旅游景区，究竞该如何正确开展投资开发的决策？通常而言，景区在前期的投资开发上，应从项目本身的环境、市场、资源、产品、收益、资本、运营等七个维度进行慎重思考和决策，以降低后期运营的风险。
一、环境维度宏观环境方面来看,景区开发者必须熟练把握住国家对文化、旅游及相关产业发展的方针、政策及主导方向，并合理合法合规开展经营，否则将可能出现事倍功半的结局，并为后期运营埋下严重的隐患。比如，2018年3月，国务院进行机构改革，国家旅游局与文化部合并，组建新的文化和旅游部，必将推动文化和旅游产业的深度融合发展，我认为“文化为核，旅游为形”的开发模式将逐渐成为新开发景区的标配。2018年4月，国家发改委等五部门联合印发了《关于规范主题公园建设发展的指导意见》，根据这一意见，明确主题公园定义和概念，要求严格控制主题公园周边的房地产开发。这一意见的印发，将对传统主题公园的“旅游+地产”开发模式、收益模式带来巨大的影响和挑战。
又如，近期成为旅游界讨论热点话题、地处成都市近郊投资高达6亿远的秀丽东方旅游项目，因拥有良好的交通区域优势和优质的旅游产品，年接待游客量达数百万人次而取得巨大的成功。尽管如此，2018年7月，却因该项目核心区域幸福场（餐饮一条街）等永久性建筑的非法用地问题,在政府多次约谈无效的情况下，违法建筑被强制性拆除，造成该项目运营上的巨大损失和社会不良影响。微观环境方面来看，一是地方政府的态度、政策甚至是与投资开发方的合作模式，对景区投资开发有着决定性的影响。众所周知，景区在投资开发的全程中，从立项到审批，从用地到建设等各个环节，将会与政府的多个部门打交道，若没有地方政府的大力支持，景区的开发之路将举步为艰，无从谈起。因此从开发之初，就应该与地方政府进行祥细的沟通与互相了解，获得政府的大力支持，签定严密的合作协议，约定双方权利与义务。
比如，2017年12月，贵州省紫云县政府与景区开发商贵州格凸旅游开发有限公司多次协商无果的情况下，强行收回仅开发经营才6年时间的格凸河景区经营权（据了解，按照投资方与地方政府签订的协议，应该拥有50 年的景区经营权），造成较大的社会影响，既严重影响当地的投资环境和政府形象，又对景区的未来发展造成负面影响。
二是景区在投资开发中必须充分考虑与周边相关组织和居民协调处理好关系。景区在开发及后期的运营中，因涉及到土地征用、道路修建等项目建设，都离不开周边居民的支持与合作，否则一旦与周边居民发生分岐，考虑到政府统筹管理、社会稳定等因素，景区开发方通常会处于弱势的一方而对自己不利。因此景区在投资开发中，一是要加强与周边村民的沟通，争取得到他们的支持与认可；二是要树立与周边共生共荣、利益共享的大局意识，实现双方利益的绑定。例如几年前在河南省辉县市万仙山景区，景区和周边村民因建房子、面包车拉游客等问题和矛盾难以调解，村民以停业堵路等方式抗议，使景区经营陷入瘫痪，被迫停业整顿, 给景区和村民都带了巨大的损失。
二、市场维度一是旅游交通的便捷性及路状将直接影响游客的出游距离和景区的游客量大小。（高）铁、公（路自驾）、（航空飞）机的快速发展，极大的改变了游客的出游方式与频率，快行慢游的旅览方式，正受到广大游客的喜爱；因为旅游交通的不便，不仅会浪费游客的行程时间并降低对景区的满意度，还将大大的增加景区投资开发的成本和难度，最终可能导致因投资过大无法形成景区产业体系的规模化或后期运营成本过高等。
二是区位及客源市场对景区开发有着极大的影响。游客是旅游景区的消费主体，没有了游客，也就没有景区生存的价值，因此在开发之初，就应该对景区未来客源市场进行预测和分析，分析项目所处的区位、客源市场现状、潜在客源市场、客源市场容量等。作为一个景区，其所处区位及周边一定距离市场范围内的游客通常会占据较多的比例，从这一个角度来说，在旅游景区的投资开发中，所处区位、客源市场比其所拥有资源显得更为重要，因为没有资源，有可能通过人工打造的方式来弥补，但没有了客源市场，景区成功运营的可能性将大大降低。例如，新疆、西藏等青藏高原地带有着许多资源禀赋一流的项目，但因其道路交通通达性差、区位条件不好、距离主要客源市场远而无法支撑、加上全年游览时间有限等不利因素的影响，至今处于待开发或游客量不高的状态。同样我们可以试想的是，作为人工打造的明星景区北京密云的古北水镇，若将其建造地点放在大西北的某个地方，估计其现在的运营现状将会是另外一种结局。
三、资源维度一方面，旅游景区在投资开发前应关注其现有的资源情况，关注资源是否有吸引力，关注资源的独特性或稀缺性，关注景区资源与周边其他景区的竞合关系。由于交通的便捷性提高，旅游景区的客源市场不断扩大并出现重叠现象，因此，独具特色的旅游景区更容易获得游客的青睐，而独具特色的景区，通常来源于对资源或产品的人为创新，比如近几年日渐流行的特色玻璃栈道等，但这种人为创新很容易被复制,从而有可能让景区的繁荣只是昙花一现；或来源于投入巨资打造，如大型主题乐园，但这种类型不是一般的投资开发商能玩得转的，对资金、运营和区位有极高的要求；或来源于本身拥有独具特色旅游资源，如张家界的山、九寨沟的水。相对于人文型景区，因为其自有资源的稀缺性和不可复制性，传统自然型景区更受容易到旅游投资开发机构的青睐，这类景区的争夺和投资开发正变得激烈。比如中景信主要就投资开发河北白石山、东太行等山岳型景区，并成取巨大的成功；东方园林先后投资介入四川碧峰峡景区和重庆四面山景区；华侨城集团也于2017年年底与四川广元市签署合作，介入并加大剑门关景区项目的综合开发力度。
另一方面，应注意地方政府或旅游主管机构（通常为地市级以上）对区域旅游资源的统筹管理和开发政策，地方政府尽可能避免出现同质化的资源投资开发。开发商如对非独特性资源进行投资开发时，要考虑与地方政府（地市级以上）探讨签定排他性投资开发协议，避免出现恶性竞争，导致两败俱伤甚至是几败俱伤。例如，西部某地级市，全市人口约500多万，主城区人口仅100多万，但近年来该市先后共投资打造了水上乐园5个，估计每个项目投资金额都是数千万元以上，大家可以试想一下，其市场能否同时满足5个水上乐园的需求？最终部分水上乐园走向亏损倒闭将是必然之路。
四、产品维度旅游景区有好的资源，不等于就一定有好产品，符合市场需求的好产品才是旅游景区的核心吸引物。因此在产品打造中，首先应以自身所拥有的资源为基础（可能为自然资源、也可能为人文资源），结合市场和潜在游客的需求，来进行景区核心吸引物产品的设计。产品的吸引力越强、其不可代替性越高，则景区开发成功的可能性越大。正如陕西白鹿原民俗文化村，尽管头顶“白鹿原”这一知名IP的的光环，却因大量的区域同质化产品复制、巨大的客源竞争和急功近利的资本回报需求，开业短短几年时间的就已经走向衰落，经历了人流如织到门可罗雀的尴尬境地。
其次，做好景区完善的产品体系打造。一个旅游景区光有核心吸引力产品还远远不行，当前的旅游消费需求更加的多元化、复杂化，我们不仅希望欣赏美丽的风景，也希望体验不同的生活方式，同时在繁重的工作之余更愿意陪同家人朋友休闲度假，因此，大多景区还存在的业态单一、产品供给不足的问题，已经不能满足游客日益升级的消费需求。如何打造好产品体系？
一是以旅游产品链或产业链的思维，围绕旅游新老六大要素来作文章，设置丰富的产品结构。例如，根据长江证券2017年11月发布的一份《再论景区成长与估值》研究报告显示，受景区容量限制、外部竞争加大、产品较为单一等不利因素的影响，上市公司黄山旅游近年来面临游客量趋于承载量饱和状态，游客增长速度不断减缓的现状，结合地域条件和地理位置，正通过开发东黄山、打造山下小镇切入休闲游、与宏村景区开展合作等方式，打造符合自身特色的休闲游产品和旅游目的地，项目建成投入使用之后有望迎来客流量新一轮的高速增长；同时休闲游项目也将延长游客在景区的停留时间，进一步增加景区的整体收益。
二是结合自身的优势（如景观优势、人文优势、文化优势、服务优势等），树立产品差异化、服务差异化或营销差异化等的差异化的理念，形成自有的主题特色，往往这类特色更能突显旅游景区的主题内涵和品牌形象。比如，云南西双版纳野象谷景区推出的“特色象餐”（一种由亚洲象日常的主要食材经过精心搭配后制作而成的特色餐饮，主要以水果为主，让游客感受亚洲象的健康饮食），尽管价格不菲，但品尝者众多，充分结合了景区的主题特色，既丰富了景区的产品，又给游客留下了深刻的体验与回忆，成为景区的一道亮丽的风景。
第三，作好支撑服务类产品的设计和打造。一个旅游景区不仅有直接面对游客的消费体验产品体系，还应该树立“以人为本、以游客为中心”的服务理念，打造好游览设施、景观设施和服务设施等支撑服务类产品。并同上述产品体系一起，做好合理化的空间布局，这就要求在开发前期做好项目的旅游规划，确保项目整体的科学合理性。
五、收益维度正如利润是企业生存的根本一样，获得