湖北省黄石市人民政府关于印发《黄石市城区国有土地上房屋征收补偿还建细则(暂行)》的通知黄石政规[2020]1号
大冶市、阳新县，各区人民政府，黄石经济技术开发区管委会，市政府各部门:
湖北省《黄石市城区国有土地上房屋征收补偿还建细则(暂行)》已经市政府第109次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
黄石市人民政府
2020年10月20日
湖北省黄石市城区国有土地上房屋征收补偿还建细则(暂行)
第一章总则
第一条为规范我市城区国有土地上房屋征收补偿工作，保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等有关规定，结合我市城区房屋征收补偿工作实际，特制订《黄石市城区国有土地上房屋征收补偿还建细则(暂行)》。
第二条城区国有土地上房屋征收工作按照综合测算、精心计划、属地实施、统筹推进的原则实施。
第三条市人民政府负责城区房屋征收工作。涉及市级财政资金结算、需出让土地建设安置房的征收项目由市政府批准确定。
市住房和城乡建设部门为市房屋征收部门，负责我市国有土地上房屋征收指导、政策拟定工作。市发改、财政、自然资源和规划、审计等相关部门依照职能配合做好房屋征收工作。
第四条各城区人民政府作为征收主体，负责辖区国有土地上房屋征收工作，依法作出征收决定和征收补偿决定。区住房保障部门为区房屋征收部门，负责组织实施房屋征收与补偿工作，并负责管理房屋征收实施单位、参与实施征收的第三方单位及人员。
第二章征收规定
第五条各城区人民政府拟定房屋征收项目前，应组织房屋及面积调查、完成征收项目整体预评估。如拟征收项目地块涉及商住用地出让或安置房建设点土地涉及出让，应同步编制拟出让地块建设用地规划控制指标文本(草案)，并向市自然资源和规划部门报备。市自然资源和规划部门应就建设用地范围、建设用地规划控制指标明确报备意见。
第六条各城区人民政府根据市自然资源和规划部门报备意见，组织编制项目地块房屋征收实施方案。实施方案内容应包括：整体评估分类价格及相应建筑分类标准、拟定的征收主要补偿标准及结算办法、主要特殊情形补偿办法、实物安置房源结算价格和补助、优惠、奖励标准，资金平衡测算及筹集计划，实物安置房源筹集计划和征收工作实施计划。
项目地块房屋征收实施方案，经市住房和城乡建设部门审查后实施。市自然资源和规划部门应同步组织编制拟出让地块建设用地规划控制指标文本。
第七条因旧城区改建确需征收房屋的，应先由各城区人民政府组织实施旧城区改建调查、认定工作。认定标准为：
(一)经鉴定的危房建筑面积占拟征收范围内房屋建筑面积40%以上的情形可认定为危房集中;
(二)拟征收范围内及其相邻区域基础设施(主要包括供电、管道供气、给水、排水、道路交通、停车位、消防、人防、环境卫生、园林绿化等)中，有5项设施现状配置低于现行配置标准50%的情形，或有3项基础设施基本没有配置的情形，可认定为基础设施落后。
因旧城区改建需要征收房屋的，按先协商后征收方式实施，改造意愿征询同意改造率超过95%方可启动项目征收前期工作，补偿意愿征询协商补偿签约率超过95%方可实施征收。具体比例由各城区人民政府确定。城区同步征询住宅和非住宅改造及补偿意愿，意愿比例按拟改造房屋户数计算。
第三章征收补偿
第八条区房屋征收部门根据征收范围组织房屋调查、未登记建筑认定，调查、认定结果应当在征收范围内向被征收人公布，报各城区人民政府批准。市自然资源和规划部门应配合完成不动产登记查询、建筑物合法性认定等工作。被征收人应配合房屋调查、未登记建筑认定工作，对认定结果有异议，可向各城区人民政府提起复核。
第九条已登记的房屋征收时，其可补偿建筑面积及用途以不动产登记为准。层高2.2米以上未登记建筑面积由房屋测绘机构测绘，城区按下列规定进行认定、处理：
(一)合法的建筑：按土地、规划部门批准内容建造的未登记建筑;
(二)可补偿的建筑：房屋征收范围确定前，因历史原因建造形成的未登记建筑。个人建造并用于日常生活起居的建筑被认定为可补偿的建筑时，各城区人民政府应按使用功能、建设及使用情况分类认定为主体房、非主体房、附属物(包括棚、阳光房、隔热层、阁楼等及其他结构的类似建筑);
(三)不可补偿的建筑：主要包括违法建筑、超过批准期限的临时建筑、2008年1月1日《城乡规划法》施行之后未经相关单位批准的建筑。
第十条选定或确定的房地产评估机构根据已登记房屋情况和未登记建筑认定结果，综合考虑地块房屋、土地等方面情况进行项目整体评估和分户评估。企事业单位房屋征收评估一般采用成本法，改制企业房地产价值评估时可按相关规定扣减应补缴的土地出让金。个人政策性住房价值可根据市房改部门意见扣减应缴上市收益费用。
第十一条房屋征收实行货币补偿和产权调换。被征收人选择货币补偿时，按不低于被征收房屋评估价值确定货币补偿标准。用于居住的个人未登记建筑认定为可补偿的主体房，可比照同类型住宅评估;认定可补偿的非主体房、附属物，按整体评估后确定的分类价格计算补偿。
被征收人选择产权调换时按补偿方案规定结算被征收房屋与选定的实物安置房源之间的差价。
第十二条区房屋征收部门依法按房屋用途对房屋产权单位补偿。鼓励企事业单位非住宅房屋被征收时选择货币补偿。企业一次性停产停业损失的协商补偿和临时安置补助根据企业生产经营情况，按企业房地产(含土地)评估总价值一定比例确定。其中征收时正常生产经营的企业一次性停产停业损失协商补偿比例不超过5%;每月临时安置补偿比例不超过0.6%，最长计算6个月。征收时企业未正常生产经营，最高补偿比例减半;如征收时企业停产停业，仅给予临时安置补偿，补偿总比例不超过3%。行政事业单位搬迁无停产停业损失补偿。如企事业单位搬迁一次性停产停业损失补偿协商不能达成一致时，征收部门可依照评估确定的停产停业损失金额给予补偿。企事业单位房屋承租人搬迁工作由房屋产权单位自行依法完成，自行承担对承租人的补偿安置责任。
第十三条湖北省黄石市房屋征收经城区房屋征收部门认定，对同时符合下列条件的个人被征收人按40平方米保底补偿、安置：
(一)被征收房屋建筑面积不足40平方米;
(二)被征收房屋用于被征收人家庭自住，且为唯一住房;
(三)被征收人或被征收人家庭成员为我市城区户籍或我市个体经营者、在我市就业并正在缴纳社保的非城区户籍居民;
(四)被征收人此前未享受我市住房福利政策待遇。
第十四条被征收底层住宅房屋改为商业经营使用的，按住宅补偿。经区房屋征收部门认定的实际用于商业经营部分面积按不超过住宅评估价格50%比例上浮增加补偿。上浮补偿比例按征收地块土地商业等级、商业业态、批准及经营情况、房屋地段及位置、房屋结构及层高、使用年限等因素确定。对长期停业、未实质性经营的不得上浮补偿。
第四章实物安置
第十五条原则上城区住宅房屋被征收人选择本辖区房屋实行实物安置。被征收人可选择政府提供房源进行产权调换，并享受临时安置补偿、实物安置补助、房源价格优惠;也可按补偿方案规定选择实物房源直接购买、结算。
第十六条住宅保障安置面积由区房屋征收部门按不动产证载、认定合法建筑面积和可补偿的主体房建筑面积确定，每户(栋)房屋低于48平方米按48平方米确定。原则上每栋个人自建住宅房屋或可补偿的主体房建筑确定的保障安置面积不超过280平方米。
第十七条住宅实物安置补助、房源价格优惠按选择的实物房源建筑面积计算，原则上不得超出被征收人保障安置面积。住宅实物安置补助标准参照被征收房屋地块周边同类商品住房市场平均价格10%进行确定。房源价格优惠标准根据项目征收实施方案确定。
第十八条住宅临时安置补偿标准参照征收地块住宅市场租赁平均价格确定，征收地块住宅市场租赁平均价格由选定或确定的房地产评估机构进行评估。住宅临时安置补偿按照选择实物安置面积、实际过渡期计算。期房过渡期不超过36个月。超出过渡期限交房的，临时安置补助标准上浮100%。
第十九条被征收人先签约、先搬迁、先点房。按照签约并完成搬迁时间顺序，按保障安置面积就近靠档选择提供的实物房源。因自然不可分割原因，原则上实物房源建筑面积超过保障安置建筑面积15平方米(含15平方米)以内部分按照还建安置房综合成本价结算，超出15平方米部分按商品住房市场价格结算。
第五章政府安置房源筹集
第二十条市住房和城乡建设部门统筹、协调城区安置房源工作。各城区人民政府负责安置房源落实、分配及日常管理工作。
第二十一条被征收人选择实物安置时，实物安置建筑面积相对应房屋的补偿资金由区房屋征收部门转入专户存储，用于实物安置房源建设。鼓励国有平台公司参与建设、提供实物安置房源。
第二十二条根据市政府批准的房屋征收实施方案，市自然资源和规划部门将安置房源相关指标纳入供地方案和出让合同。建设单位取得土地使用权后，一般在三年内按规定条件交房;如未按土地出让合同规定条件交房，逾期产生的临时安置补助费用、相关违约责任和经济损失由建设单位全部承担。
第二十三条各城区人民政府应在规定期限内完成房屋征收项目地块和安置房建设地块的房屋征收工作，落实房屋拆除及备案管理责任，形成净地交付挂牌出让或划拨。超出规定期限完成征收工作，征收项目资金财务成本、逾期安置相关费用和违约责任由城区政府承担。
第六章附则
第二十四条自《黄石市城区国有土地上房屋征收补偿还建细则(暂行)》决定通过之日前，尚未正式发布征收决定的国有土地上房屋征收项目，取消棚改货币化安置奖励10%的优惠政策;已经发布征收决定的房屋征收项目按原征收补偿方案和相关政策执行。本细则未规定的其它地面附着物、构筑物可参照我市集体土地征用征收规定的补偿标准给予补偿。本细则自公布之日施行，有效期至2023年12月31日，原相关规定与本细则不一致的，以本细则为准。
第二十五条《黄石市城区国有土地上房屋征收补偿还建细则(暂行)》适用于我市黄石港区、西塞山区、下陆区国有土地上房屋征收，开发区·铁山区参照执行。大冶市、阳新县、可根据本地区实际自行制订征收补偿规定。