张建文
黄莉
门诊问题
物业管理公司收取小区停车费合法吗
门诊专家
西南政法大学教授张建文
重庆市翰墨律师事务所主任黄莉
专家观点
◇小区停车位因其性质不同，归属也不同，应当区别对待。
◇对共有道路上停车收取的停车费应当归业主共有。
◇物业不向业主披露停车费信息，业主有权向法院起诉请求公布收费情况。
◇在物业管理纠纷案件中，对于侵害业主公共利益的行为，业主委员会可以作为原告提起诉讼。
近年来，物业管理公司（下称“物业”）与小区业主之间的纠纷呈上升趋势，有不少是因收取小区停车费引发的，那么，物业有权对小区停放的车辆收费吗？收取的停车费到底属于物业还是业主？物业如果违规收费，业主该如何维权？记者就此采访了西南政法大学教授张建文及重庆市翰墨律师事务所主任黄莉。
小区停车位属于谁
记者：讨论物业是否有权收取小区停车费需先明确小区的停车位权属，那么，小区停车位属于谁呢？
黄莉：停车位因其性质不同，归属也不同，应当区别对待：一种是可以办理产权证的停车位；另一种是占用共有道路的停车位。一般而言，停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。但建筑物所占建筑面积能否办理产权登记与是否纳入容积率的计算有关，关键在于停车位的面积是否纳入建筑面积。如开发商将停车位面积纳入容积率计算，开发商对此停车位可以要求办理产权证，可以选择以买卖、附赠等方式转让。而共有道路上的停车位，因共有道路系全体业主共有的公共区域面积而应归属全体业主共有。开发商对于小区绿化面积、共有面积、交通道路的规划，均需经政府部门验收合格。开发商应当为小区业主建设符合业主使用的车位，不得占用业主共有道路用于停放车辆。根据我国物权法第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据该条规定，对于在共有道路上停车收取的停车费应当归业主共有。
物业能否收取小区停车费
记者：相当数量的小区物业都在收取停车费，请问，物业收取停车费有无法律依据？
张建文：物业收取小区停车费是有前提条件的。根据物权法规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。有关共有和共同管理权利的其他重大事项，由业主共同决定。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。如果业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。而根据2009年住房和城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》要求，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。因此，对于小区内部共有和共同管理的事项，应由业主大会或者业主委员会依据法定和共同议定的议事规则共同决定，该决定对全体业主具有约束力。如少数业主认为业主大会的决定侵害了合法权益的，可以根据物权法的规定向人民法院起诉。实践中，如小区物业未征得业主同意，擅自收取停车费，属于侵害业主合法权益的行为。因为，物业收取停车费用，应当是由业主大会或者业主委员会作出决定，业主委员会再委托物业代为收取停车费，物业同时可获取相关服务、维护费用。
黄莉：根据《物业服务收费管理办法》（下称《办法》），如果物业根据与业主的协商一致提供了相应服务，就可以收取相关费用。《办法》第2条规定，物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。因此，物业可以收取管理小区停车位服务费用。
物业违规收费业主咋维权
记者：对于物业公司违规收费，业主该如何维权呢？
黄莉：在物业管理纠纷案件中，对涉及业主公共利益的，业主委员会可以作为原告提起诉讼。但在司法实践中，对于建筑物区分所有权纠纷及物业管理纠纷，业主委员会能否作为原告提起诉讼，一般存在两种观点：一种观点承认业主委员会的诉讼行为能力，但涉及仲裁或诉讼时，认为应经业主授权，形成委托代理关系方可申请仲裁或参加诉讼；另一种观点则认可业主委员会的独立诉讼主体地位。我比较赞同第二种观点。根据物权法第78条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。另据民事诉讼法第48条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。业主委员会不属于公民或法人范畴，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定，其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。因此，就业主委员会而言，作为业主大会的执行机构，由业主大会选举成立，并向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，依法成立。业主委员会作为业主大会的执行机构代表全体业主共同利益，向社会各方反映业主集中的意愿和要求，对涉及业主共同利益的事项，业主委员会可以代表全体业主进行处理。
张建文：需要注意的是，业主委员会行使诉权的范围应当是涉及业主共同利益事项，对于业主个体或者不涉及公共利益的，业主委员会没有诉讼主体资格。如对业主涉及多种纠纷都赋予业主委员会诉权，即会造成权利的滥用，不利于维护业主的合法权益。
记者：很多小区的业主对于物业收取的停车费去向都不清楚，那么，如果物业收取费用后不向业主披露的，业主该如何维权？
张建文：业主对建筑区划内涉及业主共有及共同管理权的事项享有知情权。业主有权请求公布业主委员会决定及会议记录以及共有部分的收益情况。如物业不向业主披露停车费信息，业主有权向法院起诉请求公布收费情况。
怎样防范物业违规收费
记者：如何防范类似的物业管理纠纷？
黄莉：业主应当行使自己的权利，参与选聘物业管理公司。对于业主委员会成员充分了解，选举热心公益、公正守法的业主为业主委员会组成成员。业主委员会应当维护全体业主的共同利益，依法行使权利，监督物业管理公司。物业管理公司应当严格遵守《物业管理条例》《物业管理公约》及《物业管理合同》的规定。物业管理与公民生活息息相关，物业管理是否依法实施关乎公民的生活质量及社区安定。物业管理类似纠纷的防范需要业主、业主委员会、物业管理公司及社区共同参与，共同建设文明和谐的小区环境。