来源|赢商云智库（ID：sydcxy2014）
作者|王燕
图片来源|除特别注明外，其它均来自项目官方
赢商大策划
风起西南、商业向新。第11届中国商业地产西南峰会大型专题策划“风起新西南”，以“新”为内核，探索发现西南地区商业新趋势、新格局、新品牌，多角度呈现西南商业的澎湃活力。
成都大源商圈，因伊藤洋华堂进驻，而被外界所记住。
往后十余年，成都向南发展，大源商圈所在板块商业“狂飙”，众多开发商蜂拥而至，几乎每年都有新商业项目涌现。
据赢商网大数据统计，目前大源商圈的商业存量76.62万㎡，未来1-2年商业增量24.1万㎡。至2025年，商圈内商业体量将达100.72万㎡，排行成都第三。
从盒子商业到开放式街区，从大型商超、网红名店到直营旗舰店，从日常零售到CHANEL、DIOR等国际大牌，大源商圈商业的丰富程度、发展能级大步跃升。
大源商圈的成型
离不开高密度客群和强消费能力
//客群基数大
大源商圈的崛起，离不开城南常住和办公人口的快速聚集。
在天府一街到天府五街约4平方公里的土地上，扎堆超30个大型楼盘（含公寓），多为容积率超过4.0的高密度楼盘，且入住率都比较高，为商圈输送源源不断的消费客群。
此外，大源商圈还涵盖了软件园，剑南大道以东、一街到五街的集中办公区域，内有IBM、飞利浦、西门子、Dell、DHL、阿里巴巴、腾讯等众多国内外知名企业和世界500强。
赢商tech城市商业地图数据显示，大源商圈及其周边3公里范围内，常住人口达68.6万人，办公人口更是高达103.9万人。
辐射到高新中和与新川、天府新区华阳与海昌、双流航空港与白家等片区。
//消费能力强
除了基数庞大，商圈客群的消费能力也比较强，是典型的“人类高质量商圈”。
一方面，商圈高端写字楼聚集，催生了大量中高收入人群，多为金融、IT、商务领域的新中产家庭与白领阶层，他们收入高、人均可支配收入高于全市平均水平，让商圈购买力执全成都之牛耳。
另一方面，据贝壳找房数据，大源板块二手均价约3.2万/平方米，仅次于金融城板块，位列成都二手房价第一梯队。
其中，品质较好的二手房，如中国铁建西派澜岸、凯德世纪名邸、朗诗熙华府、建发鹭洲国际等，二手房挂牌价达4万-5万/平方米。
“能花”的基础上，大源商圈消费者也“会花”，购物体验看重品质、消费品味好，在购物中心的客单价相对较高。
商业存量76.62万方
未来增长潜力排名前列
据赢商tech城市商业地图数据，大源商圈商业存量76.62万㎡，商圈内8个已开业、定位各异的项目协同共生。
由于商圈常住、办公人口较多，项目的档次集中在中档和大众化，以服务区域客群为主，缺乏高档、中高档项目。
//品质化调改的中档项目
成都世豪广场：2014年开业，位大源居住区中心，其构成为世豪广场+伊藤洋华堂+世豪广场·南馆，连续多年居成都购物中心业绩榜前十，可见其火爆程度。
倚靠着“大而全”的项目定位，零售、餐饮、儿童亲子、文体娱、生活服务等全业态组合，对周边年轻客群、年轻家庭有着强大的吸引力，成为城南品质生活聚集地。
成都银泰城：2015年开业，位于软件园中心，得益于距离优势，成为周边诸多企业总部员工的固定消费目的地。
其构成为盒子+商业街区，其中，盒子商业体量约12万方，近期突出的标签是“高化”，项目集合十余家高化品牌，包括兰蔻、DIOR、CPB、YSL、科颜氏、雅诗兰黛、丝芙兰等，2022年其美妆业态总业绩近3000万元。
此外，盒子商业与街区商业的超级餐饮集合，餐饮品类之多、之全，让其被誉为“天府五街大食堂”。盒子内餐饮主打品质，攻宴请、聚餐、商务场景；街区内餐饮主打中式/异国简快餐，主打口味与高性价比。每天中午、傍晚，天府四街、五街的人群从四面八方涌来，让过马路的场景都变得壮观。
//高密度的大众化项目
涵盖成都高新万达广场、成都复城国际广场、成都乐家保利广场、成都建发鹭洲里、成都港汇天地、成都UPark公园+6个项目。
高新万达广场：原为红唐购物中心，于2023年1月1日焕新亮相。项目体量达10万方，定位“活力欢聚新主场”，主打品质餐饮和儿童业态。
复城国际广场：2014年9月开业，位于竞争激烈的城南板块，受世豪广场、银泰城、港汇天地、铁像寺水街、汇锦城等商业夹击，原有商业逐渐陷入衰退与沉寂。
现今，将由大原&原粹携手复地置业共同打造为成都大源·贰叁里，定位“城南首个剧场式潮娱新地标”，以“剧场+潮娱”两大主题进行价值突围，1个原创IP、3大主题场景、6大剧场节点，8大成都首创场景，四大核心板块，为商业提供不断生长的「造血力」。
图源：微信公众号@原粹商业
乐家·保利广场：为保利商业拿下的轻资产项目（香悦湖二期商业广场），项目体量8.8万方，定位“沉浸式都市欢聚目的地”，带来综合性极强的体验性业态，“无界” 、“沉浸式”、“欢聚”被植入项目设计建造之中。
在项目地面四层加地下两层的规划中，餐厅、休闲室、轻酒吧、画廊、精致生活用品、时尚快闪店、阅读空间等8大业态有序关联。
成都建发鹭洲里：2017年开业，被称为成都的初代开放式商业街区，项目强化餐酒业态，为城南夜间经济、夜生活助力；同时聚焦儿童培训，与核心客群生活所需高度匹配。
经历五年的打磨，建发鹭洲里通过对品牌、空间的不断优化、会员社群的打造等精细化运营，不仅和大源消费者建立起长久的陪伴关系，也对全城年轻人形成吸附力，实现“城南年轻悦聚场”的心智传导。
港汇天地：在“公园城市”理念下打造的森系商业，港汇天地构建约2万㎡绿化面积，种植超100种植物，将小森林搬进了商业体，常绿植物之间，季节性植物间插分布，带来四时不同的景观。
餐饮业态是项目的「绝对主力」，针对工作日周边上班族的刚性用餐需求，配备快餐、简餐；针对商务社交和宴请聚会等需求，引入火锅、中餐、日式烧肉、泰式餐厅等多个类别的大餐。
UPark公园+：成都首个倡导“公园+”概念的主题式商业，运营方想先建立一个社区，一个公园，而商场只是这个社区的副产品。其建筑空间以3栋开放的独栋院落呈现，并设置充分的外摆空间。
项目以运动、亲子、生活类服务型业态为主，设有环形跑道、足球场、宠物区等空间，聚合V9健身、LIVE·B台球、凯茜阿姨托育中心、弋果幼儿园、矮冬瓜红茶火锅、不二·民谣音乐餐酒吧、惬得·东南亚茶餐厅等品牌。
//出彩的非标商业
铁像寺水街：古寺+水系+街区，被称为“城南太古里”的铁像寺水街，有着先天的优越条件。在空间打造上以低密独栋建筑为主，沿城市街道形成2-3层的商业及公共空间，通过牌坊、古桥、街巷、水岸、广场、林盘、运动场等勾勒蜀地人文。
建筑彰显本地特色，呈现的生活却是现代又时尚的。「PLUTO」西南首店、「Paloma Bistro」西南首店、S.O.E Coffee西南首店、Soul Foroom西南首店……日咖夜酒、早C晚A，消费者可以在开放、复古的街区场景里体验时尚休闲的生活方式。
图源：微信公众号@铁像寺水街
REGULAR源野：位于大源中央公园地下一层，在层高约5.5m的下沉广场规划了3个户外花园和1个公共艺术空间gregarious.、20余家品牌，打破市政公园“老龄化”和“运动场”的刻板印象。
项目引入的轻餐茶饮、买手店、独立品牌、主理人品牌属于日常高频消费，其“非标、定制和首店”自带强目的性，能够增强项目吸引力。面包会有的、TazaTe大地茶场、in the Park、荒石公园、LANLIZI等特色品牌的聚合，让源野成为年轻人的休闲、打卡、社交场。
餐饮业态占比超高
同时聚焦儿童亲子业态
不同于以零售业态为主的春熙路商圈和交子金融商圈，在大源商圈，餐饮业态占据了更高的比例，达33.47%；其次为零售业态，比例32.74%。
以建发鹭洲里、成都银泰城（商业街）等为代表的商业项目，打造以餐饮为主的业态矩阵。部分开放的世豪广场·南馆、即将开放的合景·瑧林天地也将重心放在了餐饮上，并向早C晚A的咖啡餐酒吧倾斜。
这跟大源商圈消费者的需求是相吻合的，据及刻研究院的调查分析，超75%的消费者的首要消费需求为“聚餐”，其中女性占比约70%，有孩家庭达60%以上。
另一个值得关注的点是，大源商圈的儿童亲子业态占比，相较其他商圈也高出一大截，如春熙路商圈为5.04%，交子金融商圈为9.28%，大源商圈这一数据则达13.62%。
以建发鹭洲里为例，其儿童亲子业态占比19.21%，尤其在儿童教育这一细分领域，品类相当丰富，囊括儿童成长、美术、书法、舞蹈等方方面面。典型品牌如i2国际私塾、匠栩舞蹈、爱德米乐艺术学院、绘学少儿、言井壹心书法等。
作为典型的区域服务型商圈，大源商圈历年首店数量并不多。
不过也有如beautiful·漂亮餐酒馆、超直白mix热舞Bar、渡隐饭堂、万蔚等全国首店，以及弗兰克福德国餐吧、京和风食堂、一弈围棋学苑、端艾堂等城市首店。
成都商圈“隐形王者”
未来1-2年体量将超100万㎡
成都商圈体系相关规划还在进一步制定和完善中，目前正在加快推动建设的商圈主要包括：春熙路商圈、交子公园商圈、蓉北商圈、西博城商圈、空港新城商圈等。
几大主导商圈之外，《成都市加快建设国际消费中心城市2022年工作要点》明确提出将培育多层级（核心、区域和社区）商圈，通过对照商务部《城市商圈建设指南》，以满足不同层次消费需求为导向，制定成都市商圈发展规划（2022~2026），提出要差异化规划全市42个商圈的发展方向，构建分层分类的城市商业布局。
大源商圈便是区域商圈的典型代表。值得注意的是，大源商圈未来1-2年，将有24.1万㎡的商业增量，届时商圈体量将达100.72万㎡，项目13个，成为成都商业体量排名第三的“隐形王者”。
新增体量主要由成都保利时光里、成都IMC国际广场、成都高新万科中心、成都世豪广场·南馆、合景·瑧林天地（成都）五个项目贡献。
实际上，在成都大源板块，还有多个待建的商业综合体项目，如天府一街的世豪中心，其购物中心面积不低于16万㎡，且要求统一经营，不分割产权。
以及多年未见动工的世龙广场二期，该项目亦包含一定体量的商业。
从发展速度来看，大源商圈与交子金融商圈无疑都是佼佼者。作为城南“承上启下”的商业集中区，大源商圈的客群集中度和商业集中度已处领先之列，且对周边双流区、天府新区、高新区的消费客群均有一定吸附力。
而从未来潜力来看，在商业进入存量时代的背景下，大源商圈仍将有较高的商业增量，表明区域商业仍有较大发展空间。
而在这些新增商业项目中，既有低密度开放式商业街区成都保利时光里，也有以“院落式”商业形态为主的合景·瑧林天地（成都），以及主打早C晚A以圈定年轻人的世豪广场·南馆……
由此，属于大源商圈的又一个繁盛时代正在到来。
自2017年由凯德集团收购运营至今，
凯德乐峰广场品牌焕新率达98%，
年轻客群占比从46%提升至68%。
本期《#总经理带你逛 》栏目
邀请到了凯德乐峰广场总经理杨军，
带我们逛聊凯德乐峰广场在改造升级上花了哪些功夫...
