雪球App，作者： 中物智库，（https://xueqiu.com/3645596011/281239351）
物业费标准约定不明时，如何评估收费标准？
建设单位订立前期物业合同后，个别业主在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同时，前期物业服务合同是否依然有效？
未签订物业服务合同，但构成事实上的物业服务合同关系时，是否应收取物业费？
业主是否能以“已过诉讼时效期间”“未收到催缴物业费用”为由，拒缴物业费用？
在日常工作生活中遇到这样的场景时，物业公司应如何维护维护自身权益？是否有可以参考的同类典型法律案例？
2月末，人民法院案例库正式上线并向社会开放，是最高人民法院推出的新型“公共法律服务产品”。截至目前，该案例库首次入选了12个物业服务合同案件，涉及物业行业常见且争议较大的热点问题，如“物业费收取标准”“前期物业约束力”“地下车库产权归属”“服务边界的划分”等方面，现将上述12个案例汇总如下， 以飨读者：
（注：为便于阅读、整理，文中“案例01、案例02……案例12”序号均为中物智库自行标注。）
案例01
某物业公司诉某银行青岛分行、某商业公司物业服务合同纠纷案
——建设单位订立前期物业合同后，物业费的计算应根据实际情况综合认定
（入库编号：2023-07-2-121-001）
案例02
某实业公司诉某物业管理公司物业服务合同纠纷案
——地下车位未计入购房款的，不属业主共有
（入库编号：2023-07-2-121-002）
案例03
福建省某物业管理有限公司诉福州市台江区某业主委员会物业服务合同纠纷案
——业主委员会的选举结果未经备案不影响其诉讼主体资格
（入库编号：2023-07-2-121-003）
案例04
珲春市某业主委员会诉珲春市某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案
——解聘物业服务人应当依照法定程序由业主共同决定
（入库编号：2023-07-2-121-006）
案例05
上海某物业管理有限公司诉上海某置业有限公司物业服务合同纠纷案
——物业费标准约定不明时，可遵循费用与服务水平相适应的原则确定
（入库编号：2023-07-2-121-007）
案例06
陈某某诉珠海某物业公司物业服务合同纠纷案
——业主为了自有车辆充电需要在其车位上加装充电桩，物业服务企业应予配合办理相关安装手续
（入库编号：2023-16-2-121-001）
案例07
中山市某物业管理有限公司诉方某某物业服务合同纠纷案
——未签订物业服务合同但构成事实上的物业服务合同关系的，应缴纳物业费
（入库编号：2023-16-2-121-006）
案例08
广东某物业服务有限公司诉郭某物业服务合同纠纷案
——给付物业服务费请求权的诉讼时效期间起算点认定
（入库编号：2023-16-2-121-007）
案例09
开平某物业分公司诉陈某权、吴某桃物业服务合同纠纷案
——居民委员会依法代行职责签订的物业合同对业主具有约束力
（入库编号：2023-16-2-121-008）
案例10
陆某某诉某物业公司物业服务合同纠纷案
——建筑物区分所有权的构成识别与合理限制
（入库编号：2023-16-2-121-009）
案例11
聂某诉某生活服务集团股份有限公司东莞分公司、某生活服务集团股份有限公司物业服务合同纠纷案
——物业服务企业应为业主安装电动汽车充电设施提供便利
（入库编号：2024-10-2-121-001）
案例12
赖某标诉厦门某物业管理有限公司三明某服务部物业服务合同纠纷案
——业主依法享有对其建筑物共有部分合理使用的权利
（入库编号：2024-11-2-121-001）
（案例详情见文末）
从案例01、案例07及案例08来看，物业公司与业主之间成立物业服务法律关系，作为提供物业服务主体，物业公司享有请求业主给付物业费的债权。
案例10详细体现了法院在区分认定建筑物区分所有权中的“专有部分专有权”与“共有部分共有权”的思路。案例04则以“反面教材”的方式，告诫物业公司要切实履行物业服务合同中规定的义务，正视业委员会提出的合理书面整改意见。
具体来看，案例01显示，建设单位与物业服务人订立《前期物业服务合同》在前，与个别业主在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同在后，案中个别业主在其所认为的专属区域内自行聘请保洁、保安等服务，故无需缴纳物业费。
法院裁判认为，社区内建筑物楼座之间即使相对独立，或者一定范围内具有营造封闭空间的条件，但从社区环境以及社区建设以及水电、消防、排污等公共设施集中维护管理等因素考虑，不宜各行其是，多头进行物业服务管理。且物业服务区域的安保不能替代个别业主的安保系统，个别业主另行采购的安保服务也不是排除物业服务、拒绝交纳物业费的合理事由。同时，建设单位与个人别业主在明知前期物业服务合同的情况下，拟在商品房预售合同中排除物业公司在前期物业合同中的权益不妥。依合同相对性原则，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。
案例07则更注重于，物业服务合同约定的物业服务管理范围与事实上的物业服务合同关系的判定。
该案情显示，方某某于2020年1月，从前权利人处取得涉案商业楼的所有权后未缴纳过物业管理费，经多次催收无果，故某物业公司诉至法院。方某某认为涉案商业楼与某小区不属于同一物业管理区域，某物业公司与某小区业委会签订的《物业服务合同》对方某某没有法律约束力，某物业公司无权要求方某某支付物业管理费及违约金，拒绝缴纳物业管理费。
法院裁判认为：
1.涉案商业楼为以物抵债对外出售项目；
2.涉案商业楼是某小区附属建筑；
3.涉案商业楼拍卖时，公示中已明确涉案商业楼为某小区的附属商业设施，并提示竞拍人自行到物业管理公司调查核实；
4.涉案商业楼前权利人对某物业公司的服务管理无异议；
5.某物业公司组织方某某及某小区业主代表等商讨、协商，形成的会议纪要中载明“某小区商业街仍属某小区物业管理区域，施工前需向小区物业管理公司办理施工备案，服从物业公司合法管理”。
综上所述，可以推定虽然《物业服务合同》中的物业名称及不动产登记资料显示，涉案商业楼不属于合同约定的物业服务管理范围，但涉案商业楼处于某物业公司的实际物业管理区域范围内。某物业公司与方某某已单独形成了事实上的物业服务合同关系。在某物业公司已向涉案商业楼履行基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务后，方某某应参照《物业服务合同》约定每月向某物业公司缴纳物业管理费。
裁判要旨也显示：“涉案商业楼虽不在物业服务合同约定的物业服务管理范围内，涉案商业楼所有权人也并非物业服务合同的相对方，但在物业公司已向涉案商业楼履行基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务且涉案商业楼所有权人也长期未提出异议的情况下，双方形成事实上的物业服务合同关系，涉案商业楼所有权人应向物业公司缴纳物业费。”
在案例08中，某物业公司诉讼小区业主郭某，要求郭某支付2015年5月1日起至2020年5月31日的物业服务费。郭某认为，物业公司在2015年5月份后从未向郭某催收过任何费用，其请求已超过诉讼时效，故郭某无需向其支付物业服务费。
后经法院裁判认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。案涉《前期物业服务合同》第八条约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日之前交纳当月物业服务费用。案涉《商品房买卖合同》第五条约定，郭某自办理交房手续之日起，每月应按时缴交物业服务费。郭某自2015年5月起未交纳物业服务费。物业公司于2020年7月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令郭某交纳2015年5月1日至2020年5月31日的物业服务费。虽然该案中还有其它客观因素作用了最终裁判结果，但也清晰明确地表明了“诉讼时效”在物业管理服务合同中的适用，保证了物业公司的合法权益。
值得注意的是，案例05也具有典型示范案例的作用。
该案中物业管理服务合同并未标明地下室收费标准，也未能与业主达成共识，造成无法收取物业服务费。对此，法院裁判认为，物业服务合同条款中就物业费标准等事项约定不明的，应适用合同漏洞填补规则，由当事人协商补充，若双方仍无法达成一致意见，则法院应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，结合行业惯例和交易习惯加以认定。
此外，从案例06、案例11及案例12来看，大力发展电动汽车，对保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染等具有重要意义。国家部委等相关部门规章、行政规章等均要求物业服务企业在充电设施建设时发挥积极作用。当业主申请充电设施建设时，物业公司应当积极响应国家节能减排举措，予以配合、提供便利。不得以充电桩可能存在安全隐患为由，消极对待甚至阻挠充电桩的合法安装要求。但同时，当物业服务企业发现充电设施存在安全隐患时，可以及时行使物业管理权力予以纠正、制止，相关权益人也应配合物业服务企业的监管。
一滴水，能折射出太阳的光辉。一桩案件，往往蕴含着巨大的法律价值。
据最高人民法院相关负责人介绍，人民法院案例库，收录的是经最高人民法院审核认为对类案具有参考示范价值的权威案例，包括指导性案例和参考案例。建设人民法院案例库，经过最高人民法院统一审核把关，编发对类案办理具有参考示范价值的权威案例，逐步覆盖各类案由和罪名、各种疑难复杂法律适用问题，能够给法官办案提供更加权威、更加规范、更加全面的指引。最高法要求，法官在审理案件时必须检索查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。这对于促进统一裁判规则和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正确、统一适用无疑具有重要意义。
北京瀛和律师事务所律师赵中华对此表示，从宏观上讲，根据相关要求，人民法院案例库的入库案例，各地法院的法官要作为类案裁判的参考，在一定程度上有利于“同案同判”，促进法律的正确适用、国家法治的统一；从微观上讲，人民法院案例库首批收录12个物业服务合同纠纷案例，对于推动物业服务行业法治化建设、协助解决实践中困扰物业服务企业发展的争议法律问题、指导物业服务企业依法依规开展物业服务具有重要的指导作用。此外，赵中华还进一步指出，中国裁判文书网与人民法院案例库的功能定位并不相同，也不可互相替代。从目前看，入库的参考案例并未全部在裁判文书网上发布，例如“某物业公司诉某银行青岛分行、某商业公司物业服务合同纠纷案（2022）最高法民再223号”，从而导致社会公众无法进一步深入了解该案的诉讼程序、举证质证过程等。为全面了解和学习人民法院的最新裁判思路和裁判要旨，当物业服务企业在实践中遇到重大疑难法律问题和纠纷案件时，既要及时学习入库的涉及物业服务合同纠纷参考案例，又要及时关注裁判文书网上发布裁判文书。必要时，需向专业法律人士请教，从而规避企业经营发展中的法律风险，切实维护自身合法权益。
中物智库研究员宋子谦认为：这次人民法院案例库的发布，其实是司法公开的一次优化和完善，人民法院案例库与之前的裁判文书网互为补充，更充分地发挥好案例、好文书的作用。前段时间一直有“裁判文书网以后不公开了”这样的传言，其实是随着裁判文书网的文书数量增加、社会关注增多，以及大数据分析技术的飞速发展，暴露出了使用效率低、缺乏权利保护以及存在安全风险等问题。尤其是民法典、个人信息保护法、数据安全法出台后，对司法公开工作提出了新的更高要求，一方面要充分满足当事人的参与权、知情权；另一方面，也要防止公民的正当权益、企业的生产经营以及公共利益因不当公开受到不利影响。基于此，最高法才于2023年7月开始建设人民法院案例库，与裁判文书网互为补充、相得益彰。
不同，孕育仇恨。平等，孕育和谐。人民法院案例库的上线，对于促进统一裁判规则和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正确、统一适用无疑具有重要意义。本次物业服务合同案件的入选对物业服务行业的发展有着正面、积极作用。进一步推动物业行业法制化建设，进一步优化物业行业营商环境，进一步促进物业服务行业健康有序发展。
案例库中的真实案例能帮助我们更好地理解法律条款，更好地维护自己的权益。案例库将成为我们的“红宝书”，广大物业同仁可以通过案例更好地学习法律、运用法律，增强法律意识、明晰行为边界，维护自身合法权益。也可以通过借鉴相似案例的方式，了解法律裁判规则，初步预测审判结果。此外，还可以通过案例更好地引导、说服相关方，从而避免、降低法律风险，促进社会和谐发展。