武汉不限购区域买房解读，蔡甸、汉南、阳逻，谁主沉浮？

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越乔2018-02-25 07:59:38

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1月份成交均价限购区仅为9890元/平

2018年1月份江夏的新房成交均价仅为9890.05元/平，环比去年12月份上涨1.8%，同比去年上涨20.5%。从下图可见，武汉限购区域中，江夏区成为新房成交均价区。汉南成交均价竟然高达8032元/平，其次是蔡甸的6797元/平，最后是新洲的6309元/平。

随着武汉城市外延的扩张，三环外的东西湖、黄陂、蔡甸、江夏已经纷纷过万。2019年武汉四环线将彻底“画圆”。四环外的房子值得买吗？置业四环是买到潜力股，还是当了接盘侠？

根据戴德梁行的数据，2017年武汉主城区商品房供应达1322.1万平方米，同比下降6.8%，而远城区商品住宅供应则同比上涨21.1%，达到879.7万。从数据的趋势可以看出，楼市的热度已经逐渐向远城区蔓延。

眼下武汉内环房价高企、三环内土地资源捉襟见肘，四环线串联的片区已经日益成为武汉楼市的中坚力量。

据悉，去年武汉市政府工作报告中即已指出：未来五年将打造“畅通二环、提升三环、建成四环、东扩外环，打造环射成网、循环连通的‘五环十八射 ’快速路网体系。其中，备受关注的武汉四环线预计将于2019年彻底画圆。置业四环的时机到了！

目前武汉四环外最有热度的片区是阳逻、汉南和蔡甸。这三大片区成交均价均在万元以下，对于刚需而言，是武汉价格最接地气的区域了。那么，这三个区域谁主沉浮？

汉南置业成本稍高，但城区新建筑群规划好

从购房成本来看，2018年1月新洲房价6309.06元/㎡，蔡甸房价6797.57元/㎡，汉南均价为8032.97元/㎡。汉南均价遥遥领先，而新洲、蔡甸则相差无几。在汉南置业成本明显高于其他两个区域。

蔡甸交通区域具有优势，但老房子过于密集

不过，在交通、区位上，蔡甸的优势最明显，不仅距离中心城区更近，而且规划的地铁线路也多。

众所周知，片区的价值与其所处的区位息息相关，判断区位价值最简单粗暴的方式，就是看离市中心的距离。滴滴在2017年发布城市出行半径，主要数据是以城市中心为原点，绝大多数的出行点或终点都分布在此为半径的圆圈之内。根据该数据武汉的出行半径为25.3公里。

根据地图，以身处内环的武汉市政府为原点到蔡甸的直线距离是21.7公里，到阳逻的直线距离为25.9公里，到新洲人民政府政务中心的直线距离达到了38.3公里。可见，蔡甸距离武汉市政府最近，也是一个在武汉城市半径的片区。

同时，蔡甸片区规划有3条地铁线路。轨道交通蔡甸线从蔡甸柏林至黄金口，全长16公里，沿蔡甸大街、汉阳大道，于四环线东侧转向既有黄金口站，与轨道交通4号线。目前蔡甸线7座地下车站主体结构已经全部完工，蔡甸线预计将于今年内开通，蔡甸将迎来片区内首条地铁线路。

蔡甸线建成通车后，将进一步完善武汉市轨道交通线网，极大改善蔡甸区交通条件，方便沿线居民出行，对加快中法生态示范城建设，促进蔡甸区经济持续发展，提升蔡甸区的整体发展实力都具有重要意义。除此之外，蔡甸还将迎来地铁11号线、地铁10号线。

武汉地铁10号线线路长87.6km，设站37座。起点蔡甸常福，终点阳逻施岗。经过武汉经济技术开发区、王家墩、汉口火车站、武汉火车站等地。蔡甸将直通阳逻！

不过，阳逻是这三个片区中，个通地铁的片区。武汉地铁21号线即阳逻线已经于2017年12月26日开通。截止到1月26日，阳逻线开通一个月，累计载客127万人次。阳逻线串联阳逻交通要道，对于拉动阳逻片区交通有重大意义。

汉南片规划有地铁线路为16号线，起于国际博览中心，沿线穿越沌口路、江城大道、万家湖、汉洪高速、绿地汉南奥特莱斯、沌口国际赛车场，终点位于汉南纱帽街。2017年7月28日，16号线在马影河站举行了土建预埋工程的开工仪式，预计将于2020年正式开通。

阳逻、汉南、蔡甸地价齐刷新

2017年12月1日，中建三局、武汉峰利源建筑投资通过竞标分别以4.69亿、3.69亿获取蔡甸西环路临近两宗地块，楼面价均为2800元/平。这也是目前蔡甸片区的楼面价。

2017年12月7日，P（2017）112号地块，由武汉百纳房地产有限公司以88.42分竞得，总价40628万元，楼面地价2250.18元/平米，刷新汉南楼面价记录。

2017年12月，华发拿下阳逻P（2017）133号地块，楼面价3140元/平方米，刷新阳逻楼面价。

但在2017年12月26日的土拍中，阳逻之心的两宗地流拍，日前，阳逻之心两宗地流地已经重新在2月13日挂牌。其中，位于武汉市新洲区阳逻街万山村的P(2018）004号地块由华发股份竞得。同样位于阳逻的P（2018）001号地块，则吸引了福星惠誉，卓越等众多品牌开发商参与竞赛。经过多轮竞价，达到3587元/平方米的熔断价，进入方案评比环节。

综合来说，蔡甸区规划利好、离主城区较近、加上不限购的优势，是三个片区中最优越的片区，也购房者青睐，但老房子太多，过于密集，居住舒适度赶不上汉南，相比更适合投资。蔡甸、阳逻、汉南，同为远城区，但各有优劣，未来谁主沉浮，就看谁先跑赢时间，但是相信未来都会均衡发展。买到哪里都没错，最重要是的是满足自己的需求就好！

附：2018年3月武汉各区开盘预告

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