核心提示：全面回顾过去一年企业、品牌、城市发展特征，挖掘出潜在增长机会点，提供增长启示，将行业新趋势、新机遇、新思路尽收囊中。
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万物复苏，四季初始。经历了困顿的疫情三年后，生活逐渐恢复正常，相伴而生的，是经济重新迈向了一个有序发展的运行轨道。
2022年，消费市场受到了较大的考验，特别是聚集性、接触性消费的受限。另外，居民消费意愿也在下降，不敢消费、不便消费，消费市场受短期扰动非常明显。
回归2023，商业地产作为线下消费的核心载体，行业的景气程度与消费大气候息息相关。作为行业头部平台，我们把观察到的新现象、新趋势、新实践，带入到长期变量的思考框架中去，挖掘出潜在的增长机会点，提供增长启示。
赢商网X中城研究院再度联合，即将发布《2023中国购物中心年度发展报告》。按照不同内容模块，此份报告分为4大篇章，共218页，近19万字。主要包括：
总篇丨行业趋势、市场展望
商业地产篇丨购物中心整体情况、行业发展、企业研究
品牌篇丨市场环境、品类研究
专题报告丨赢商网百强榜、城市商业研究
01 总概篇
存量时代趋势不变，
轻资产扩规模、消费基础设施Reits扩容
从目前购物中心存量来看，据赢商大数据统计，截止2022年12月31日，全国存量购物中心5685个，体量达5.03亿平方米。整体市场容量已经趋向饱和，运营、空间等结构性不平衡愈加凸显。
当购物中心进入存量市场，增量放缓已经是必然趋势，疫情的冲击只是加剧了增速的下滑。
长期而言，看待购物中心行业的角度，应从关注每年整体新开数量转到质量，以及发展不平衡的区域、城市、商圈等市场上。
目前，重资产开发持有仍然是购物中心主要发展模式。但随着行业竞争趋于激烈、外部融资逐渐收紧，坚持纯重资产模式拓展的资金压力增加，轻资产已经是规模拓展的必选项之一。
短期来说，重资产形成的资金沉淀十分明显，轻资产化运作的商业模式受到追捧，越来越多商管公司开始牛刀小试，或者大规模进入轻资产轨道，加速着商业地产领域的碎片化整合。横向对比，世界范围内商业地产的发展，如西蒙、西田、凯德等，多以追求不动产投资增值为主，基础的商业逻辑是“低买高卖”，通过投资商业项目，持续改善其运营现金流提升资产价值，以REITs等资本化手段退出，进而获取资产增值收益。
不管怎样变化，企业始终是在自己的优势领域向外拓展管理半径。对于行业规模头部的企业而言，轻资产是他们在规模之上切入的赛道，但商业地产行业发展至今，行业的格局已相对稳定。
据赢商网不完全统计，2022年拓展/开业轻资产数量最多的企业为万达商管，共三十余个轻资产项目；其次为华润万象生活、印力，轻资产项目数在十个以上，新城控股、龙湖商业奋力追赶。
由此可见，轻资产的行业竞争非常激烈。对头部企业而言，要转身做乙方，从“内部管理”走向“外部生意”，从“服务母公司”扩大到“服务外部业主”，从“管理思维”转变为“服务思维”，面临很多新的挑战。根据商业轻资产赛道企业目前的拓展实践，及已签约项目后续逐渐开业投入运营，预计未来5年商业轻资产市场格局会相对清晰、整体市场发展会走向成熟。
与此同时，行业亦迎来结构性机遇。
2023年3月24日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资[2023]236号）。通知表示“支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs”、“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。
这是2020年4月公募REITs启航以来、2022年12月18日中国不动产证券化合作发展峰会首次释放“REITs扩容商业不动产领域”以来，首次明文落地“REITs扩容商业不动产”。待真正落地，对于国内商业不动产投资将是里程碑式的发展。
02
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商业地产篇
客流波动重回常态，
头部企业逆势交“超预期”答卷
通过具备风向标意义的行业观察，深度理解不同企业的模式、变化，思考发展的大趋势，在不确定性当中保持冷静和克制。
客流图谱：2023年Q1客流反弹明显，2022年样本项目业绩悲喜参半
客流量方面，根据赢商大数据监测的5472家3万㎡以上的购物中心客流数据，我们绘制了一张全国2023年一季度购物中心客流图谱 。
一季度，样本mall场日均客流恢复至17756人，环比涨幅达25.4%，同比增33.9%。具体而言，不管是节假日的恢复程度，还是不同城市线级、项目档次等细分因素，一切都指向着：购物中心客流已经基本摆脱疫情的外生干扰，重回常态化稳定区间。
而热闹的五一小长假，国人的出门、消费热情爆棚。据商务部消息，“五一”假期，国内旅游出游合计2.74亿人次，超过2019年同期水平。同期，全国重点零售和餐饮企业销售额同比增长18.9%。
但脉冲式的节假日消费过后，商场们该思考着，如何在归于常态的客流曲线中，找到小爆点小惊喜，而不是一个“限时”流量场。
而影响客流的内生因素可分为三部分：品牌力夯实客流基础，产品力决定客流上限，而运营力保障客流的可持续增长。
现在，摆在商场们前面的问题，不再是客流被封住了，而是客流被分食了。它们需要回到商业经营的几个核心问题上：
目前的存量竞争中，自身的产品定位有没有比较优势？
客流基本盘稳定的情况下，日常招商、调改、运营，能不能争取到