文｜邓浩志
“珠江琶”是广州核心？这个概念有问题上周我在直播间说，所谓广州核心概念的“珠金琶”，其实不成立，因为金融城是
明显掉队的。
最近某商业机构绘制了广州甲级写字楼存量分布热力图“配图”：
图中能清晰看到广州办公区域的热度表现，其中珠江新城，琶洲西，体育中心板块属第一梯队；而琶洲东、越秀区的环市路、北京路、东风路等板块属于第二梯队。金融城只能算第三梯队。
相比较而言，广州的现在和未来都在珠江新城，有规模，确定性也最高。其次是琶洲，未来有前途，也比较确定。金融城是最不行的，商业，办公都起来了，但大多都是空置的。只是表面上看很光鲜亮丽而已。
一则开发的都是央国企，拿的时候就有点ZZ任务的意思，实际上在经营上，他们是有先天不足的。由于几乎没有民企参与，所以这里只能求稳，很难有活力。
二是定位有问题。金融城主打金融业，但广州又不是国家金融中心，本身金融业也不太发达。再加上南沙起步区也定位金融，甚至广州期交所也在南沙，这与金融城形成了竞争。而且深圳就在广州旁，想后面发力也难。
三是近年广州经济情况，这个大家都懂，核心的房地产、汽车都大幅下滑，贸易表现也一般般，在整体没有增量甚至萎缩的情况下。商办继续维持较高空置率也是必然的。
所以我的结论是：金融城虽然都是高大上的写字楼，但租金和出租率你只能选一个。要么使用率低，就业人口少。要么不再高大上，必须更接地气。住宅方面也无法和珠城和琶洲比，至少差一个级别。
所以“珠金琶”这个概念不成立。广州的核心，仍然是体育中心——珠城——琶洲这一条线。
商品房市场呈现出阶段性企稳的趋势自去年四季度开始刺激楼市，至今已经是第四轮，和过去三次刺激政策出现的回升相比，开始的戏路是一样的，都是先出政策，然后大力宣传，然后市场回暖。然后呢？过去三次都是市场回暖一个月之后，就又开始降温了，市场热度回到了政策出台前的水平，甚至低于此前水平。
而这次是持续出政策，从央行到发改委，到财政部到住建部。持续宣传引导，打开所有的官媒和自媒体，都是清一色的楼市复苏新闻，悲观内容一扫而光。至目前为止，大湾区几个主要城市的楼市基本仍然保持一定的热度，十一之后楼市虽然有所降温，但市场活跃程度依然高于9月份的平均水平不少。新政效果“一月游”，这次似乎没有再次出现。出现了一丝喜人的新情况。
至于后市，我认为还是要关注股市的短期波动和后续政策的出台，政策方面，远的要关注美国大选和美联储调整利率的举动，近的要看财政部刺激经济的具体规模，央行进一步实施宽松货币政策，以及各地方是否有更积极的举措释放市场购买力。
广州多家银行接到通知：房贷商贷利率不得低于公积金贷款有意思，不是通过降低公积金贷款利率显示其优势，而是通过阻止商贷不得进一步下调而巩固其优势。这种非市场化操作，对商业银行，贷款者，甚至公积金缴纳人都不公平，甚至影响了资金使用效率，降低了资源配置效率。其实商贷持续下降公积金可以继续降啊。存款利率降了，商贷也降了，凭什么公积金不能继续降？毕竟缴纳者是真金白银给了钱的，国家政策也是实实在在扶持的，利率低于商贷是理所当然，甚至是必须的。