说明政府已经开始尝试从本质上改变过往所依赖的经济增长模式,寻找新的增长动能来形成未来新一轮经济周期。高科技、互联网、普惠金融以及文化创意等新兴产业开始呈现爆发性的增长。
生态城将招商的目光瞄准了这些产业,不过这些轻资产的人才密集型产业多集中在北上广一线城市。于是,作为距离比较近的北京就成了生态城商务局的工作人员常去的根据地。生态城也成了践行京津冀一体化战略的先头兵,直到2015年京津冀一体化规划纲要才发布。
不过,一开始“一穷二白”的生态城拿什么来吸引这些来自北京的企业?胡刊向记者介绍,生态城的招商策略经历了三个阶段,在初期产业配套设施大规模建设阶段,主要吸引一些占用资源少的注册类企业,最有效的策略就是产业扶持政策,“毕竟市场经济,企业都是逐利的”,而生态城良好的产业政策环境创造了条件。
当然,产业扶持政策只是看得见的实惠,中新两国政府合作的定位则为生态城提供了其他地方无法比拟的信任背书。“企业最担心的是,招商的时候当地政府许诺很多, 但是一旦落户,很多承诺却又兑现不了,这无疑伤害了企业。”黄永浩说道。在他看来,生态城作为国家间的政府项目,具有很强的示范意义,因此对于契约精神也格外尊重,“我们在招商时承诺企业的100%都得到了兑现,这不是空话。”
中新两国政府每年会召开一次副总理级别的协调理事会联席会议,落实解决企业生产经营中的政策突破和创新需求,这无疑是生态城招商的一个金字招牌,生态城也从很多部委那里获得很多先行先试的政策。从企业发债到意愿结汇再到跨境融资,每一项都是含金量非常高的政策。今年4月,经国务院批准,住房城乡建设部印发对天津生态城有关支持政策的通知,同意赋予生态城6项新的支持政策。其中包括支持在生态城设立互联网保险公司和中外合资的文化保险公司。
从2012年开始,随着产城融合战略的逐步推进,产业园区和生活配套逐步齐全,人气类的企业项目越来越多进驻到生态城内,人人车、酷我音乐、联众游戏、陌陌直播……就业人口的导入开始为生态城增添人气。
近两年,随着京津冀一体化战略的推进,生态城又将招商重点瞄准了北京高端人才密集的产业,比如海量大数据、清华大学电子研究院、中煤科工研究院等等,以进一步提高产业的含金量。截至9月底,生态城累计注册企业5854家,累计注册资金2237亿元。其中,北京企业累计注册2703家,占比达46%。
随着如果说生态城一开始靠产业扶持政策吸引了企业来,而优质的政府服务则让企业形成了口碑传播的营销效应。胡刊向记者讲述了一个有趣的故事:“探路者公司想要将旗下的一家子公司迁到生态城,按规定,原注册地税务部门要求先将存货纳税,可该公司在销售的时候还要在生态城纳税,生态城商务局的工作人员带着探路者的相关财务人员跟滨海新区税务部门多次沟通,最终解决了重复征税的问题,为企业节约几百万。”
探路者的故事并没有结束,感受到生态城专业服务的探路者高管,将其亲属所在的另外一家电商公司姿美堂也带到了生态城。这样的案例层出不穷,在聚美优品任职的财务总监在跳槽后将新东家暴风注册到了生态城,曾经在好乐买任职的罗敏离开后创业,将创业公司注册到了生态城,这也成为后来在纳斯达克上市的趣店……
“未来,从公共设施配套方面,我们会着力引入大型的商业综合体,进一步提升城市商业环境和社区活力;在产业发展上,我们会进一步活跃园区产业氛围,比如目前我们正按照管委会要求,开展前期调研,在动漫产业园内设立一个以电竞为主题的大型商业项目等等。”黄永浩相信,未来生态城的人气会越来越旺,生态城也会越来越好。
发布媒体:新金融观察
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