为进一步规范我市物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，市发改委、住建局联合印发《银川市普通住宅前期物业服务和停车收费政府指导价标准方案》（以下简称《方案》），现将有关内容解读如下：
一、为什么要调整前期物业服务收费和停车收费？目前我市普通住宅小区前期物业服务和停车收费实行市场调节价，各小区物业收费和停车收费标准差异较大、业主与物业企业协商困难等问题日益凸显，群众期盼实行政府指导价的呼声越来越高。根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《宁夏回族自治区物业管理条例》《银川市物业管理条例》《政府制定价格行为规则》《政府制定价格成本监审办法》《宁夏回族自治区政府定价目录》等要求，经市政府研究同意，我市普通住宅小区前期物业服务收费和停车收费实行政府指导价管理。《方案》的出台旨在进一步规范我市住宅小区前期物业及停车收费管理工作。（注：《中华人民共和国价格法》规定：市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。政府指导价是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府定价是指依照本法规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。）二、《方案》的起草经历了怎样的过程？《方案》的形成经过了成本监审、稳定风险评估、召开市政府专题会、公开征求意见、部门论证座谈会、合法性审查等程序。2023年10月27日至11月25日，银川市发改委在本部门网站和市政府门户网站上就《银川市普通住宅小区前期物业服务和停车收费方案（征求意见稿）》面向社会广泛征求意见和建议。征集期间，广大市民踊跃参与、积极建言献策，共征集到意见建议396条。其中来自群众邮件385封，物业管理协会、房地产业协会、物业公司纸质建议11份。根据提出的意见和建议，在统筹兼顾协调社会各方利益及合法性审查的基础上，市发改委和住建局对征求意见稿进行修改完善，并报市政府研究同意。三、《方案》适用的范围有哪些？（一）银川市辖三区（兴庆区、金凤区、西夏区）业主大会成立前的普通住宅前期物业服务和小区停车收费（包含业主大会成立之前车位服务费、租赁（使用）费及临时停车费）实行政府指导价。（二）保障性安居工程、农民安置住宅小区、老旧住宅小区物业服务收费标准仍按《关于规范银川市保障性安居工程农民安置住宅小区和老旧住宅小区物业服务收费标准的通知》（银价发〔2016〕36号）文件执行。老旧住宅小区完成整治改造后，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业管理或者由业主自行管理物业，物业服务收费标准和收费方式经业主共同决定，执行市场调节价，不再执行政府指导价。四、《方案》为何只明确前期物业服务收费实行政府指导价，不是所有普通住宅的物业服务收费？业主如何知晓自己所居住小区是前期物业服务还是物业服务？按照《宁夏回族自治区定价目录》规定：“普通住宅小区前期物业服务收费和停车收费，由各市、县人民政府根据业主与物业服务企业、停车服务企业是否具备协商议价条件等实际情况，确定实行政府指导价或市场调节价。”（1）前期物业服务收费在房屋出售前已由建设单位与其选聘的物业服务人确认，此时业主并未产生，不具备协商议价条件，为保障全体业主权益，普通住宅的前期物业服务收费执行政府指导价。（2）后期住宅小区交付使用，召开业主大会成立业主委员会后，业主具备协商议价条件，物业服务收费标准和收费方式经业主共同决定，执行市场调节价，不再执行政府指导价。（3）业主可以通过查看小区公开公示栏、《（前期）物业服务合同》或向辖区住建部门咨询等方式知晓自己小区是前期物业服务还是物业服务。五、普通住宅前期物业服务收费实行“一费制”有什么好处？经调研，参考周边城市及物业服务收费相对较成熟城市做法，实行“一费制”主要是为了解决目前住房物业服务公共性收费计算复杂、项目多、监管难等问题，进一步规范物业收费行为，理顺收费结构，促进物业企业提高服务质量。改变现行物业费、电梯费、水电公摊费分项收费形式，将物业管理区域内照明、绿化、消防、安防等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，合并为一费收取，不再单独另行收费。六、普通住宅前期物业服务收费标准如何调整？根据《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》（银住建规发〔2019〕3号）规定，银川市普通住宅物业服务划分为4个服务等级（物业服务等级可在市住建局官方网站查询），普通住宅前期物业服务收费标准分别与普通住宅小区前期物业服务四个等级相对应，并按照带电梯住宅和不带电梯住宅分别制定收费标准。由低到高分别为：无电梯住宅准物业不高于0.9元/平方米·月、一级物业不高于1.10元/平方米·月、二级物业不高于1.50元/平方米·月、三级物业不高于1.90元/平方米·月；带电梯住宅准物业不高于1.15元/平方米·月、一级物业不高于1.35元/平方米·月、二级物业不高于1.80元/平方米·月、三级物业不高于2.20元/平方米·月。各服务等级对应的收费标准为最高指导价，下浮不限。七、《方案》出台后，物业服务收费“多费制”变“一费制”，对于已经签订前期物业服务合同且超出政府指导价收费标准的项目如何执行新规？新旧政策如何衔接？政府指导价的物业服务收费标准为最高限价。物业服务企业与业主需结合本住宅项目的物业服务等级、服务内容等情况，在政府指导价范围内协商约定本物业项目的物业服务费和停车服务费具体标准。（一）本《方案》实施后，新建住宅小区按照本方案的规定执行新的物业服务收费标准；（二）已签订《前期物业服务合同》的住宅小区，需要调整物业服务收费标准的，应按规定程序进行调整：（1）已成立业主大会（业委会）的住宅小区，收费标准的调整由业主大会或业委会与物业公司协商确定，施行市场调节价；（2）未成立业主大会（业委会）的，按照《宁夏回族自治区物业管理条例》《银川市住宅小区物业服务质量星级化评定实施办法(试行)》相关规定，在政府指导价范围内调整并签订新的物业服务合同。价格调整后，物业服务质量应与服务等级标准相匹配，物业服务企业不得单方面制定和调整物业服务收费标准。八、业主自愿选择或委托物业服务人提供物业服务等级以外的物业服务项目如何收费？物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用，不得将签订《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的其他服务合同，作为向业主提供物业服务的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费，或者只收费不服务、多收费少服务以及变相收费。特约服务、增值服务、有偿服务等相关物业服务收费由物业服务企业在物业管理区域内的显著位置公示服务项目及收费标准，经业主自愿选择，由物业服务企业与业主另行通过合同约定。九、停车收费标准如何调整？（一）调整后，地上停车位服务费50元/车位（库）·月，租赁（使用）费60元/车位（库）·月。地下停车位服务费60元/车位（库）·月，租赁（使用）费230元/车位（库）·月。以上标准均为最高指导价，下浮不限。此收费标准为住宅小区业主向房地产开发商或物业公司租用车位收费标准，业主自有车位租用收费标准由租用双方协商确定。机械立体停车设施收费及业主大会成立之后的停车收费标准实行市场调节价。十、《方案》什么时候开始执行？业主预缴费用如何处理？《方案》的执行时间为2024年7月1日。普通住宅物业服务收费标准因政府指导价标准变动应当要调整的，按有关规定履行调价程序。针对部分物业服务企业预收费用的，根据新合同约定按照“多退少补”的原则，由业主与物业服务企业协商确定具体退费方式。十一、如果遇到物业收费和停车收费违规如何举报？各部门如何分工？业主可以通过12345政务热线举报乱收费行为，也可以向所在辖区住建和市场监管部门反映。物业服务和收费的监管按照统一政策、属地管理原则，实行市、区分级管理，由各级发改、住建、市场监管和交警等部门分工负责：物业收费标准的制定——市发改委负责牵头制定前期物业服务收费和停车收费标准及其他有关政策规定。物业服务标准和管理行为的监管——市住建局按照法律法规规定，制定物业管理服务相关政策规定；各级住建部门负责做好物业服务相关政策贯彻落实、宣传培训，加大对物业企业服务质量监督检查，将物业企业服务质量纳入物业企业信用信息管理，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。物业违规收费问题的查处——各级市场监管部门依据有关法律法规，对超过政府指导价标准收费、不实行明码标价等价格违法行为进行查处。物业服务合同的签订、合同履行等涉及民事法律关系的问题，业主与物业服务企业通过协商或法律途径解决。