截图自诸葛找房
本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道
凭借优质的海景、养生资源，过去十余年间，山东省威海市乳山银滩旅游度假区（以下简称“银滩”）曾迅猛发展，记者在多平台看到“约有200个海景房小区分布在长21公里、宽3公里的银滩上”的统计，无数“老年看房团”蜂拥而至。
如今，随着海景房开发浪潮的退去，乳山的房地产市场也不断衰落，新盘开发停滞不前，只留下大量“白菜价”的二手房和“鬼城”的称号。近日，“不到十万可买海景房”“有的公寓一平米只有几百元”的报道，再次将乳山推至舆论中心。
“海边鹤岗”房价跌破千元？
乳山的房价真有这么低吗？在诸葛找房平台上，记者看到，只有一套单价为513元的房源，但房屋用途为“写字楼”。不过，在诸葛找房、安居客等购房平台上，总价低于十万元、均价约2000元—2500元的“捡漏”“急售”二手房房源比比皆是。如果对面积要求不高，仅需5-7万元，即可购买一套30平方米的精装修一室户。
例如，万豪庭海苑一套41.8平方米的房源，均价为2033元/平方米，总价仅需8.5万元。从小区成交记录来看，2021年3月成交的一套房源，均价为4835元/平方米，如今的挂牌价相当于“腰斩”；同为“一线海景房”，海林花园一套49平方米的精装修房源总价10万元，挂牌9个月后降价2万元。
“楼梯房、高楼层，没有物业服务，或是装修一般、冬天没有暖气的话，几万块确实能买到（房子）。”当地中介老齐（化名）向《华夏时报》记者坦言：“实际成交价格还能更低。房子太多了，现在很多在低价抛售，你可以好好挑一挑。”
房价极低的同时，乳山的房租也堪比“白菜价”，一套海景房的月租金仅为300-500元，长租的价格则更为低廉。以海洋明珠小区一套500元月租的房源为例，房东称整年租可降至4000元/年。
记者注意到，上述“白菜价”房源几乎均位于乳山银滩。58安居客研究院院长张波告诉记者，因为“房地产过度开发、却没有吸引到实际的人口所导致的房屋空置”，成为银滩二手房价极低的根源。
据乳山市人民政府官网资料，银滩因辖区内长达21.7公里的洁白沙滩而得名，区域气候条件宜人，空气质量等级常年“优”，负氧离子丰富。
凭借优质的自然资源，银滩受到了开发商的青睐。2010年3月，乳山市政府关于加快银滩旅游度假区发展的一份文件中指出“近年来银滩房地产业迅猛发展”。公开报道显示，2007年—2010年是乳山银滩开发的鼎盛时期，三年间房屋竣工的总面积达562万平方米。截至目前，“约有200个海景房小区分布在长21公里、宽3公里的银滩上”是公认的说法。
随着大开发的推进，“海景”“疗养”“养老”等广告词也吸引了广大老年客群。
“大巴车直接从上海拉到乳山。”上海人黄珏（化名）告诉《华夏时报》记者，2013年，退休的黄珏父亲在小区门口拿到一份房屋销售传单，被“负氧离子”“长寿之乡”的描述深深吸引。4天的“免费旅游”结束后，黄珏父母名下多了一套乳山银滩的房子。
老齐对于当年的热闹也是记忆犹新：“大巴车一辆接一辆，都是老年人。”值得一提的是，这也是乳山楼市存在“反倒挂”现象的原因：在二手房低至2千元/平的乳山，在售新盘价格却普遍在7千至8千元。几万元就能买一套二手海景房的银滩，在售新盘金鼎玺悦项目的单价甚至接近万元。老齐解释说：“（人）当时都是直接拖到售楼处的，有人一买好几套，后面想出手亏本就卖不掉。没人要，二手房不就便宜了？”
那些年，房子卖出去不少，但因为交通、医疗等硬件配套的缺乏以及寒冷的气候，留在银滩的外地人并不多。
渴望“滨海度假生活”的黄珏父母，买房后住在银滩的日子屈指可数。“太远了，没有直达的飞机或是火车，都得从威海转。”黄珏解释说，以火车通行为例，从上海虹桥站出发，需要先耗时近7个小时到盐城，再从盐城换乘约2小时到威海。之后还需坐大巴到乳山，“差不多要折腾一天了”。
与此同时，潮湿与寒冷也是难以回避的问题。因为气温较低，除了夏天可以来避暑，其他三季银滩不少海景房都处于空置状态，而“一线海景房”斑驳与发霉的墙壁也让老人觉得这里“比上海还潮”。最重要的是，随着年岁渐长，黄珏的父母愈发重视医疗配套。但相比医疗资源在全国数一数二的上海，乳山显然不是一个好的选择。
2022年的夏天，有游客晒出银滩的夜景，白天鳞次栉比的海景房，晚上亮起的灯光却只是星星点点，这也让银滩多了一个“鬼城”的称号。“没人来的地方，房价能不跌吗？”老齐显得有些无奈。
监管层多措并举盘活市场
事实上，随着海景房开发浪潮的退去，乳山的房地产市场早在数年前便衰落。据乳山市统计局发布的国民经济和社会发展情况公报，2010年，该市房地产开发投资64.43亿元，比上年增长27.79%。但从2014年开始，乳山的房地产开发投资便开始大幅度下滑，2014年全市房地产开发投资完成36.32亿元，同比下降52.46%。到2018年，乳山的房地产开发投资仅为23.38亿元。
2019、2020两年，乳山市没有公开该市房地产开发投资的具体数据，只透露2019年的房地产开发投资同比增长7.03%。之后，2021年，全市房地产开发投资41.62亿元，同比下降31.4%；2022年前三季度，房地产开发投资20.93亿元，同比下降32.3%。
面对房地产市场的持续下行，乳山市政府近年采取了多项措施，完善城市基础配套的同时，也加紧盘活银滩存量二手房、尽力“稳楼市”。
例如，乳山在滨海新区规划设置了10条公交线路，其中4条线路到达市区，6条线路在银滩区域内运行；日投放45辆车运行，占全市日投放车辆总数25%；为满足银滩居民日常医疗需求，还新建了二级乙等综合性医院，引进华慈医院等。
在房地产开发方面，2015年，乳山开始将银滩旅游度假区的定位调整为“新城区”，建设宜居新城谋求转型。例如，乳山银滩取消了普通海景房的规划审批，要求沿海所有项目在规划上必须配套配餐中心、医疗护理、文化娱乐等服务，打造“养老养生天堂”。
另一方面，乳山市也加强了对银滩楼市的监管力度。其中，2020年末，乳山召开房地产健康发展座谈会，强调将完善房地产市场监管机制，运用大数据对房产销售产业链进行全过程监管，探索购房冷静期机制，从制度上规避退房退款难问题。2021年末，为规范海景房销售市场，乳山市又结合银滩住房市场特点推行了包括“看房团”备案、信息主动公开、权利义务告知的“六步购房法”。
在2022年工作计划中，乳山市住房和城乡建设局强调“多措并举，加强房地产市场监管”，提出加强海景房销售过程监管，对存在落实政策不力、销售过程不规范等问题的开发企业进行约谈、责令整改；以及全面推行“三码公示”“五真房源”，提高房屋交易信息透明度等。
“人走了”和“人不来”
尽管如此，业内人士仍直言，结合楼市行情和人口、产业的现状来看，当地市场需求依然有限，短期内市场热度仍难恢复。
“鹤岗是由于资源性产业萎缩，导致大量人口流失产生房屋空置；乳山是房地产过度开发、却并没有吸引到实际的人口所导致的房屋空置。”张波认为：“换言之，鹤岗是住的人离开了，而乳山是根本没有吸引到人来住。”根据乳山年鉴，2021年，该市办理户口迁入873人、户口迁出3567人。
整体来看，2021年，乳山市总人口为536051人，比上年（2020年）减少5976人；2021年全年出生人口2416人，出生率4.48‰；死亡人口5740人，死亡率10.65‰，人口自然增长率-6.17‰。另一方面，该市老龄化程度持续加深：截至2021年12月底，60岁以上老年人185472人，占乳山市总人口34.6%，比上年增长1.3%。
张波建议，目前乳山应该