核心提示：在过去的一年里，全国已开业商场交出了怎么样的成绩单？业绩的背后它们做了哪些努力与改变？这些业绩数据又隐藏着哪些行业趋势？2022年，对于商业地产行业来说是充满挑战的一年。在过去的一年里，全国已开业商场交出了怎么样的成绩单？业绩的背后它们做了哪些努力与改变？这些业绩数据又隐藏着哪些行业趋势？
赢商网收集了全国247家商场2022年销售额与客流量等经营数据，并结合其运营情况进行分析：
从销售额区间来看：百亿商场仅3家，分别为南京德基广场、上海环球港与杭州万象城；50亿元以上的商场共9家，占比不足5%，近4成商场销售额在10-29.99亿元区间。
从增长情况来看：悲喜参半。21.5%的商场销售额呈向上增长；26%的商场销售额同比下降，4%左右的商场销售额与去年持平。
从城市商业线级来看：年销售30亿元以上的商场中，来自商业一线与商业准一线的各占半壁江山；3个二线城市标杆mall——常州江南环球港、青岛海信广场、东莞海德·汇一城“杀入”30亿以上的梯队。
◎说明：城市商业线级是赢商大数据综合城市发展基础水平、商业发展规模、商业档次、商业人气及商业未来潜力等因素，对城市商业发展程度评估的等级性划分，共划分为六个等级。
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高端商场
- 依然是抗打的“吸金王者”
受疫情的影响，连续5年飞速增长的中国奢侈品市场在2022年同比下滑了10%（咨询公司贝恩发布的《2022年中国奢侈品市场报告》），这对高端商场无疑会有一定程度上的影响，然而从去年商场的销售数据来看，高端商场在商业地产市场的吸金地位依旧难以撼动。
据赢商网统计的全国247家商场2022销售额，“50亿+俱乐部”的前排几乎是被以奢侈品销售为主的高端商场所承包，高端商场依然是抗打的“吸金王者”。
//南京德基广场：稳坐200亿梯队宝座
作为华东购物中心的龙头，南京德基广场2022年以210亿元的销售额继续稳坐“200亿梯队”的宝座。过去一年，德基广场迎来了其开业的16周年，且开启了新一轮的调改升级。
持续加强“大牌”与“首店”阵容：去年开业16周年的南京德基广场对一期一二楼的品牌进行全面调整，陆续引进了Hermes、SAINT LAURENT全新双层门店、Carita亚洲首家精品店、Thom Browne江苏首家童装精品店、英国顶级珠宝品牌Graff全球新概念店、韩国潮牌COVERNAT中国首店，以及LANVIN、We11done、Balmain、Buccellati等多家首店。
此外，商场还对部分门店进行了翻新升级，如Burberry翻新二楼铺位、Gucci重装升级为双层门店等。
图片南京德基广场官方微博
推出多场全国首展首秀，解锁品牌联动渗透玩法：2022年，德基广场打破传统商业偏好自制展陈的营销方式，尝试与品牌联手打造全国首展首秀，备受瞩目。
打造高颜值洗手间，刷爆全网：去年德基美术馆的“网红洗手间”以令人惊艳的视觉出圈，高颜值与高舒适度的场景让它一度成为热门的打卡点。据赢商网打探，未来德基广场每层洗手间都会改造，构建不同的主题化艺术空间，为消费者打造绝佳的打卡/自拍场所。
//杭州万象城：销售额首次突破百亿，同比增长25%
开业12年的杭州万象城去年销售额不仅同比增长了25%，还突破100亿元，首次进入“百亿俱乐部”。在过去的一年，它不仅对项目的大量品牌进行了调整升级，还联动品牌打造多场营销活动，以及持续加码夜经济。
图片杭州万象城官方微博
一年调整40%品牌，每次逛万象城总能发现新品牌：2022年，杭州万象城全年品牌调整占比高达40%，除了引入多家首店品牌外，还把标志性的高化业态占比提升至10%。
此外，商场还在B1和B2分别打造了美学轻餐区与商务简餐区，引进了nama cocoa华东首店、Baker&Spice浙江首店、浙江首家手冲Manner、Pennehut浙江首店、华东首家ZAFFERANO、T等首店品牌。
图片杭州万象城官方微博
联动品牌，全年落地超50场营销活动：2022年杭州万象城共落地了19场品牌路演，并有30多场国际美妆活动在“Beauty lab”美妆长廊举办。
图片杭州万象城官方微博
加码夜经济，引入全时段餐酒品牌：项目的开放式街区引入主打全时段经营的人气餐酒品牌，并在街区打造开放式外摆的就餐场景。
图片杭州万象城官方微博
//青岛海信广场：“4.0版本”全方位调整升级
作为老牌的高端商场，青岛海信广场2022-2023年重点是项目“4.0版本”的全方位调整升级。
引进多家山东“首店”，2F被誉为山东首个高奢&潮奢楼层：项目不仅把Louis Vuitton升级为华北地区最大旗舰店，还引进了众多新进山东首家品牌，包括Dior、Van Cleef & Arpels、FENDI、Ami、Canada Goose、RALPH LAUREN、Marni、Gentle Monster、Stella McCartney、Alexander Wang等。值得一提的是，强大的品牌阵容使项目的2F被誉为山东首个高奢&潮奢楼层。
图片青岛海信广场官方小红书
打造大型剧场，提升商场格调与体验：出自国际设计大师之手的Sky Bowl大型剧场，以浮山湾为幕艺术为媒，将成为青岛又一耀眼的城市地标。还有空中咖啡厅、酒吧及空中画廊，打造沉浸式社交娱乐空间。
02
逆势增长的“黑马”
- 万达广场实力抢镜，区域标杆mall成绩亮眼
据赢商网统计的全国247家商场2022年销售额数据，有不少逆势增长的“黑马”。其中，14家商场涨幅在30%以上、6家商场涨幅在50%以上，涨幅最高至129.17%。
新定位、新品牌矩阵、新营销手段、新场景体验……在去年客流骤降、空铺率高升等境况下，全国各地仍跑出多个优质选手，项目的招商、营运、市场团队多方合力为商场持续注入鲜活的新力量。
//万达广场：15家商场逆势增长，涨幅最高达60%
在这批2022年销售额逆势增长的商场里，万达广场绝对是亮眼的存在。共15座商场的销售额录得增长，涨幅在6%-60%之间，其中有3座万达广场销售额超20亿元。
其中，淮安水渡口万达广场（2011年1月开业，淮安首座万达广场）和成都双流万达广场（2016年12月开业，成都区域首家纯商业综合体项目），2022年销售额增长最为突出，涨幅均在50%以上；而南京建邺万达广场（2009年开业，南京首座万达广场）2022年销售额则高达25亿元，涨幅为21.95%。
除了上述统计的万达广场之外，全国万达广场的经营数据也可圈可点。据官方数据显示，2022年，可比万达广场客流为2019年的79%，可比广场销售收入为2019 年的103%（其中线上销售同比增长163%）。
在充满挑战的市场环境下如何实现稳健运营？2022年，作为城市建设的重要参与者，万达不断对商业模式进行探索创新。
上海五角场万达广场：C栋建筑空间“颠覆性”大变身，引入70+新品牌
2022年，上海五角场万达广场C栋建筑空间完成“颠覆”的焕新升级，不仅打造了杨浦区首块3D裸眼大屏，还形成了一街两巷的格局，打造全新的文创市集。同时，项目还升级了6层空中花园，改造及亮化临街外立面，打造顶部超大星空LED屏幕、休闲外摆区、舒适阅读区、灵动文娱区、网红洗手间等。
此外，项目还引进约70+品牌的新入驻，利用大面积改造契机，引入水果汤泉、元气森林LIVEHOUSE等品牌弥补商圈“夜经济”消费空白。
疫情解封后半年，商场集中火力打造Z世代的项目印记，打造了COSER巡游、随机舞蹈、路人王篮球赛、rapper超模秀、陆冲滑板赛、明星二手周边市集、音乐节等多场活动，并用创新的促销方式、最大的折扣力度，持续帮扶商户经营业绩提升，如晚20：00后餐饮5折、每周四“周四见”直播抽88元幸福盲盒等。
//南京景枫中心：销售额同比增长超50%，全年调整189个品牌
2022年销售额30.65亿元，增幅50.99%；年客流2180万、增幅9%，单日客流一度突破15万，南京景枫中心业绩的逆风翻盘，很大程度要归功于这一系列“新变化”。
推出全新定位，扩充项目受众：六周年庆之际，南京景枫中心推出“CIRCLE OF LIFE 周而复新”的新定位，强调万象更迭的生命力，同时扩充项目的受众细分特征，目标吸引好玩有趣、对生活调性比较追求的新一代消费者。
全年调整189个品牌：官方资料显示，该项目于年内共计调整189个品牌，引进144个新品牌；其中包括96个首店（含区域首店），占比66.7%，即2022年平均每2.5天新开1个品牌。
相对应地，商场多个区域也进行规划改造，如CIRCLE空间品牌由10个增至75个，二楼珠宝区、三楼全新儿童空间的开放也提升其品牌丰富度。
深挖南京特色文化，建造品牌社区：在北面下沉式广场，项目联合本地的品牌、设计师、艺术家等，打造出以南京特有的在地文化属性为主题的“再地”品牌社区，占地面积达2000平方米。
实际上，从概念、品牌组合，以及前沿的社交生活方式氛围来看，“再地”更像是一个独立的非标准化项目，除了引进eggplant自营买手店、咖啡场BURP、地下鸡尾酒吧BIBLE等10余家诸多拥有南京特色和新派文化基因的品牌，也保留一定的公共区域供顾客交流。
引入人文艺术场景内容、打造宠物友好商场：景枫中心同样注重人文艺术氛围的营造，如在2500平方米的建筑工地开展「街堂入室」人类橱窗2.0艺术节，融合POP-UP、市集、展览、音乐等形式；还进行“家猫寻人启事”等特色活动，吸引了一批养宠者前往商场打卡、消费、社交。
//深圳深业上城：玩转“公园式商业”，年销售40亿
2022年，深业上城年度销售额达40亿，同比2021年增长25%；全年客流量超3000万人次，同比2021年增长35%。
全年焕新近40个品牌，打造新能源汽车区域：品牌调整方面，为了匹配老佛爷百货的年轻潮奢调性，项目去年引进了多家服饰品牌，提升了场内整体的服饰零售氛围；同时对项目三楼的小镇餐饮进行了一轮迭代。此外，深业上城在L2层西区打造了占地面积3200㎡的新能源汽车区域，开辟业绩新增长点。
利用公园式商业优势，有效撬动客群购买欲：深业上城深耕在地综合体大社区高潜客群，打造了多场年度大型营销活动，有效撬动逛公园的家庭客群购买欲。如五一假期举办的“Chill上城 逛公园”系列活动联动100多个商家，吸引超60万人参与，实现假期日均客流量超12万人次，各商家销售额也大幅提升。
承办多个政府主导性活动，创造客流高峰：作为深圳“本土国企”打造的旗舰商业项目，深业上城成为了众多政府主导性活动的承办地，为项目创造了多个客流高峰，也反哺到商户的业绩上。如“尽情FUN粽”2022鹏城端午节庙会、“欢乐夏日 尽在福田”2022福田区促消费系列活动、“2022首届深圳·意大利时尚文化节”等。
//杭州西溪印象城：年吸金35亿，从“家庭中心”化身“青年中心”
2022年销售额达35亿元，增幅为16.28%。开业至今将近十年，从老牌区域级“家庭中心”化身城市级“青年中心”，杭州西溪印象城可谓打出了一手好牌：
进入“TOD时代”，放大地理和交通优势：随着去年6月杭州地铁三号线后通段开通，西溪印象城进入拥有双地铁口的“TOD时代”，除了围绕地铁开通推出系列营销活动进行导流，还提前启动的BM地铁层招调，引入好利来、杂物社等一批年轻力品牌。
同时，“全国首家生态型购物中心”作为西溪印象城的重要标签，与西溪国家湿地公园仅一街之隔，且又是杭州三大景点最后一站西溪湿地公园周边最大的商场，自然承接着大批游客的消费需求。
针对性调整品牌和空间，提高潮流和餐饮占比：项目重点引入首店、打造夜经济，对BM层下沉广场至L4层顶楼露台的品牌门店启动针对性调整，并在楼层之间设置更具立体感及探索性「纵向动线」；同时针对A、B馆之间动线较长、影响两馆之间客流流动的问题，也相对应地进行门店调整，如在A、B馆连廊区域引入热门餐饮品牌、将A座的儿童教培业态调整至B座3层。
延续自主孵化IP，营销活动多元化：项目延续自主孵化独立IP“印象音乐节”，为城市青年提供超级社交场，因地制宜在下沉广场打造“半坡上·城市音乐营地”、在屋顶打造晚风市集、推出联名快闪店。
此外，西溪印象城所举办的“印象动漫节”、“西溪国风盛典”等活动，不仅持续深挖杭州文化，还集结国朝、二次元等元素以牢牢抓住Z世代眼球。
//成都银泰中心in99：销售额增幅超31%，坚持“潮奢消费”定位
2022年销售额超29亿元，增幅31.82%，成都银泰中心in99成为了成都商业中的黑马，亮眼成绩背后，是其对“潮奢消费”定位的坚持与由内到外的长期耕耘：
引进重量级奢牌，高化矩阵优势突出：2019下半年开始，in99便开启大范围招调升级，引进大批潮奢品牌，并与部分独立奢侈品牌保持深入的持续性合作关系。直至2022年，商场内大牌持续更新升级，全新打造的化妆品区in BEAUTY高化矩阵优势突出，更有Chrome Hearts西南首店、BURTON全球旗舰店等重磅品牌持续入驻，直接推动了商场销售额的提升。
“运营力”强悍，会员维护、营销推广端口全面铺开：不仅苦练内功，会员维护、营销推广端口更是全面发力。去年，项目会员部举办了超80场活动，较上年同比增长51%，到店人数同比暴涨125%。值得一提的是，在成都相继遭遇高温、限电、疫情、地震的情况下，in99亦能保持销售和会员的持续性增长。
//广州PO PARK东方宝泰：引进50+新店，“爆改”1.3万㎡全新空间
2022年，广州PO PARK东方宝泰销售额达12亿，同比增长12%。项目总客流约超2,300万，同比2021年增幅25%，不断开拓会员领域深度运营的新玩法，带动会员数量增至35万，其中活跃会员占比达75%。
引进50+星级新店，丰富品牌体系：2022年，PO PARK东方宝泰引入了50+家新店，其中不乏首店、特色店与人气品牌。
改造1.3万㎡全新空间，打造更有格调的场景体验：项目对全新13,000㎡ 的空间升级改造，2021年在B1层开辟 7,000㎡PO PLUS新区，2022年把B3层原有的美食区域打造成6,000㎡饮食空间，结合休闲特色街区，以明亮的橙色及欧式简约风格将消费者带入休闲场景，为消费者提供“饮食+休闲+社交”的新型空间。
打出“营销组合拳”，拉动销售与客流：项目通过打造潮流IP首展、商业造节，以及打造潮流艺术街区解锁各种创新营销活动等方式，吸引了大批客流并引爆消费热潮。如：泡泡玛特小甜豆“我在这里系列”全国首展、卓大王福奇水果系列全国线下首展、月游趣市·车尾箱市集等。
当然，在困境中突破的优秀选手还有很多：
成都后花园爱琴海购物公园：去年焕新B1“后海潮食GAI主题美食街区”，年销售额从2021年的2.4亿元跃升至2022年的5.5亿元，增幅高达129.17%；
南京华采天地：打造一场场特色营销活动，客流量突破千万，实现年销售额18亿元、涨幅50%；
泉州中骏世界城：手持“首店”王牌，打造国际高端化妆品及国际名表品牌超强阵容、完成会员系统的全新升级，取得了年销售额15亿元、涨幅达36.36%的成绩；
广州悦汇城：去年引进广州首店品牌11个，荔湾首店品牌12个；同时优化项目首二层动线以及首二层D区的在营品牌，引进国内亲子独角兽品牌奈尔宝家庭中心广州首店；开创购物中心汽车业态垂直动线行业先例，首二层C区优化引进多家汽车品牌的全国首店，实现年销售额同比增长25%......
叶苗苗、和贺文、柏莉、汪静、朱雅洁、强晓群、陈佳妍、陈羲龙、潘伊纯、罗嘉欣、星艳玲、马茹茹对