1、万宁保定一乌场湾旅游度假区（核心区）控制性详细规划说明书1规划背景1.1 项目背景万宁市地处海南岛东岸线城市群的中段，滨海岸线资源极其丰富，109公里的海岸带上有山钦湾、神州半岛、石梅湾等 9个优质海湾、2个神奇的内海、7个风光旖旎的岛屿和半岛。 随着国内外滨海度假旅游产业的蓬勃发展，海南岛作为中国唯一具备面向国际度假市场可能性的滨海度假胜地迎来了新一轮的发展契机，三亚、海口、琼海、文昌等东岸线城市已经在 第一轮发展中大展拳脚。近年来，境内外集团纷纷登陆万宁市场，占据几大湾点，共同构建 万宁两百里“阳光旅游海岸带”计划呼之欲出。另一方面，在万城镇东扩的内部驱动力下，万宁从内陆城市走向滨海城市的
2、发展方向随之出现。在这样的背景下，2007年11月万宁市投资管理委员会第一次会议审议并通过了 万宁龙圣投资发展有限公司提出的保定一乌场湾旅游度假区（核心区）项目的合作开发框架协议，经万宁市政府组织各有关部门对该框架协议进一步的修改、补充和审核，于12月7日正式签署。保定一乌场湾旅游度假区（核心区）区的建设随着“内陆走向滨海”战略的实施，提到 了前所未有的高度，成为万宁城市化建设的首要任务，将拉开保定一乌场湾旅游度假区（核 心区）的建设序幕，通过启动区 3平方公里的先期开发建设，继而辐射带动其他区域的良性发展。龙圣公司委托我司进行万宁市保定 -乌场湾旅游度假区（核心区）区控制性详细规划，旨在运用
3、科学的发展观指导具体的管理和操作1.2 上层次规划1.2.1 万宁市总体规划(2005-2020 ) »将万宁市定位为海南省以发展旅游产业和特色农产品加工为主的重要旅游城市。主城区城市的发展方向为“适度向南、北部为主、远期海滨”。提出乌场 滨海新区作为城市中远期重点发展建设的新城区，同时将东星工业区工业项目迁移至乌场滨海区，依托港口发展港口工业，配套建设与之相应的交通运输以及 渔业产品展示流通市场等。利用优美的滨海用地发展高级居住，在滨海地区安排了文化娱乐、旅游度假用地，为万宁城市居民提供休闲娱乐、旅游度假、健身 运动场所。在远景规划设想中，中心城区远景用地主要沿南北城镇带和向东海滨
4、地区发展，呈现出一城两带的空间结构。中心城区继续壮大，真正成为万宁市 域的集聚辐射中心。沿南北交通干线形成以中心城区为主体城镇带和滨海地区的黄金旅游带，形成中心城区与两条发展带连成一片整体发展的空间态势。1.2.2 2«海南万宁市保定一乌场湾滨海新城区概念规划总体定位：依托太阳河、乌场港和热带滨海乡村等特色资源，承接万宁城市东扩张力，以整体性转变、提升万宁海滨旅游城市功能为核心，以打造闲逸的 生活方式为灵魂，集滨海度假、生态型居住、港口服务、滨海娱乐为一体的国际滨海旅居港。将定位设想落实于空间，形成“一心、三带”的结构。规划分近、远期：其中近期规划面积约 10平方公里；远期规划面积约
5、 23平方公里。远期规划（面积约23平方公里）四大板块各自集聚不同的“创”、“逸”功能旅游度假板块：以滨海休闲、度假为主，实现“创生活”。文教民俗板块：围绕民俗文化展示、文化教育产业集聚为主，实现“创人才”。康体生态板块：以康体、养生、运动、乡村休闲与生态居住为主，实现“创健康”商务服务板块：以商务活动、为主，实现 “创城市”。近期规划（面积约10平方公里）可旅可居、宜游宜业的海滨城市特色新区、滨海度假的个性选择区。H席广域康培 时畀起iS用地 沙 样 怦生场 遒路期总 观塔边界一史度住用鸵Z3 UH室电住用0 牌步曜舞川附1 土勒度假用地 跑佛地 族拄混合用处 民作旧苒 山体必碣 依世用地2
6、 本次规划的作用本控制性详细规划在规划过程中起到如下作用2.1 承上启下的作用本次规划是上层次规划（万宁市总体规划（2005-2020 、 海南万宁市保定乌场湾滨海新城区概念规划 ）和下层次规划（各地块修建性详细规划）两者之间的过度与衔接。起到深化前者和控制后者的作用，确保规划体系的完善和连续。2.2 管理的依据，开发建设的引导本次规划的成果将成为保定乌场湾旅游度假区（核心区）区建设管理者进行开发建设的依据，同时让投资者预先了解各地块的开发意图和所应承担的相关义务，使不同的机构、组织和个人能够获得理想和协调的整体框架，从而有利于该区启动区整体的持续发展。3规划编制的范围、深度及内容3.1 规划
7、编制的范围项目区位于海南省万宁市东部海滨的保定一乌场湾，其位于海南岛东南部，地处东经110° 04110 ° 35,北纬18° 10'19° 10之间。本片区规划范围位于万宁市，东起观海一路；西至保定村及观海一路；南至保定海；北抵太阳河，规划总用地面积3.46平方公里。3.2 规划编制的深度规划范围界线图本次规划深度为控制性详细规划的深度。3.3 规划编制的内容本次规划的主要任务是：以上层次规划为依据，详细规定建设用地的各项控制性指标和其它管理要求，强化规划的控制功能，并指导修建性详细规划的编制。具体内容有以下几点：（ 1）开发建设条件的分析。（
8、 2）深化和落实上层次规划的有关内容，特别是规划路网的整理。（ 3）确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线。（ 4）规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其它要求。（ 5）规定各级道路的红线位置、宽度、断面形式、控制点坐标和转弯半径。（ 7）规定相应的土地使用及建筑管理规定。4规划编制的成果本次规划编制的成果包括规划说明书、文本（含地块控制图则）和图纸三部分。规划说明书包括基础资料、背景资料等内容。第二部分现状条件分析1现状简介1.1 区位条件滨海新区距万城镇(市区)约 7.5公里，距海南东线高速公路约 12公里，西连万宁市万城镇， 南接新潭湾与神洲半岛旅游开发区
9、，北邻小海和春园湾，东南濒临万里无垠的南中国海。1.2 自然条件(1)气候万宁市属属典型的热带和亚热带海洋性季风气候，气候温和、温差小、积温高。年平均气温24 C,最冷月平均气温18.7 C,最热月平均28.5 C；全年无霜冻，气候宜人；二是雨量充沛，年平均降雨量 2400毫米左右；三是日照长，年日照时数平均在1800小时以上。(2)地形万宁市地形大势背山面海，西高东低。境内山脉连绵，属山地和丘陵地形。有中山、低山、高丘陵、盆地、低丘陵、台地、阶地、平原、泻湖和港湾，具有五分山，三分坡，一分半田，半分水的特点。(3)地质万宁市地质基地由古老的砂页岩衰质岩系(板岩、片岩、千枚岩、石英岩)、中生代
10、浆岩(花岗岩、辉长岩)、沿海第四系松散层以及河流冲击地层构成。土壤母质母岩、花岗岩占全县土地总面积64.2%,辉长岩占0.3%,变质岩占13.5%,河流冲击物占2.1%,浅海沉积物占6.9%,滨海沉积物占2.7%。西部、西南部山区和中部丘陵、台地母质母岩为花岗岩。土层深厚，含沙较多，磷素较缺乏，含钾丰富。北部低丘陵台地，沿海残丘，成土母质母岩为变质岩系，土壤磷 素含量较低，钾素含量不高。东部沿海浅海沉积物发育的土壤速效磷相对较高，但速效钾则很低。(4)水文根据海南地质局资料，万宁市地下水储量为9.77亿立方米，可供开采量约4.07亿立方米，主要分布在东部沿海平原地区，水量丰富水质良好。全市河流
11、较多，河道陡峻，且雨量集中。有太阳河、南桥水、龙滚河、龙尾河、龙首河、三更罗河水等6条集雨面积百平方公里以上的河流，规范范围内有太阳河。(5)自然灾害自然灾害主要有风灾、旱灾、水灾、虫灾和雷电灾害等。其中台风袭击是本市主要的自然灾害。表明规划区大陆及近海显著参与了我国20世纪第五个强震活跃期活动，且为中强地震的主体活动区之一。根据历史震例，东南沿海7.00级大震发生使地震形式变得非常严峻。大量震例的强震复发统计研究结果认为，万宁市陆地及近海具有复发 6.00级以上强震的背景。(6)海洋自然条件海岸：沿南海的海岸线长109公里，海域区有大洲岛、白鞍岛、甘蔗岛、洲仔岛、加井岛和黑石、乌石、洲仔石、
12、担石等露礁，岸线长23公里，内海港湾岸长59.5公里。岸线以大花角为界，以被的海岸属沙陆坝一泻湖型海岸；以南属山区丘陵港湾海岸，保定一乌场湾岸线属于后者。保定一乌场湾北部港北小海为泻湖，面积49平方公里。形似葫芦，腹大口小，成半封闭状态。港口通道宽150-300米。大部分区域水深1.01.5米，最深4米，港门水深1米左右(枯水期)。由于与南海相通，借助南海潮汐涨落，促使其水质循环变换。又同陆地几条河流相通，淡水流注，降低海水咸度。同 时河流带进细泥，在海水的作用下沉积，形成紫黑色泥质沙，肥沃细柔，食饵丰富。驰名中外的和乐螃蟹、港北对虾、后安解鱼、石斑鱼等是小海的特产。乌场一保定海是一个开场的海
13、湾，沿岸海域等深线的走向与岸线相平行。2米等深线与低海滨线几呈吻合，10米等深线绕过湾口，海湾大部分的水深处于2-10米之间。岛屿：甘蔗岛位于乌场港东段，距岸约 1公里，岛高71米，面积约0.09平方公里，由岩石组成，表层为红粘土，槐邺茶草荆棘丛生，该岛的两岸有一片 沙带可供泊船登岸，岛附近水深 523米。海水：各区海水年平均温度在26.5° C左右。随着季节的变化，春季为27.2 ° C,夏季为28.9 ° C,秋季为24.8 ° C,冬季为23.2 ° C。年最高温为31.42 ° C,最低温为17.16° Co海水透明
14、度最高值在20米左右。海域广阔，季风性海流使水体交互条件好，具有大洋水质环境的特征。潮汐：潮汐属不正规全日潮，平均潮差 1米左右。大潮差在2.5米一下。潮流较小，大潮流速在 0.5节左右。主要由台风和季风引起，浪向完全由岸形所制约，多出现偏东南、东北浪，年平均浪高在0.9米左右。基地照片序用地类别名称面枳比例(%)公顷亩1耕地108. J951634.2536.1其水田6496021.2口 |早地41 95674.2514.92果园1 446乱&L53其它林地88. 321333. 829.44其它草地28. 33274.959.353.595125L26设施农业用也2.9343.95
15、L17村庄居民点541118.116.78道路及其它用地14.3F 65.517总计302453。1001.3村庄现状村庄居民点用地占规划区用地约 16.7%,共50.54公顷，人口约12442人。1.4用地条件规划控制范围区用地红线内现状用地面积共1058.8公顷。(1)耕地耕地占规划区用地约36.1%,共108.95公顷。其中水田占21.2%,旱地占44.95%,主要分布于基地西北和西南部分的大片用地。(2)果园规划区内有少片果园，约占现状用地的1.5%,共4.44公顷。(3)林地林地占规划区用地约 29.4%,共88.92公顷。(4)水域水域用地占规划区用地约1.2%,共3.59公顷。(
16、6)设施农业用地(虾塘)设施农业用地占规划区用地约1.1%,共43.95公顷。主要为海岸沿线两家虾养殖场用地，科委对虾孵化厂和海宁虾苗厂。(7)村庄居民点村庄居民点用地占规划区用地约16.7%,共14.3公顷。用地范围内的村落共 3处，人口约1.2万人。(8)道路及其他用地道路及其他用地占规划区用地约4.7%,共14.3公顷。(9)其他草地其他草地占规划区用地约9.3%,共28.33公顷。1.5道路交通现状规划区外部通过外围道路和万宁主城区联系，内部现状没有城市级道路，区内多为村庄之间的联系道路，等级低，并缺乏相应的交通设施用地。2发展条件分析2.1 生态环境分析与评价对规划区土地生态敏感性分
17、三个层次进行土地评价。把山体、湿地、重要河湖定义为高度生态敏感区；把已经建有村落等的用地及空地定义为一般生态敏感区；介于以上两种生态敏感区分析结果图用地之间，包括耕地、水域等用地定义为中等生态敏感区。2.2 用地条件分析与评价在生态环境分析与评价的基础上，对规划区进行土地适用性分析评价。其中空地及田地下一步的开发建设成本最低，为适宜建设开发区；下一步的开发建设中现 有建成区需要一定的拆迁投入，滨水区、植被密集区为中等生态敏感区，开发强度将受到一定的限制，因此将现有建成区、滨水区、植被密集区作为有限建设开发区; 海域、山林地及重要河湖区多为高度生态敏感区，应为不宜建设开发区。通过对规划区用地条件
18、的分析得出，土地存量较大，有较大的开发建设空间。2.3 开发条件分析与评价(1)开发优势 拥有“自然+人文”复合的资源优势在自然资源方面，保定一乌场湾旅游度假区(核心区)区拥有滨海 旅游、热带作物、特色水产三大资源优势。在人文资源方面，基地内具 有独特的黎苗文化、归侨文化和乡土文化。滨海旅游、热作、水产、黎 族等万宁“自然+人文”的资源禀赋，是海南岛作为全国唯一热带滨海资 源的代表，也是未来海南岛东线滨海旅游发展元素最丰富的区域。这些 优质的资源禀赋是万宁吸引全国关注、对外招商引资的先决条件和万宁 沿滨海发展的关键因素。 作为海南东部中转桥梁的区位优势根据海南东线铁路规划，海南岛东线环岛铁路于
19、 2006年开工, 将于2010年底完工。东环铁路开工，海南交通一体化趋势加快，东部各 城市之间联系更为紧密，交通更为便捷，万宁承上启下、左右逢源的区 位优势日益明显。 分享海南岛度假旅游发展的庞大市场优势从中国旅游业发展战略来看，海南岛是中国唯一有可能面向国际度假市场的战略棋子。从长远来看，海南这种热带滨海旅游资源是稀缺的，从这个意义上海南度 假旅游发展将被视作整体发展和通盘考虑。万宁处于全省东部滨海旅游岸线的中枢，既分享着与海南岛度假旅游发展的庞大市场，又对全岛滨海旅游的整体发展具有 重要影响。 处于新一轮城市建设的后发优势海南东线城市新开发态势表现为投资的巨额性、规划的再度超前性、开发目
20、标的多元和谐性、制度供给的创新性等一系列强劲的后发力量。万宁作为东线城市的 中心城镇，必启动区将建成高档次、高标准的城市新区，其区位投资优势显而易见。(2)制约因素基础设施薄弱，公建配套严重不足，使开发初期基础建设资金投入较大。规划区内滨海，如何保持原有生态系统，是规划中需要解决的重要问题。规划区内现状涉及自然村较多，为今后开发建设带来一定影响。3开发策略(1)利用区位及交通优势，立足环境优势，发挥政策优势。(2)通过旅游服务中心和商业中心等项目的建设，使启动区具有新城市的重要职能和吸引力。(3)充分利用现状的滨水资源优势，进行高品质的住区建设，提高启动区住宅的吸引力。(4 )利用现状较为成熟
21、的基础设施进行近期建设，充分考虑市场需求，分时序滚动开发，有效筹措 资金，投入后续建设。第三部分规划说明1. 规划定位1.1 规划建设目标尊重并保护地区现有自然生态的基础上，重视滨海区域公共空间开放性与共享性的建构，建立符合万宁“从内陆走向滨海”发展战略的城市功能与景观。（ 1）完善合理的土地使用，确保地区可持续发展的同时，为地域发展创造附加值。（ 2）构筑公共的、活跃的海岸氛围，规划多样化的休闲旅游场所，使片区成为万宁特色标志地区，及城市活力和经济发展的标志。（ 3）保护和恢复河流水系的自然形态及生态，建立多样化的生境系统。（ 4）强化地区整体绿化景观格局的连续性，通过城市设计建构完整的公共
22、空间体系，打造万宁滨海城市空间新景观。（ 5）构筑多元化的道路交通网络，提供高效且分工明确的道路系统，方便有效的公共运输系统，及安全优美的步行环境。（ 6）提供完善的公共服务设施，及高标准的基础设施，打造滨海最佳的人居环境。（ 7）配合万宁农村城市化进程，提出切实可行的村庄改造模式，以保证片区规划的有效实施。1.2 规划指导思想（ 1）新旧内在平衡理念既是万宁城市的有机组成，又是相对完整的一个度假旅游新区和旅游集散地，实现就业、居住、旅游、休闲的内在平衡。（ 2）地域文化体现理念多种方式展示和释放文化魅力与自然特色，形成一个浓厚地域文化与高品质滨海生活的交汇中心。（ 3）旅游产业引擎理念充分发
23、挥旅游对城市发展建设的带动作用，同时逐步建立适合城市资源特点的产业体系，为城市发展提供持续动力。（ 4）可持续发展理念通过生态保护与适度开发，营造和谐社会。1.3 规划原则落实万宁市总体规划（2005-2020的有关要求，在概念规划的基础上，进一步研究启动区发展的实际需求和用地功能细分。充分考虑土地开发的市场运作，具有可操作性，用地性质强调有条件的兼容。1.4 规划期限根据中华人民共和国城市规划法，结合万宁市总体规划的特点，考虑新发展区域实施过程中的快速性、动态性与综合性，为保持未来发展的弹性与可控性，并强调与概念的延续性，将规划分为近、远两期。近期： 2008 年 -2015 年；远期：20
24、15 年 -2020 年。1.5 规划依据（ 1）国家有关法律、法规与主管部门的有关规定中华人民共和国城乡规划法（2008年）中华人民共和国环境保护法（1990年）中华人民共和国土地管理法（1998年）中华人民共和国水法（ 1998 年）中华人民共和国海洋环境保护法（ 2000 年）土地利用现状分类（ GB/T 国家质监总局21010-2007 2007 年）城市道路设计规范（建设部CJJ 37-90 1991 年）城市道路交通规划设计规范（建设部GB 50220-95 1995 年）城市给水工程规划规范（建设部GB 50282-98 1999 年）城市工程管线综合规划规范（建设部GB 502
25、89-98 1999 年）城市规划编制办法（ 1991 年 9 月 3 日建设部令第14 号发布）（建设部GB 50201-94 1995 年）（建设部CJJ/T 97-2003 2003 年）（建设部GBJ137-90 1991 年）（ （建设部GB/T 50280-98 1999 年）（建设部GB/T 50331-2002 2002 年）（建设部GB/T 18971-2003 2003 年）（ 2001 年）（ 2004 年 8 月）（ 2008 年 7 月）2）相关规划2008 年 7 月）2005-2020） 海南省建设厅万宁市保定一乌场湾滨海新城区概念规划设计专家咨询会纪要2 规划整
26、体架构2.1 功能定位旅游度假区（核心区）区的功能定位为：海南省东部滨海旅游综合服务中心；国内知名的亚热带特色滨海旅游度假区，集休闲度假、健康养生、商业娱乐、旅游运动、生活居住为一体的生态复合型旅游服务城区。2.2 规模规划控制范围总用地面积3.46平方公里。其中城市建设用地为302.15公顷，水域等其他用地为44.16公顷。2.3 整体规划结构从旅游度假区（核心区）的整体发展考虑，根据用地生态性分析用地和适建性评价，结合功能定位，考虑规划区启动范围内的自然特色、人文环境、结合万宁的总体规划，在概念规划的基础上，确定万宁保定乌场湾旅游度假区（核心区）启动区的空间格局为“一心、两轴、三区”。（
27、1）一心一心是滨海旅游综合服务中心作为旅游度假区的核心。与滨海旅游度假区的城市发展定位互相呼应，是新区发展的动力引擎，是集聚发展的辐射中心。（ 2）两轴两轴一轴是沿保定海滨海空间发展轴，另一轴连接山体和保定海的商业空间发展轴。两条轴线通过滨海资源优势和商业活力带动区域的整体发展，两条极具亚热带滨海旅游城市特色的发展轴线的塑造，将给游人留下深刻的地域印象。沿海旅游度假轴由2.6 公里海滩岸线构成，集合了沙滩、海岛、码头、河口、海水等多样资源，提供美食、观光、表演、娱乐、海上运动、养生、康疗等多样休闲旅游体验功能。（ 3）三区根据滨海旅游度假区的功能定位，围绕“海南省东部滨海旅游综合服务中心，国内
28、知名的亚热带特色滨海旅游度假区”的功能性质，根据合理的开发时序，结合公共设施的合理分级配套，综合考虑区内的功能、道路、河流、村落等自然与人文条件现状，将规划控制范围区划为三个区域，即滨海旅游区、度假地产区、预留发展区。滨海旅游区滨海旅游区沿保定海展开，该区是度假区的核心部分，其中包括居住用地、商住混合用地以及旅游中转地所需的综合服务功能用地和美食、娱乐演出、主题公园等旅游设施用地。处于基地较为便捷的区位，该区西侧有太阳河穿流而过，东侧对接滨海景观大道，南北均有宽阔的绿带和山林公园，形成了较为独立的组团氛围，在保留附近村落的基础上，为后期形成主题性开发留下弹性空间。组团中心留有中央绿化带，可布置
29、社区的体育运动设施，北端则配置了商业、文化设施，为长期居住此地的居民 提供完善的配套服务。与旅游综合组团的逐步建设完善同步进行开发建设，使其发展成为海南岛东部滨海岸线内最具生活气息的健康度假旅游居住社区。 预留发展区考虑到滨海资源的稀缺性和城市开发建设的滚动持续性，结合生态敏感性、集聚村镇建设用地、区域辐射性等因素，将启动区范围以外的规划控制区域划成预留发展区，留有较大的弹性发展空间。2.4 道路交通结构作为万宁市的有机组成部分，度假区的道路结构考虑与周边区域相衔接的同时，力争与规划区的发展模式相适应。区内的道路以外围道路为基础，形成主干道、次干道、支路三个层次的道路交通网络结构。交通结构以分
30、级明确、与城市道路网连接畅通、景观突显本区特色为原则，充分依照现状地形，形成自身特色。路网格局充分考虑滨海景观通廊的贯通，以及滨海资源最大利用性，体现生态休闲旅游区的活力本色。滨海景观大道为规划区主干道，是连接各功能区的纽带，规划景观大道尽量避开现状村镇建设用地。2.5 绿化景观结构绿化景观规划一方面要充分利用现有资源，体现地区特色；另一方面重点保护自然资源与生态环境，充分体现可持续发展的规划理念。规划力图创造自然的、生态的个性，突出绿色社区，同时结合规划区功能布局，突出水景特色，形成“一轴、二通廊”的绿化景观网络结构。“一轴”为度假地产区的公共绿化景观轴； “二廊带”为滨海绿化通廊和到率绿化
31、通廊。通过以上的绿化景观结构，有机结合形成网络化的多维景观绿化系统， 达到最大的生态效应和环境效益，以及滨海景观的最大共享化。3 土地利用规划GBJ137-90 城市用地分类与建以规划确定的功能性质为指导，规划区土地使用主要围绕“一心三区”的布局加以深化和落实。规划以旅游等公共设施用地和居住用地为主体，以规划内海湾、 水系、山体为基础形成集中的绿化用地，其余的各类设施用地则结合总体布局进行设置。规划区用地分类按中华人民共和国国家标准设用地标准规定的分类标准来划分，用地分类以小类为主（详见规划用地平衡表）。万宁保定一乌场湾旅游度假区（核心区）控制性详细规划土地利用规划图wx川 八”图I 7” 恰
32、 m MWM m公" g隹件u CSiRMM例 01-i-=m3.1 公共设施用地规划规划公共设施用地95.65公顷，占启动区建设用地27.62 %。包括商业金融、度假酒店、旅游用地、商住混合等用地。（ 1）商业金融业用地规划商业金融业用地1.62 公顷，主要为旅游配套商业用地，二区都合理适量布置了商业用地，为周边居民以及游客提供便利的商业服务设施。（ 2）度假酒店用地规划商业金融业用地41.80 公顷，集中在滨海旅游区，塑造高品质的星级酒店形象，满足游客对住宿的不同需求，是重要建筑景观节点营造区。（ 3）旅游用地规划旅游用地52.23 公顷，为度假居民提供丰富的文化娱乐生活场所。（
33、 5）商住混合用地规划商住混合用地8.79 公顷，位于度假地产区中轴线上，满足用地相应的弹性需求，同时通过用地的复合性，营造中轴线良好的建筑景观形态。3.2 居住用地规划规划区规划居住用地130.44 公顷，占规划用地的29.87 %。包括一、二类居住用地94.65 公顷；配套中小学托幼用地2.32公顷。居住用地包括低层、多层、小高层住宅建筑。（ 1）住宅用地一类居住用地总计47.18公顷，集中分布于环境最为优质的滨海旅游区内，建议容积率控制在0.6左右，主要以旅游社区型低层度假住宅为主。二类居住用地总计47.47 公顷，主要分布在度假地产区。建议容积率控制在1.0 以下，主要以旅游社区型多层
34、、小高层住宅为主。（ 2）居住配套设施用地依据居住人口规模测算设置配套设施，包括小学1 所，另有幼儿园2 所。小区商业文化设施包括综合市场、社区服务中心、社区卫生服务站、文化活动站等，并且对其用地位置与规模进行了明确确定。3.3 道路交通与市政设施用地规划规划区道路广场用地为35.57公顷，占规划用地的10.27%，在观海大道的尽头设置了一处社会停车场用地。市政设施用地在启动区范围内没有设置，邮电设施在商业金融用地设置一邮政所；污水处理站、垃圾转运站、燃气站安排子规划区外或是村民居住点内。其它市政设施，如公厕、垃圾站、电信模块局、开闭所、变电室等要求在建设中配套完善，规划不单独安排用地。3.4
35、 绿地旅游度假区(核心区)绿地占地达 67.24公顷，占规划用地的19.42%。其中公共绿地占45.18公顷，生产防护绿地占22.06公顷。根据旅游度假区(核心区)的城 市性质及旅游主导功能，并规划了大片绿地，和景观视线廊道。3.5 用地指标数据用地代码用地性质用地面积(ha)占建设用地比例 (%占总用地比例 (%小类C公共设施用地95.6531.6627.62C2商业金融用地43.4214.3712.54C21商业用地1.620.540.47C25旅馆业用地41.8013.8312.07C9旅游用地52.2317.2915.08R居住用地103.4434.2329.87R11一类住宅用地47
36、.1815.6113.62R2二类居住用地47.4715.7113.71R21二类住宅用地45.1514.9413.041R22公共服务设施用地2.320.770.67Rh商住混合用地8.792.912.54U市政公用设施用地0.250.080.07U1供应设施用地0.250.080.07S道路广场用地35.5711.7710.27S1道路用地33.1610.979.58S2广场用地1.410.470.41S3社会停车场用地1.000.330.29G绿地67.2422.2519.42G1公共绿地45.1814.9513.05G11公园绿地15.405.104.45G12街头绿地29.789.8
37、68.60G2生产防护绿地22.067.306.37G22防护绿地22.067.306.37E水域和其他用地44.1614.6212.75E1水域28.039.288.09E3园地5.661.871.631E4村镇建设用地10.473.473.02总建设用地302.15100.00-规划总用地346.31-100.00规划各地块控制指标一览表地块编 号用地性质 代码用地性质用地面积 （公顷）容积率建筑面积（万m2绿地率（%建筑密度（%）建筑限 高（m）居住人 口（人）配建车 位（个）公共配 套设施备注A-01C9旅游用地16.430.457.39"45 "2024-222-A-02G12街头绿地1.71-70-7-A-03C9旅游用地14.880.507.44I 4512024-223-A-04G12街头绿地1.50-70-6-A-05C25旅馆业用地13.370.608.02452524-481-A-06G12街头绿地1.37-1 701-5-A-07C9旅游用地8.410.504.21452024-126-A-08G12街头绿地0.95-70-4-A-09C9旅游用地8.930.454.02452024-121-A-10G11公园绿地0.93-70-4A-11S2广场用地1.