来源|赢商云智库（ID：sydcyzk2014）
作者|熊舒苗
头图来源|视觉中国
“一百块吃垮沈阳早市”“400岁的沈阳故宫”、“天花板级的沈阳洗浴”、“走向世界的沈阳鸡架”……东北的网红城市，哈尔滨之外，沈阳必有一席之位。
今年“十一”国庆假期，沈阳旅游一派火热：累计接待国内游客1220.94万人次，按可比口径同比增长14.42%；实现国内旅游花费109.59亿元，按可比口径同比增长13.07%。旅游接待人次和消费规模两项指标，排名均居全国TOP18，位列东北第一！
蜂拥而来的游客，是沈阳出圈的外显画面，背后支撑力是这座城市的坚硬内核。
沈阳，东北中心城市、辽宁省省会，有雄厚的综合竞争力，不仅是东北经济强市、东北旅游首选目的地，商业力亦是东北第一。
而随着“华润置地接盘皇姑乐天，沈阳再添一个‘万象汇’?”、“沈阳乐天终于“摘牌”了！华润万象系，2027见！”的重磅消息传出，沈阳商业的真实模样再次激起了外界好奇心。
经济力东北老二
商业力称霸东北
2023年，沈阳全年地区生产总值（GDP）8122.1亿元，比上年增长6.1%，历史性突破8000亿元台阶，与大连差距进一步缩小。
经济向好，消费强劲。2023年，沈阳全市社会消费品零售总额4210.4亿元，比上年增长9.0%。而同期大连、哈尔滨、长春的社零总额分别为2384亿元、2008.6亿元、2109.8亿元，仅为沈阳的一半左右。沈阳“东北区域消费中心城市”的地位不言而喻。
在赢商大数据最新发布的《》中，沈阳位处商业二线城市上游，城市商业力全国排名22位、东北第一，但较2022年、2021年分别下降3位、8位。主要由于商业发展基础、商业活跃度等指标排名相对低，具体表现为人口潜力、城市基础、商圈客流、项目客流等二级指标“拖后腿”。
商业规模上，沈阳是妥妥的“东北一哥”。截至2023年12月，沈阳购物中心数量存量61个、体量存量已达731.53万㎡，近五年体量增量超200万㎡，在东北区遥遥领先。
人均购物中心面积上，沈阳同样在东北排第一，为0.8㎡/人，属于较高水平；但购物中心整体客流水平不高、人气活跃度不足，属于“过剩风险城市”。
2023年以来，沈阳三台子万象汇、沈阳中街吾悦广场、沈阳和平环宇城、沈阳文化路万达广场等多个超10万㎡的购物中心陆续开业，在焕新市场的同时，也进一步加剧了商业供应过剩的局面。
不过，据赢商大数据监测，2024年沈阳商业将进入拐点，全年仅有1家购物中心计划开业，强劲增势不再。步入存量时代，商业供给量已超过潜在需求，盘活存量比增量更重要。
从商业格局来看，沈阳商业市场呈现两极分化态势：
高能级市场：2023年，龙头高档商场沈阳万象城销售额破百亿元；同期，沈阳皇城恒隆广场、沈阳市府恒隆广场，租金收入均有下跌，后者出租率更跌至81%。
中档大众化市场：这类项目在整个沈阳占比近8成，其中客流NO.1的沈阳大悦城销售额近30亿元、年客流量达2900万。最新数据显示，2024年4月全市仅有沈阳大悦城日均客流超10万人、跻身东北TOP10，其日均客流几乎是沈阳排名TOP2项目的两倍，其余项目大多日均客流不足3万人。
综上，沈阳城市商业力排名全国靠前、占据东北第一位置，购物中心数量多、涵盖各档次，满足了不同客群圈层的差异化消费需求，但同时由于“僧多粥少”，市场竞争愈加激烈，倒逼项目不断提升经营能力，善于创新的优质项目越活越好，安于现状的“躺平”型项目生存愈加困难。
“卷”起来的沈阳商业
看点不少
沈阳商业地产曾经历过一段爆发期，名企阵容堪比一线城市——华润、恒隆、新世界、卓展、万达、大悦城、嘉里、龙湖、新城等，各路玩家互相battle，拿地投资，跑马圈地。
华润万象生活覆盖沈阳“东西南北中”，形成“一城（万象城）四汇（万象汇）”的商业布局；
万达在沈阳已有7座万达广场，横贯5个行政区；
恒隆在沈阳拥有2个项目，为全国唯二拥有2个“恒隆广场”的城市，比肩上海；
大悦城、吾悦广场均落二子，其中沈阳金融中心大悦城目前还在筹备阶段。
存量项目竞争白热化，成熟运营团队云集PK，“卷”起来的沈阳商业，业绩频频刷新。在这样的试炼场，活下来是第一要务，而活得好则需要手握几把刷子。
//沈阳万象城：高端“卷王”，年销百亿业绩王
沈阳万象城位于沈阳金廊青年大街核心区域，于2011年开业，为全国第三座万象城，商业空间近25万㎡。2023年，沈阳万象城销售额突破100亿元，跻身“百亿俱乐部”。
作为东北首屈一指的高奢标杆商业体，项目内国际品牌占比超60%，拥有沈阳营业面积最大的PRADA门店，以及MiuMiu、Canada Goose、 lululemon、MSGM、Golden Goose、SuitSupply等众多国际品牌东北首店。据赢商大数据监测，沈阳万象城A类及以上品牌门店数量超200家，为全市之最。
自开业到现在，沈阳万象城一直在创新求变——
2014年主动关停尚泰百货，2016年率先在B1层布局国际高端美妆品牌，后续还主动汰换快时尚品牌，引入国际潮牌、设计师品牌，引领当地潮流。
2024年3月，沈阳万象城L4-L6全新区域启幕，新增面积超万方、扩充品牌70余家，引进一批讲究空间美学的社交型餐饮品牌，ARC’TERYX始祖鸟、DESCENTE迪桑特、SALOMON、KOLON SPORT、The North Face东北区域首个TNF L2 3.0概念形象店、HELLY HANSEN、MAMMUT猛犸象等形成沈阳商场最强户外品牌阵容，Old Order东北首店、RESIMPLE辽宁首店、Boneless沈阳首店、Unknown、美国潮流运动UNDEFEATED、韩国休闲品牌COVERNAT等则强化了项目潮流服饰品牌组合。
紧跟消费者对松弛感生活方式的追求，2021年项目开始改造户外景观广场，2023年5月位于三期广场的“37LOUNGE”街区正式启幕，设计前卫摩登，引进Potato Corner、SNOW PEAK雪峰、DIKKA BAKERY等东北首家快闪店，今年5月更是带来雨林主题的“37LOUNGE 2.0”集结15+家全国热门品牌和在地明星品牌。
//沈阳铁西万象汇：活成万象汇系标杆，“西红市市集”出圈
沈阳铁西万象汇位于铁西商圈中心十字金廊核心位置、沈阳地铁1号线和9号线的换乘站 ——铁西广场站D出口旁，于2015年9月30日启幕，建筑面积15万㎡。
项目每年焕新30%品牌、营销事件频繁出圈，辐射力、影响力持续增强，已由区域型购物中心发展为泛区域型购物中心，是全国万象汇产品线最具代表性的项目之一。2023年销售业绩突破30亿元，经营表现可圈可点。
面向品质家庭客群和潮流青年，项目提供全年龄层差异化多场景购物体验。随着运营走向成熟，项目近几年开始升级品牌组合，CHANEL、DIOR、LANCÔME、ESTĒE LAUDER、GUERLAIN、POLA等高化品牌持续落地，lululemon、Victoria‘s Secret、DESCENTE、蕉内、NO ONE ELSE、鲍师傅糕点、Potato Corner、茉酸奶等多家时尚新潮品牌首店陆续而来，不断保持对市场趋势的捕捉，稳定输出新鲜的商业内容。
开业至今，不断引进潮流文化IP展，打造城市级爆点营销事件。2021年起，连续三年打造原创生活市集IP“西红市市集”，以独具地域特色的新型夜间消费场景，赢得市场口碑，获东北区域唯一“夜莺奖”、辽宁省夜经济示范街区称号。
2023年的西红市市集3.0，引入百余家东北独家&城市首发品牌，还集聚7家鸡架品牌打造“鸡架博物馆”，以电烤、铁板、吊烧、酱拌、炸、熏等不同做法强势出圈，带动场内客流屡次突破7万+。
//沈阳大悦城：客流同城NO.1，青年潮趣理想地
以“青年潮趣理想地”为定位的沈阳大悦城，坐落于“东北第一步行街”中街商圈，2009年开业，拥有ABCDE五馆，总面积达45万㎡，品牌数量近600家，为沈阳面积最大、品牌数量最多的购物中心。
2023年，沈阳大悦城表现亮眼：销售额近30亿，同比提升46%，创历史新高；客流量达成2900万，同比提升96%，日均客流8万，沈阳同城第一；截至2023年12月31日，项目整体出租率达97.5%，在全国的大体量商业中表现突出。
沈阳大悦城客流变化趋势图
图源：赢商tech-城市商业地图
沈阳大悦城品牌焕新率颇高，全方位满足沈阳青年的潮玩生活态度。仅2023年新引进267个品牌，总面积近6万㎡，全场品牌焕新率超过40%，其中超60家为首店品牌。
今年初，项目官宣了“二次元集结地”，位于大悦城D、E馆连廊，集结漫库东北首店、秋子谷子店东北首店、元创星作东北首店、潮玩星球、VTOY等多家“谷子店”，成“吃谷天堂”。五一期间，E馆L3打造谷子市集，大屏化身“痛屏”、轮播粉丝