（L4与L5层打通做餐饮）
L6-L9为停车场，不同于常规地下车库
项目开发商为香港新世界集团
▼K11开发商与外观
上海K11购物艺术中心
主要面向25-50岁追求现代生活的社会消费群体
以及拥有一定的经济能力中高端商务人群
懂的享受并追求生活品味的中产阶级
同时辐射商圈内追求潮流时尚的消费者
K11处于“淮海路”市级商圈核心位置
淮海路商圈位于上海中心地带
是上海传统的国际时尚商业区
浓缩了上海的百年历史
此地人流集中、商业氛围；想好
但K11依靠独特的艺术融合定位
避免了与周边商业的同质化竞争
让其得以在商圈内长久吸引消费者
▼K11外观
02 |项目定位
总体定位
“艺术.人文.自然”融合的购物艺术中心
形象定位
创意、艺术、潮流、时尚
档次定位
中高档定位
商业定位
集高端零售/品质餐饮/精品生活服务为一体
互动艺术乐园、舞台感的购物体验
以零售为主（时尚潮流），各式美味餐饮次之
部分配套，商量娱乐业态为辅
▼
区位/交通/商圈/客群
01 | 项目区位条件
K11地处黄浦区的淮海中路黄金商务区
为传统商业圈，周边商业与历史人文气息浓厚
周边写字楼商业酒店林立
另有上海商业文化旅游地标——上海新天地
▼商圈分布图
02 |项目周边道路/交通
地铁：邻地铁1号线黄陂南路站（B2层可直通）
为地铁上盖商业，为项目带来了充足的人流
公交：200m范围内有6个站点13条线路
驾车：经淮海中路路/金陵中路/马当路/黄陂南路均可达
项目通达便利性极佳，消费人群到达性高
▼
序号 站点名称 公交线路 1 淡水路金陵东路 沪商高速专线 2 淡水路长乐路 大桥一线高峰车/沪商高速专线/沪溏专线速 3 长乐路淡水路 198路/上川专线 4 淡水路金陵中路 沪溏专线 5 嵩山路淮海中路 109路/732路981路/隧道八线 6 黄陂路淮海中路 911路/922路 地铁站 地铁一号线黄陂南路
03 |商圈及周边商业分析
现已成为上海市老牌商圈地标性建筑
“淮海路”市级商圈核心位置
高档商场、甲级写字楼与五星级酒店林立
商圈氛围发展成熟、商业消费支撑强劲
▼商圈示意图
项目所处的核心区内多商业体数量多、种类全
中环广场、瑞安广场、香港广场等高楼大夏毗邻而居
商圈内商业竞争度很高，存在同质化与分流现象
K11以其独特定位及与艺术自然相融合的主题
颠覆了同商圈内商业地产的同质化堡垒
商圈内汇聚众多消费人流，本项目消费支撑强劲
▼上海K11商场周边主要商业
04 |项目客群分析
中产阶级+商务客群+周边年轻白领+旅游人群
项目定位为全新体验的购物艺术中心
自带客流，精准吸引目标客群
企业写字楼，众多企业环绕，提供了大量商务客群
淮海路街区沉淀上海百年历史，已成为旅游目的地
旅游客群的导入增加了商场的客群来源
项目所处地段人流集聚，消费力强，客群充足
▼
建筑规划特色分析
整体项目
由Kokaistudio国际建筑事务所主持设计
一家多元化综合性多次获奖的一流设计事务所
主要专注于发展文化、商业、酒店及零售方面的项目
同时也广泛涉及到城市更新中文化遗产再造项目
▼Kokaistudio代表性作品
01 | 外立面及内部空间
作为改建项目，K11的外形并不算出色
外立面中部分ART DECO风格建筑予以保留
体现出对城市人文的尊敬
其余部分则进行了重新装修，融入自然、艺术等理念
包含33米巨型人工瀑布（背面是景观垂直电梯）
看上去大气磅礴，前面多垂直绿化
垂直绿化墙与艺术家打造的金属蝴蝶融为一体
采用LED线性沅墒灯与小投光灯相结合的照明手法
加强了建筑的立体感与层次惑，给人艺术感
使其在周边商业项目较多的情况下脱颖而出
K11在外墙上不同角度的LOGO，夜晚会有透灯效果
看起来十分精致，也让项目曝光率增大
▼外立面
K11室内空间呈“U”型平面动线，沿中庭展开
有机形态玻璃天棚直接与双层楼高的商场地下天井连结
K11 的各区域都与自然界明确相关
(森林、湖泊、瀑布、垂直花园等)
并在叙事顺序中彼此紧密相连
从建筑入口到内部动线都经过了彻底重构
形成了一连串环绕户外中庭、完美衔接的想象体验
在这段“想象之旅”中，
公共空间、艺术展示区和高科技元素错落交织
自然素材与生活元素点缀其中
▼室内空间
02 | 项目平面结构
K11为超高层+裙楼商业的结构
整体形态不规整，平均长86m，宽76m
内部动线环绕中庭，整体呈“U”环状
含一个中庭（约430㎡），艺术化打造玻璃幕墙
向下延伸至B1室内圆形休息椅处
不仅增加了中庭的美感，更增加了B1的人流
▼平面布局图
03 | 项目动线分析
车流：K11购物中心设有3个出入口
南侧为商场主入口
北侧为办公入口，车入口1个位于东北侧
停车场位于6-9楼商业经营价值不高楼层
为国内少见的设计
车流动线受限于道路，易产生拥堵
外部入口： 在L1设置了3个出入口
写字楼入口放置在北侧，商办统一而又区分
内部动线：主动线呈“U”形，以外中庭为核心
在人流不易到达位置陈列艺术品，悄无声息引导顾客
保证顾客行走动线与商铺到达率
扶梯沿动线设置，数量充足，垂梯居中
平面与垂直动线结合，有效引导消费客流
其它：B2设置有入口，可直接连通地铁，导入人流
▼车流动线
▼外部动线
▼内部动线
04 | 指示导向/人性设施
导视系统整体简约现代、且充满设计感
在B1层设立服务台，提供商场指引
指示牌、艺术学院地图、导视牌、楼层指南、广告灯柱
多方位多种导视图设置，且均布置在垂直电梯附近
同时在楼层导视前提供人工咨询服务
Vi应用较多，K11的标志性小圆点随处可见
美观性与导视实用性相结合
▼
各楼层的空间中布置了国内外知名艺术家的作品
引导着客流动线，让消费时间更“有趣”
在客流不易到达的地方设置艺术展览点
▼LG1层休息座椅
真正做到了注重人的体验，布置了众多人性化设施
免费充电桩、屋顶开放空间、各类休息座椅等
使顾客消费的同时亦能获得愉悦的休息体验
▼人性化设施
05 | 停车场设计
停车场位于商场的最高层6-9楼，不同于常规设置
此处商业价值较低，用于停车场是国内比较少见的
共约270个泊车位
内部采用分区设计（字母标识+墙体颜色区分）
且导视清晰，消费者可停完车后乘观光电梯直达商场
但停车场设计限于物业硬件，仍存在一定不足之处
去停车场需盘旋上6-9楼，不方便还考验技术
入口位于商场后方写字楼下，寻找不便
▼停车场展示
06 | 卫生间设计
卫生间整体品质高档（设计/设施/整洁度）
与商场定位及建筑硬件品质相契合
厕所通道以原木为主色调，内部环境整洁
同时充分融入人性化设计
母婴室、外部休息座椅、洗手池、婴儿座椅等
设计品质化及人性化为两大突出亮点
▼
项目总结
上海K11购物艺术中心
对于普通消费者来说
看见的多是K11艺术化的装置和充满创意的活动
整体看起来一切都是那么光鲜前卫
但细究之下我们可以看到K11成功的原因
在于其在管理和运营方面沉淀多年的经验
而项目所处的客观条件与自身建筑设计方面
也存在着不少亮点与劣势值得探讨
亮点一：区位得天独厚，消费支撑强
处于上海市传统高档商业街区淮海路商圈
商业氛围浓厚，有足够的人文历史积淀
区域内集中了大量的涉外写字楼和商场
高级住宅项目和顶级商务圈的支撑
保证了K11的消费群体和消费档次
亮点二：地铁上盖，公共交通便利
地铁一号线与B2层直通，消费者可直达商场
B2层入口用电子表铺设的通道引人注目
加上200m范围内公交线路10余条
便捷的交通为K11带来了充足的人流
亮点三：改造过程中建筑设计独具匠心
建筑立面实现了完美的新旧结合
中庭设计独出心裁，不仅拥有巨型户外水幕
正对淮海路的建筑正面内拢成一个户外弓形前广场
同时有机形态的多维玻璃天棚美观与实用兼具
外立面与内广场墙面则布置了垂直绿化墙
整体充分结合了自然与科技
带给消费者全新的感官体验，使自身成为艺术品
亮点四：功能设计最大化便利消费者
停车场设置在商业价值较低的高层，在国内是少见的
商场导视系统充足且设计美感足
过道走廊的顶部与地面设计运用线条与几何图形
浅黄、浅褐色与深棕色相结合、碰撞
实现了“艺术与空间相融合”的主轴线
整体动线设计采用构思巧妙的“想象之旅”
涵盖地下三层至地上六层（楼顶花园）
实现了功能区之间平衡高效的客流分配
艺术展示区、公共空间、