雪球App，作者： 地产八卦女，（https://xueqiu.com/2515808175/255109379）
昔日地产巨头恒大，曾热衷于开发万亩文旅大盘。
从海南海花岛、海上威尼斯，到长沙、开封、太仓、句容等地的童世界文旅地产项目，恒大文旅盘遍布全国。
恒大的文旅盘，突出的就是一个“大”字。
动辄几万户的规模，助力许老板完成了冲规模和增土储的双重心愿。
如今恒大陷入危机，而且似乎积重难返，那么恒大的文旅盘都怎么样了呢？
恰好总爷有一位老粉丝，早年在上海周边购置了一套恒大文旅住宅。
于是总爷和粉丝驱车前往启东，探访下这个传说中的恒大海上威尼斯项目。
01
意外，这里生活配套还挺全
恒大海上威尼斯位于南通启东，这里是江苏的一块飞地，紧邻上海崇明，所以也是主打上海客户。
虽然是环沪项目，但是距离上海市区非常远，总爷花了接近2小时才驾车到项目。
还没到恒大海上威尼斯，就有硕大的路牌提醒，甚至连马路都命名为了恒大路。
恒大海上威尼斯，总爷实拍
马路边的建筑物，都非常符合许老板和恒大的风格。
恒大海上威尼斯，总爷实拍
虽然粉丝给总爷吐槽了一路“鬼城”，但是总爷有些意外地发现：
这里的配套挺全，而且有不少常住人口。
这里的学校已经投入使用多年，而且看样子有不少学生正在就读。
恒大海上威尼斯，总爷实拍
由于交通不便，这里设置了往返上海市区的班车，并且途经过不少地方。
恒大海上威尼斯，总爷实拍
总爷不得不给粉丝抱怨：有班车还让我开车干啥？
粉丝说因为疫情班车之前停运过，他也不知道什么时候开始重启的。
密密麻麻的高容积率住宅，总爷的密集恐惧症都要犯了。
恒大海上威尼斯，总爷实拍
恒大海上威尼斯，总爷实拍
除了高层外，恒大海上威尼斯还有不少独栋别墅、联排别墅，现场看到入住率并不高，可能不到三成，其中还有不少是被改造成了民宿。
恒大海上威尼斯，总爷实拍
恰好临近中午，我们在小区周边觅食，发现这里竟然还开了一家肯德基，也是总爷见过体量最迷你的肯德基了。
恒大海上威尼斯肯德基，总爷实拍
小区附近虽然没看到什么大型商场，但是美食一条街有不少小餐馆。
吃饭的时候，老板告诉总爷，他们主要是给常住的老人和旅居游客服务，人最多的时候就是节假日和周末。
恒大海上威尼斯美食街，总爷实拍
总爷顺便和物业保安攀谈了会，打听了传言中的“骨灰盒”。
坊间有不少传言，说因为很多上海人在这里买了房不住，而是存放祖辈的“骨灰盒”。
对此大部分人反馈是：听过，但是没见过。
粉丝则直接和总爷说：骨灰盒摆着海边住宅，你不怕祖辈受潮啊！
02
房东滴血，但旅游业兴旺
午餐过后，我们来到粉丝的高层住宅内。当时一万多的价格，现在据说已经腰斩。
这次来项目，一方面是和租客签个合同，另一方面是和总爷一起考察下，看看是否还有持有的必要。
恒大海上威尼斯，总爷实拍
因为租客正在搬家，所以户内不太方便拍摄。但是总爷发现，由于临近江边的原因，不少外立面和户外设施，均有不同程度的腐蚀情况。
总爷和粉丝去房产中介聊了聊，目前由于行情太差，这边连房产中介都撤了一大半，剩下都是蹲点维系一下老客户，或者做做租赁和二房东生意。
恒大海上威尼斯中介门店，总爷实拍
总爷给粉丝看了看贝壳挂牌数据，目前挂牌量高达700多套，但是90天内只成交了19套。
恒大海上威尼斯贝壳挂牌信息
而且中介告诉我们，现在房子不是价格原因，就是单纯的没人来看，已经有不少几乎是半价以下在抛售。
恒大海上威尼斯贝壳成交信息
总爷感觉粉丝一下子心情更不好了。
随后我们来到了这里的地标：恒大海上威尼斯酒店。
恒大海上威尼斯酒店，总爷实拍
这里的前台和大堂依然很恒大，虽然已经有岁月的痕迹，但是依然富丽堂皇。
恒大海上威尼斯酒店，总爷实拍
前台告诉总爷，目前店里订房要800,起步，如果是节假日和周末，面朝海边的房间可能要2000以上。
期初我还以为是前台价格虚高，看了看OTA网站，才发现确实是贵。即使是一个普通周末，携程价格也要1000以上。
恒大海上威尼斯酒店携程信息
出了酒店总爷才发现，这里有不错的沙滩配套，成为很多上海人周末遛娃的好地方。
恒大海上威尼斯碧海银沙景区，总爷实拍
通过航拍镜头，可以看到整个沙滩还是挺漂亮的，不但有独立的泳池，还有不少游玩设施。
恒大海上威尼斯碧海银沙景区，总爷实拍
总爷还发现，这里的沙滩有业主专用通道，说明恒大对业主还是不错的。
恒大海上威尼斯碧海银沙景区，总爷实拍
虽然总爷劝粉丝早点处理掉这套房子，但粉丝经过思考，还是决定先不卖了。
毕竟卖出就要亏一半以上，他怕他母亲心脏吃不消。
房东滴血，但旅游业兴旺，这就是恒大海上威尼斯目前的残酷的现实。
03
当初谁买了？谁在接盘？
粉丝告诉总爷，他这房子当时是父母在上海售楼处买的，甚至只是坐大巴来看过一次沙盘。
这也是项目销售逻辑的缩影，主打的就是上海中老年客户。
魔性的广告简单粗暴，但是打动了不少老年人。
恒大海上威尼斯广告
2012年8月，恒大海上威尼斯首次开盘，热销破20亿，创下长三角楼市的销售奇迹。
紧接着，项目二期、三期、四期等陆续开盘，据说每次都是万人抢房，现场火爆异常。
恒大海上威尼斯沙盘
当时在上海各大主流商圈，恒大都设置了临时售楼处和展厅。全上海的各个角落，也都有恒大销售和合作中介的身影。
无数上海中老年人，被大巴从上海拉到了启东。
恒大海上威尼斯开盘盛况
配合现场沙盘和热烈的买房气氛，加上总价优势比较明显，很多老人头脑一热现场就下了单。
根据总爷现场走访了解，很多有条件的老人因为受不了潮湿的气候，最多只是夏天来这里短暂度假。
因为二手房价格一跌再跌，目前项目已经失去了投资属性。现在接盘二手房源的，大多是周边乡镇的本地人。
毕竟项目现在的价格，比南通很多镇上新房都要便宜很多。
而恒大海上威尼斯项目的控制权，也风云突变。
2021年初，橡树资本向恒大总计提供了约10亿美元的担保贷款，其中注入江苏启东海上威尼斯项目的贷款金额约4亿美元。
就在抵押贷款交易一年后，恒大正式违约。据说，该违约允许橡树资本取得海上威尼斯项目的控制权。
海上威尼斯项目，可能从恒大变为外资？
但是这些买房人的房子，可能早已砸手里了，不好租也不好卖。
不少工薪阶层的半辈子心血付诸东流，太可怜了。
恒大海上威尼斯的故事告诉我们，买房要谨慎，特别是远离市区的文旅大盘。