近日，网爆山东威海乳山市的海景房每平方米只卖1000元，这个价格让人很难和海景房挂钩，甚至不及很多偏远的中西部小县城。威海海景房房价的真实情况到底如何？
十一假日期间，第一财经记者驱车来到乳山银滩。一路上，多处荒败斑驳、无人入住的“别墅”映入眼帘，防水、墙皮修复的店铺显眼地林立在路旁。走进最靠近银滩的大庆路一条街，除了热热闹闹的海鲜炒菜馆，每隔几米就有一家房屋中介的门头，门口、墙面上贴出了密密麻麻的二手海景房的销售信息。
“今年以来房价明显下跌，生意很不好做。卖房的房主不少，疫情影响不知道啥时候过去，有些岁数大的人也不愿意来了，有些人生意不景气，急着用钱想把房子卖了套现，但是来打听想买房的人比往年少多了。” 在银滩做房屋中介十来年的王东北告诉第一财经记者。
对于网传的10万元不到买到一套海景房的情况，王东北认为这并不具有参考价值，“房子价格确实在下跌，但市场平均价大约在3000元，那些标着1000元一平方米的房子，要不就是阁楼，要不就是车库改的。”王东北说。
海景房为何卖出“白菜价”
王东北在银滩做海景房中介已经有13年时间。他告诉第一财经记者，目前在银滩周围活跃着1000多家中介，大家常常互通有无。在房价上涨的年景，王东北通过低买高卖的方式，一套房子可以赚上几万块钱，但随着今年房价的下跌和市场的清淡，他去年收的几套房子不得不赔钱甩卖。
“我去年以33万的价钱收了一套6楼的电梯房，房龄10年，88平方米精装修，当时市场价是36万元。原房主来自江苏，买来投资的，一次没住过。我低价收了，没想到今年即使降价到30万也很难卖。”王东北说。
王东北现在手里已经有十多套房子，随着海景房行情的走跌，他急于把手上的房子卖出几套。
“我们收房子借的钱都是有利息的，现在卖是亏一万两万，如果再有几个月没卖出去就越亏越多。”王东北说。
王东北告诉第一财经记者，10年前，银滩的房价已经达到了每平方米4000多元，过了这么多年，房价没升值反而跌价，不少买海景房作为投资的人熬不住了，开始卖房。
根据诸葛找房的数据，乳山银滩9月份二手房均价为每平方米3940元，二手房最低价格为每平方米2000元。
根据王东北的了解，2017~2018年是乳山银滩房价涨得最快的时候，2019年基本保持前面的价格，但今年以来房价开始下跌，一路跌去了这几年的涨幅。
除了王东北外，多家位于银滩的房产中介都告诉记者，今年的光景不好，几乎赚不来钱。
早在2003年，大庆油田最先来到银滩开发海景房。随后，越来越多的开发商投入到银滩的房地产开发，2007年至2010年是乳山房地产发展的巅峰。
据不完全统计，在银滩纵深3公里、绵延20多公里的海岸线上密密麻麻建造了200多个小区，每个小区少则有近十栋房子，多则近百栋房子，几乎一个小区就是一个开发商。王东北说，银滩的房子实在太多了，具体多少套没人统计过。
十七年前，在银滩开发之初，来自山西太原的周广平就曾跟着看房团的大巴来到银滩看房。
“那时候银滩刚开发，环境还没有现在好。当时房子一平方米只卖1000多元，11万元就可以买套房。”周广平告诉第一财经记者。
当时团里买房的人不算少，但比较理性的周广平当初并没有下手。“那时候虽然房价低，但当时的工资也低。团里那些当初买了房的人谈不上投资成功。”周广平认为。
已经退休的周广平在今年的十一假期带着老伴再次来到了银滩，这次，他想为自己和老伴张罗一套海景房来养老。
“我认为乳山的房子不具有投资价值，但这边的环境好、空气好、负氧离子高，对一些慢性疾病有好处，每年来住几个月，赶海、游泳、钓鱼，生活成本也低，虽然不是刚性需求，但对养老蛮适合的。”周广平解释他为何选择在乳山养老。
看房团的秘密
记者在威海走访海景房时发现一个颇为奇怪的现象，在威海，装修、房屋状况都不错的二手房大约为每平方米3000元左右，而新房均价1万左右，一手房和二手房价差很大。
周广平告诉第一财经记者，这其中的重要原因是，新房和二手房面对的客户群体是不一样的。新房主要面对的是开发商组织的“看房团”，二手房主要面对的是到沙滩来玩的散客。
“跟着大巴车免费看房、游玩，每天的行程都安排得死死的，看房团根本没时间接触当地人，没机会了解当地的二手房价格，销售一忽悠，不少人就忍不住下手了。理智一些的人，他会自己再来看看二手房的价格。”周广平说。
记者在威海一新开楼盘门口，发现一辆来自江苏的看房团大巴车，销售正在给团员介绍新开盘的海景房，这一海景房的平均售价已经达到每平方米1万元。
周广平也有过多次跟着看房团旅游、看房的经验，他认为，买房子首先要认清自己的需求，海景房虽好，但如果没有真正住的需求，买到的可能是一块烫手的山芋。
“你以为是免费旅游，如果你跟着团里买房了，这可能是你这辈子吃的最贵的一顿饭，坐的最贵的一次飞机。”周广平说。
来自郑州的王秀娟阿姨5年前跟着看房团到山东龙口旅游，在推销下花了35万元在龙口东海买了一套70平方米的小两房，房子装修下来总共花了40万元左右。可后来因为要看孙子，她根本没时间去住，只住过一个春节。
“冬天过去住时，也没暖气，冷得要命，放在那也没啥用，现在30万元的价格挂了两年也没人要。当年憧憬未来的退休生活，如今是花钱买了个烦恼。”王秀娟说。
王秀娟认为房子难卖的主要原因是二手房市场供大于求，无论是在乳山还是龙口，超过八成的海景房被外地人买走，不供暖、配套设施不行、潮湿、远离市中心等，即使海景房比当地普通住房便宜不少，当地人也不愿选择海景房。
外地人买海景房的目的一是为了投资，二是为了养老。中介告诉第一财经记者，整片海景房夏天入住率大约50%，冬天的入住率大概只有10%。老年人每年像候鸟一样迁徙，通常是五一前后来到海景房，十一之后离开，加之大量的投资性购买海景房，最终导致海景房一到冬季就变成“鬼城”、“空城”。
实际上，近年来政策不断引导房地产市场回归居民自住需求，“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策相继出台，成为接下来楼市发展的风向标。
而怎么看一个地方的房子是否适合投资？周广平以他多年看房买房的经验，总结了三点：一看经济；二看人口流动；三看地理位置。周广平认为，威海地理位置和环境不错，但经济发展和人口流动都不行。
根据研究院发布的《中国人口大迁移的新趋势》，从人口流动情况来看，近4年人口流出都市圈主要分布在东北、山东半岛、京津冀等地区。
“长期而言，房价涨跌与人口流动方向相一致，经济基本面好、人口流入地区的房地产市场更有潜力。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉第一财经记者。
“城市要重视通过发展产业吸引