“苏马荡”在土家语中意为“老虎喝水的地方”，原本只是谋道镇药材村的一个小地名。得益于高海拔气温低的气候优势和优越的原始生态环境，当地房地产迎来开发热潮，苏马荡片区公路沿线的药材村、光明村和南浦村等8个村庄已成为康养地产的核心，一跃成为来自重庆、武汉等地的“候鸟”夏季避暑胜地。
据了解，自2012年6月以来，当地利用苏马荡得天独厚的气候条件、交通区位和生态环境优势，重点面向重庆、万州地区大力开展招商引资，吸引了100多亿元外来资本投入康养地产开发，掀起了苏马荡开发建设的热潮。
记者掌握的数据显示，建设高峰期这里的工程运输车辆车水马龙，160多座塔吊旋转于青山绿水间，目前已建成“一区一景”度假小区66个，销售“度假洋房”4万余套，总建筑面积逼近400万平方米，建筑体量已经超越恩施州内的大部分县城。
苏马荡的兴起，让药材村等8个村庄的土地资源迅速变成了市场上抢手的“香饽饽”，康养地产的发展也为当地带来了丰厚的土地出让收益。记者在采访中了解到，近8年来，苏马荡累计完成国有土地出让金3.5亿元，完成税收收入2.5亿元、非税收入0.3亿元，反哺了地方发展。
当地人士告诉记者，在康养地产开发的高峰期，众多大体量的项目甚至把售楼部开到了重庆、武汉等地的市区，以便在竞争激烈的环境中消化存量避暑房，均价也从最初的1200元/平方米左右一路上涨到超过4000元/平方米，高端楼盘甚至达到7000元/平方米。
由于农历新年刚过再加上正处冬季淡季，苏马荡房地产市场尚未完全“苏醒”。记者沿康养地产最为集中的苏马荡大道走访发现，依云国际、东方云顶、林峰园、佛罗伦萨美镇等多个项目营销中心大门紧闭，众多已建成的小区也鲜有业主入住，甚至多个小区入口没有配备保安，仅在出入口挂上了“开门请打电话”的告示。
位于谋道镇光明村一组的龙武·月半湾是为数不多的营销中心已开放的项目之一。据置业顾问介绍，项目总规划建筑面积达30万平方米，是当地为数不多的大体量项目。目前项目二期尾盘在售，销售均价7000元/平方米，三期待开发。
“现在少量剩余房源都是现房，而且是精装修销售，所有家具、家电包括暖气等都会配齐，相当于拎包入住。”上述置业顾问表示。
相比之下，当地二手房市场房源报价则更低。在土家民族风情街记者看到，志策地产、俊峰地产等房地产中介也还没开始营业，橱窗上贴满的二手房源信息显示，房源受地理位置、有无电梯、是否精装等影响，价格差异巨大。例如，山语印象小区一套57平方米的简装、步梯两室一厅房源仅售14万元、月半湾一套56.3平方米的两室两厅精装全配房源也仅报价20万元，金都花园一套126.29平方米的三室两厅两卫精装房源报价为33万元。
值得注意的是，受房地产市场火热趋势，当地房地产开发多以小开发商为主，一些有闲钱但毫无开发经验的个人也蜂拥而上注册公司，最终因股权纠纷、资金压力等问题导致多个楼盘烂尾，业主维权事件频发。例如，松涛逸苑就在小区门口贴出公告称，三期项目住房是未经股东会同意销售的纠纷房，任何人都无权处理，否则造成的损失自行负责。
仍需清理核查
苏马荡片区房地产项目违法违规用地这一问题也引起了国家自然资源督察武汉局的高度重视，湖北省和恩施州主要领导相继对相关问题作出批示，要求清理整改。
近日，国家自然资源督察武汉局下发《关于清理整改利川市苏马荡片区房地产项目违法违规用地等问题的函》(自然督查武函【2019】2号)，要求当地切实做好苏马荡片区房地产项目违法违规用地问题整改落实工作。
据了解，2017年10月20日，国家自然资源督察武汉局副局长李红一行调研利川特色小镇建设用地情况。李红在听取谋道镇特色小镇建设用地情况的汇报后指出，要强化国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划、环境保护、文物保护、林地与耕地保护、综合交通、水资源、文化与生态旅游资源、社会事业规划等各类规划的衔接，确保“多规”确定的保护性空间，有效配置土地资源、提高政府空间管控水平和治理能力的目标。
同年12月6日，苏马荡生态旅游示范区建设指挥部印发《苏马荡康养地产分类处置工作方案》，对苏马荡区域78个开发项目按已供地楼盘、在建楼盘政府征地及BT楼盘和问题楼盘4种类型进行分类处置。
根据方案要求，将严格控制苏马荡商品住宅开发总量，要求新建商品住宅单户建筑面积不得低于70平方米，容积率上限不得超过3.0，并按10%的比例建设商业、文体、医疗、教育、物业、社区服务等功能用房。
方案指出，已经建成的商品住宅，开发企业必须在2018年12月31日前办齐国土、规划、住建、消防等验收手续，以便购房者办理不动产登记手续。在建商品住宅项目，开发企业必须在2018年2月10日前取得施工许可手续，方可复工，并在2018年6月30日前完善建设施工所有资料和手续，属未批先建的，必须经过相关部门的依法处理后方可完善施工许可手续，国土、规划、住建、消防等部门采取容缺并联审批的方式为企业调规和办理手续开辟绿色通道;新开工楼栋必须在办齐所有施工许可手续后方可开工建设。
记者在实地采访中也发现，理工·依林郡、夏都生态城等多个项目耸立于青山绿水间。以理工·依林郡为例，目前酒店和部分住宅已建成投入使用，在建的项目以万象国际旅游度假中心名义报建，多个塔吊立在清理平整后的山地上，另一侧山体被开挖，大片原始森林被破坏。
项目现场“70年大产权房，国企护航未来无忧”的宣传格外显眼，该项目由重庆理工大资产经营管理有限责任公司投资成立的利川金坤房地产开发有限责任公司负责开发建设，房源面向重庆理工大学教职工和重庆理工大资产经营管理有限责任公司企业编制人员申购。
重庆理工大学官网信息显示，项目占地面积约360亩,总建筑面积约26万平方米，是一个拥有五星级度假酒店、学术交流中心、精品特色商业街、酒店式公寓、电梯洋房的旅游综合体。项目中住宅约21.3万平方米，3388套;酒店式公寓约2万平方米，536套;酒店约1.5万平方米，商业住宅约3300平方米，商品房均为精装修带家具销售。
对于相关问题，谋道镇负责宣传工作的副镇长谭杰表示，镇上只是配合整改工作领导小组开展全面清查工作，正开展集中清查工作。湖北省及恩施州主要领导都对相关问题进行了批示，我们也很重视，目前项目都处于停工状态，把问题调查清楚后进一步在规范中发展。
恩施州城乡规划管理局一位负责人告诉记者，目前正对具体项目的规划情况进行摸底调查，具体结果现在还不掌握，对于违法违规用地项目将按照相关法规和程序进行处理。
上述负责人同时表示，清查工作具体由国土资源局牵头，统一对外发布信息。利川市具体负责该项工作的利川市人民政府办公室副主任邓永宝也表示，正对相关项目开展完善规划手续工作，清查情况以恩施州国土资源局清查结论为主。恩施州国土资源局党组成员、副局长、新闻发言人刘进在接受记者采访时仅表示“目前这项工作还在开展中”。
2月28日，国家自然资源督察武汉局督察一室一位负责人在接受本报记者电话采访时表示，苏马荡问题现在还在进一步清理核查中，当时接到群众信访反映5个房地产项目存在问题，发现问题后局领导两次到当地核查发现信访问题部分属实。经现场调研，发现除了信访反映的5个项目存在问题外，整个片区的房地产问题还比较突出，随后向湖北省政府发函要求清理，湖北省省长就相关问题做了批示。
“生态环保问题也是关注的重点，从目前掌握的情况初步来看，所在地区不在生态红线和基本农田控制范围内，但要根据具体项目的具体情况核实之后再看，依据国家相关法律法规最终做出认定。”上述负责人表示，从初步调研掌握的情况来看，我们认为是存在一些倾向性的问题的，“按要求当地需在3月底前提交清查报告，我们也将对相关问题保持跟进，按实事求是的原则把基础情况核实清楚后形成正式报告上报国家土地总督察办公室。”
“候鸟经济”火热背后的阵痛
经过近10年的开发、建设，苏马荡正由小山村变成了“小山城”。
记者获得的统计数据显示，目前苏马荡建成面积已达22.64平方公里。2018年暑期，前来避暑的峰值人口突破28万人，其中年龄超过60岁的老年人就达18万人，占常住游客总量的六成以上。
这一数字是谋道镇全镇7.4万人口的近四倍，同时高峰期居住人口已远超利川城区常住人口数量，成为了鄂渝边陲一座繁华的“山城”。数据显示，谋道镇年接待度假旅游客人达200万人次，“候鸟经济”已成当地经济收入的主要来源。
据了解，随着“候鸟”增多，当地新增家庭餐馆、农家乐、酒店、水果蔬菜批发店、家具建材店90多家，宾馆服务、物业管理、门卫、保安、导游等行业解决就业5000人以上，每年为当地居民直接增加现金收入2500万元以上，带动了周边3万多村民脱贫致富。苏马荡规划区范围内的8个村户均存款达到73.2万元。
在位于苏马荡核心的药材村一家家庭旅馆里，一位老板告诉记者，其利用自建的新房来做民宿和超市生意，年收入超过20万元。但在他看来，“候鸟”式的集中消费也带来了大量资源浪费，每年夏季的三个多月房间每天爆满，但季节一过生意就会格外冷清冬天淡季甚至连一间房都卖不出去，连维持经营成本都很困难，“基本上是三个月的时间赚全年的钱”。
记者在苏马荡大道沿线和新建的风情街等地一路走访发现，大批门面房和宾馆、餐馆都挂上了转让、出租的招牌。
同时，避暑经济火热伴生的发展“阵痛”也开始逐步显现，特别是大规模房地产开发造成的森林砍伐、生态破坏和环境污染问题备受关注。而大量人口短时间内集中涌入也对当地基础设施建设提出了更高的要求。交通拥堵、供水能力不足、污水处理设施滞后、社会治安压力大等正成为当地亟须提升的短板。
恩施州统计局在《2018年前三季度恩施州经济运行分析》中指出，旅游业持续“井喷”式发展，旅游、纳凉、“候鸟”大军的涌入暴露了旅游接待基础设施的短板，“比如利川苏马荡避暑大军人数突破30万，基本达到环境承载能力的极限，交通、供水、生活垃圾处理以及生态保护都给地方政府的管理带来挑战。”
苏马荡省级生态旅游示范区管委会主任、谋道镇党委书记陈建平有着更深的体会。2018年7月其在接受《恩施日报》采访时表示，“苏马荡最大的优势在生态。如果失去生态优势，就失去了苏马荡赖以生存的条件。”
陈建平表示，苏马荡发展目前面临多重考验，首先是开发和人口数量的控制问题以及生活污水治理，“苏马荡发展初期，由开发企业自建生化池，实行工程治理加生态治理模式。但苏马荡发展迅速，生活污水污染是目前苏马荡生态发展的一大威胁。”
谋道镇政府数据显示，截至目前，当地政府和社会资本共投入资金近30亿元建设配套基础设施。其中政府投入近10亿元，全面改善了小镇的水、电、气、通讯、文化设施和排污等基础设施。
记者走访发现，当地正利用“候鸟”尚未归来的契机，加紧进行供水管网提升改造和污水处理厂建设。例如，在苏马荡大道沿线路面，开挖后工人正在铺设全新的供水管网，在谋道镇污水处理厂已基本建成的基础上，关口和鸡头沟两大污水处理厂已启动建设。
利川市委党校对相关问题也刊文指出，对良好的生态环境资源既要重视利用也要重视保护。一旦不重视保护而使生态环境遭到破坏，一切成效最终归零。在生态环境保护问题上，就是要树立“不能越雷池一步，否则就应受惩罚”的重要理念，同时务必重视生态环境的保护，防止过分开发利用。返回搜狐，查看