十年前，琶洲村启动了整村改造，关于资质认定的五道拍卖门槛便颇为严格，最终具有绝对优势的保利得以底价1.42亿元独吞这超过64万平方米的土地，并承担总计约44.7亿元的改造成本。
回顾改造前的琶洲，主要症结在于城乡二元结构反差剧烈，村内“握手楼”遍布，规划管理无序，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，配套设施匮乏。直到2014年12月完成村民回迁，保利实际上仅用了4年顺利完成琶洲村改造。
值得借鉴的是，琶洲项目中3/4的土地被征为国有，但村集体拿到了40%的建筑面积，开发商保利则拿了56%的建筑面积，这样的利益平衡能让保利和村集体都获益不少。
改造完成后，目前琶洲村的大部分物业都是村民持有的，而保利后续重点做轻资产管理。集体物业中包括地铁口商场、酒店、写字楼共约20万平方米，按3万元/平方米的单价保守估算，资产价值高达78亿元，这些物业整体打包给保利商业承租运营，每年亦可为村集体带来约2亿元净收入。
“琶洲模式”为业内所认可的成功便在于最大程度提高了村民收益。据了解，琶洲村村民户均回迁面积在300平方米左右，村民通过出租一部分面积便可获不少租金收入，每年两期的广交会，亦能给周边租赁带来巨大的收益。
保利旧改成色
被外界盛赞的“琶洲模式”一改以往，充分发挥和激活市场活力，政府、村民和开发商三方实现了和谐共赢的良性循环，这是琶洲旧改成功模式的意义所在。
但即便是成功的琶洲案例，背后亦是充满荆棘。其中在回迁阶段，琶洲村也出现过影响颇大的村民“维权”活动。保利能在短短四年内完成琶洲村从动迁到回迁的壮举，事实上和政府的一路绿灯以及保利的的前期工作有极大关系。此外，保利在最耗时难啃的动迁环节表现足够的“诚恳”，之所以获得村民支持亦在于改造的公开透明。
以“琶洲模式”为参照，保利后续参与开发天河冼村、天河小新塘、黄埔鱼珠等多个旧改项目。
据保利介绍，其城市更新业务版图目前共涉及11个省份，20个城市，布局重点为粤港澳大湾区，此外辐射华中、华北、西南、西北区域。
截至目前，保利发展城市更新方面跟进项目超130个，涵盖旧村、旧厂、旧城（含棚户区改造）、留用地开发及一级土地整理，与村合作项目近40个，在建及建成项目近10个，拥有超过1万亩协议改造面积。
而真正实现转化的除了琶洲，还有天河小新塘项目。该村项目位于广州天河区东部，名气虽不及猎德、冼村等，但其周边围绕国家软件产业基地、天河智慧城、广州科学城等高新产业区，也具备较强的土地增值潜力。
2015年，保利总投资200亿元入驻小新塘。不到4年时间，小新塘在2019年6月完成首次回迁分房。至2019年底，50栋回迁房全部封顶，临迁在外10年的村民职工首次回迁分房。这其中进展快速的很大部分原因要归结于动迁的效率。
琶洲村和小新塘是保利旧改暂且收割到的果实，而众多旧改项目中，亦不进展缓慢、举步维艰的。其中最典型的为拥有近800年历史的冼村，“九年磨一村”，从2011年接手到2019年3月，冼村改造新方案才终于出炉。
持续改造10年后，冼村村民在2018年首次回迁入住新房。另据保利内部人士介绍，目前冼村三期回迁房也已经封顶。
今年以来，保利在旧改市场上仍然频有斩获。4月23日，南沙区黄阁镇亭角村以100%的通过率选定保利为合作企业；9月28日信息披露，保利拿下广州黄埔大塱村旧改项目，总投资额30亿。广州之外，保利华南在深圳联合保利资本、深圳裕和集团三方合作拿下了深圳大鹏新区青谷城市更新项目主体，拟建21.6万平米综合体。
一度引来市场关注的是6月保利联合富力体拿下海珠赤沙村旧改，难得的是这两大旧改巨头过往的交锋与争夺在赤沙村项目上“妥协”。
后入局的保利无疑成为最后的赢家。而与琶洲会展中心仅有一河之隔的赤沙村，被称为广州旧改的“明日之星”，其身上的光环也正是琶洲所赋予的。
文章来源:观点地产网 返回搜狐，查看