“最近我一直收到某购物中心奢侈品大牌门店销售的电话，不仅好意提醒我去保养包包，还邀请我去店里看看新品。”上海白领肖文（化名）近期对记者表示，她并非奢侈品消费的常客，现在却颇受“关照”，让她感到惊讶。
近年来，高端购物中心一直给人“活得很滋润”的印象，但随着上半年奢侈品消费的疲弱，这些购物中心的日子也不好过了。近期部分主营高端购物中心的地产商披露财报，上半年商场销售额及物业租赁收入下滑成了一个普遍现象。与此同时，一些主打居民消费的次高端或综合零售性质的商场，却迎来了消费复苏。
商场出租率高企但收入却下滑
一年前，物业租赁收入创下新高的恒隆地产（00101.HK）还沉浸在其商业策略的成功里。
过去20多年来，以投资开设高端购物中心、引来顶级奢侈品入驻销售为主要业务模式的恒隆，在内地几乎是稳赚不赔，租金收入节节攀升。
执掌恒隆集团长达33年、现在担任荣誉董事长的陈启宗，去年在《致股东函》里表示，自1999年在上海的首座购物商场开业以来，恒隆在内地的租赁收入以人民币计算持续增长，每年都创新高，即使在三年疫情期间，升势也从未间断。
不过，这样的上升势头在今年上半年戛然而止。据恒隆地产近期发布的2024年半年报，该公司虽然总营收较去年同期增加15%至63.8亿港元，但整体物业租赁收入下跌7%至51.51亿港元。
根据其财务报告，总营收的增长主要来自于香港物业的销售收入，而物业租赁收入，实际上才是恒隆长期以来占大头的主要收入来源，但这部分出现了明显下滑。细看这份财报，恒隆地产的内地及香港物业租赁收入均出现下滑，其中内地33.4亿港元的租赁收入，同比去年减少了2.1亿港元。
但实际上，恒隆旗下各高端商场的出租率依然优秀，近乎满租。比如恒隆最赚钱的商场之一——上海恒隆广场，仍然维持着100%满租的状态。不过，该商场上半年租户销售额同比下降了23%，商场收入也下跌了8%。
除此以外，像上海的港汇恒隆广场，出租率高达97%，但租户销售额同比减少了14%，商场收入降低4%；沈阳市府恒隆广场、昆明恒隆广场、武汉恒隆广场等高端商场的收入和租户销售也均下跌。
同样的情况，也出现在太古地产（01972.HK）的财报中。
据太古地产在8月8日发布的2024年中期财务报告，太古旗下高端购物中心北京三里屯太古里、成都太古里、广州太古汇、北京颐堤港和上海兴业太古汇的零售销售额较2023年同期分别下跌4%、17%、9%、4%及20%。
值得关注的是，销售额的下滑在高端商业地产领域较为明显，而部分次高端或者走平民消费路线的购物中心，反而迎来了一波复苏。
比如在恒隆地产的半年报中，几家次高端商场，包括沈阳皇城、济南以及天津的项目，同比收入均有提升。
再比如太古地产，虽然旗下高端购物中心销售额下跌，但是其上半年零售物业租金总收入同比上涨了4.9%，具体到项目，太古的综合类商场收入相对稳定。
其实这一趋势在去年就有所体现，2023年上海销售额最高的商场不再是主打重奢的项目，而是以周边居民消费为主要销售额来源的环球港。据联商网等媒体统计，2023年上海环球港创下了203亿元的销售额，增长超40%。
高端综合体建设仍如火如荼
对于上半年高端购物中心收入的走低，国内某大型地产集团的商业地产投资人士对记者表示，这主要反映出奢侈品消费的疲软，由于在商业地产领域，针对奢侈品大牌的租金收取方式以收取销售额提点为主流，导致了商场租金收入的同步降低。
“可能在普通人的印象中，商场收取品牌的固定租金，只要保证出租率，就能保证租金收入，实际上在重奢领域并非如此。”
该人士告诉记者，按照行业惯例，商场会对主力店收取固定租金，一般门店则为“固定租金+销售额提点”结合的模式，而对高端大牌则收取纯提点。
高端大牌对商场的定位以及地段有非常严格的要求，除了核心城市，大牌在一座城市中一般也就开设一两家门店，为了吸引高端大牌入驻，商场往往不会设固定租金，甚至还自掏腰包出上千万元的装修补贴。一旦高端品牌的门店在商场里入驻成功，取得不错的销售额，购物中心通过提点也能“躺赚”；但如果高端品牌销售额下降，商场租金收入也会立竿见影地减少。
“我们的感受是中等收入人群的奢侈品消费有所减少，