文／张錾
“置业跟着规划走。”
这句话可以说是这些年成都房地产行业发展给到买房人和操盘手们的最大启发。
10年前，人们还在嫌弃大源、高新太远；10年后，市场对几十公里外的视高、仁寿都开始趋之若鹜。这一切，都得益于成都坚持了10余年来的城市向南发展的结果。
就在去年，成都提出“东进、南拓、西控、北改、中优”发展战略，将城东推到了前台。在新的城市规划中，原来南北分布的“老城区-天府新区”双核格局，已经被西北-东南向的“原声动力核、新兴增长核”新双核格局所取代。
成都市市域空间结构规划图
双核联动，多中心支撑规划布局图
新双核格局的城市变迁“东进”机遇如何把握？“东进、南拓、西控、北改、中优”发展战略直接改变的，就是城东在整个城市版图中的地位。
市域分区发展规划图
未来成都城市布局，将由原来的“两山夹一城”(龙门山、龙泉山、成都城市片区)转变为“一山连两翼”(龙泉山、中心城区、龙泉山东侧现代产业新城)”的城市格局，龙泉山将由生态屏障转变为城市绿心，这也就意味着，成都正式阔步迈向“双城时代”。
伴随着交通升级的同时，在产业格局上，“东进”九大新兴产业入驻，开辟经济社会发展“第二主战场”，从而在空间上，形成空港新城、淮州新城、简州新城、简阳城区等产城相融的功能板块。
城市发展方向带来的最大好处是——城东正在爆发出前所未有的能量。
按照城市发展的规律和周期性，现在的中和、大源，就可能是10年后龙泉、简阳，这其中，衔接主城区于东进板块的三圣乡板块好比是城南的金融城，上海的陆家嘴。
没错，三圣乡正是我们今天要梳理的板块，因为——
现阶段的三圣乡板块，正在经历城市功能从单一到多元化的发展，在原有的休闲度假上做加法。三圣乡在新的城市战略之下，正在从低级向高级发展，这一发展路径也更加符合现代城市功能综合性、多元化的发展特征。
商业 商务 文创三大标签附身刚需三圣乡有了新题材城市功能的叠加是城市发展的普遍性规律。
先来看一张三圣乡板块的地图（如下），可以看到，绿地468、华熙528艺术村、创意山，以及今年即将亮相的华润自在域，在项目的属性上和过去的纯居住型刚需产品已经发生了明显的变化。
实际上，三圣乡板块的转型在2012年绿地拿下这宗448亩的地块修建绿地中心，并计划建成成都最高，世界第七高的468米的时候就已经开始了。当时绿地放出的消息是，计划用5年的时间打造一个集甲级写字楼、国际会议中心、品牌商业、星级酒店、文化娱乐街区、创意产业园区等于一体的大型现代服务业综合项目，不禁让人对三圣乡板块的未来充满了好奇和信心。
现在来看，拥有世界级高楼的三圣乡板块绝对是“东进”战略的一个加分项。6年过去了，绿地中心其中一栋写字楼即将在6月交付使用。
在这5年间，一系列综合型的产业项目纷纷落地三圣乡，它们的规划和定位突破了区域原有的居住格局。比如华熙528定位为城市级文创综合体，由艺术博览区、商业步行街区，住宅及生态智能大厦构成，就在近日，其打造的生活方式品牌“华熙LIVE·528”揭幕，李宇春已经在M空间开唱，就已经这意味着区域未来不定期将有各类体育赛事、演唱会、发布会等在这里进行。
演艺事业带来的巨量人口为区域的消费力打下了伏笔。根据调查机构对国内文创商业项目的运营情况调查，拥有文艺展演场馆的文创项目成熟运营（以展演场馆每月举办10—15场演艺活动为评判标准）期间，项目中的商铺租金水平与同城市顶级商圈中的首层铺租金水平相当，文创项目周边的商铺经营状况也得到显著改观。
此外，华润置地即将在区域内推出的新项目自在域也是纯商业项目，已经售罄的创意山也是集纳了公寓、soho、商业街、甲级写字楼的综合型物业，再加上去年6月开业的卓锦曼购中心爆满的排队现场，让人见识了区域对于商业的饥渴程度，数个综合型项目的集体呈现，极大地强化了区域的商业商务氛围，刚需板块三圣乡转型的胚胎已经打磨好了。
华润置地自在域效果图
三大医院组团进驻三圣乡从休闲目的地到城市医疗核心板块继新的城市战略提出之后，去年7月的成都国家中心城市产业发展大会上，强调了产业落地的重要性。
“东进”则在“人-城-产”的逻辑下，全面推进公共服务、生态环境、基础设施的建设。今年3月，成都市血液中心落址锦江区三圣街道陈家堰村一组，这标志着以四川大学华西第二医院锦江院区、四川大学华西医院锦江院区、成都市血液中心为依托的三圣乡“医疗基地”基本成型，同时也意味着三圣乡板块作为城市核心板块的城市配套功能正在一步步补全。
将医疗产业作为三圣乡板块未来城市功能的核心竞争力也是有很强的依托，这里有主城区最好的生态休闲目的地——三圣花乡。这一布局，将大大提高三圣乡板块的城市地位，板块认同度，甚至区域内的物业价值。
众所周知，华西坝周围的物业依附于华西医院，一公里辐射范围内的套一房源，租金基本都在2000元/套以上，优质房源更是一房难求，售价则达到了20000元/平米左右。实际上，由于华西坝周围老旧小区比较多，即便需求再强大物业的价值也会有瓶颈限制。
产业落地的同时，还必须有配套的交通等其他条件作为支撑，可以看到，三圣乡区域的交通规划也在逐步跟进和完善，已经通车的地铁2号线，规划中的地铁9号线和13号线，将大大提升区域交通的便捷度，这也是为区域城市功能属性的加强提供了基础条件的支撑。
华润置地·自在域板块转型下的抢跑者城市功能的叠加能带来巨大的效益，这种效益是功能相对单一的城市所不可及的。功能叠加产生的倍增效应也是城市发展的动力源。
由于城市功能的叠加性发展，三圣乡板块在原有的休闲娱乐功能基础上，叠加了商业、商务、医疗等多种城市级的配套功能，生态休闲仅仅成为了其中的一个功能项。反之，这些新的城市功能也将促进城市聚集经济效益的提高，带动整个区域对资源、人口、技术、产业等吸纳能力的提高。
显然，如今的三圣乡板块就正处在城市功能叠加，板块转型的风口时期。看懂了三圣乡的发展路径，也就看懂了去年下半年华润置地拿下区域内纯商业用地的布局逻辑。
事实上，当华润置地拿下这宗仅21亩的商业小地块之时，市场就在纷纷猜测，这是否会成为第二个时光里。华润置地·时光里同样也是纯商业地块，66亩，位于城南新川板块。经过近一年时间的推敲，最后以商业街、公寓、LOFT的形态亮相，并且一炮而红。
时光里的成功，绝不仅仅是因为占了“南拓”的地利，而是展示了华润置地商业运营的全能——截止2017年，华润置地已成功开业万象城16座，万象汇11个（不含管理输出项目），在营商业投资物业总建筑面积达到688.8万平方米，规模位于全国行业前列。在成都，华润置地拥有20余项目，布局超过25万平方米，合作商家1000余家。
正是深厚的商业开发功底，对于区域商业潜力的敏感性，令华润置地提前嗅到了三圣乡板块功能叠加带来的机遇。而华润置地如何理解三圣乡的商业价值，为这个转型风口下的板块输出怎样的产品，都值得一探究竟。
据悉，华润置地·自在域新品馆已于日前开放，欢迎大家莅临参观。(地址：成华区双成二路33号万象城旁)