深圳正在为过往“重商抑住”的土地利用机制积极“纠偏”。
继6月24日官宣宝中一块商办用地“调规”改为居住用地后，市场传言，后海金融商务总部基地将添两幅“王炸”宅地。
（图源：阿sir查房）
疯传的两幅地皮位于后海滨路登良路交汇处，中间隔一条登良路相望。苗头现场查看，目前登良路北侧地块是小米国际总部大厦项目施工队的临时生活区，南侧则作为海能达全球总部大厦、瑞声科技高端精密制造产业总部项目施工队的临时生活区在使用。从现场公示的信息看，前者临建到期时间为今年7月30日，后者于今年7月17日到期。
（登良路南侧地块目前是临时工棚）（登良路北侧地块现在是小米国际总部施工队临时生活区）
与2023年4月“调规”的深圳湾超级总部基地DY08单元（即现中海深湾玖序项目）地块不同，后海金融商务总部基地的这两幅地不仅先天条件优越，东向深圳湾海景开阔，而且可以尽享深圳今年5月出台的建筑设计新规的巨大红利。时隔10年，深圳湾1号项目在建筑和户型设计上的突破性创新，终于有机会在同一个片区得以复刻、延续，甚至超越。
后海金融总部基地也是深圳早年填出来的填海区。在1999年滨海大道建成通车之前，这里还是一片滩涂，占地超出2平方公里，却鲜少在土地招拍挂市场进行公开交易，一些开发商在这里获得土地，建起了高档楼盘和住宅小区，房价一直是深圳楼市风向标。2014年深圳湾1号打破深圳以潮汕籍富豪审美偏好和需求为出发点的传统豪宅设计，直接对标世界级顶豪，成为深圳首个平均售价超过10万/平方米的知名大平层项目，其开阔的深圳湾海景，世界级大师的设计水准，纯粹的大户型，超高的圈层，在当时极为宽松的建筑设计规范加持下，全面重构市场对大平层产品的认知，也一把把深圳顶豪带进了全新时代。
在那之后，这片被人们称为“深圳湾”的地方，取代香蜜湖、华侨城等传统豪宅区，成为深圳最值钱的超级海岸线。10年来，深圳最吸金的顶豪华润悦府、瑞府、莱佛士公寓、招商双玺、恒裕深圳湾、华侨城新玺等陆续在这条海岸线涌现，构成了超级富豪在深圳投资置业的新的图腾。
两幅地块“调规”的猜测，起于今年4月18日召开的深圳集中连片区域招商大会。大会披露，将率先推出约13平方公里优质用地用于招商，涵盖工业、研发、居住、商业等各类功能，其中，作为深圳的经济大区、科技强区、创新高地的南山区，本次推出了2个片区20公顷用地，分别位于后海金融商务总部基地和深圳湾超级总部基地，“这里面朝大海、总部集聚、配套齐全，是创新创业的理想之地。”
（图源：深圳特区报）
苗头查阅得知，位于后海金融商务总部基地、深圳湾超级总部基地的这批20公顷用地当中，有3公顷属于居住用地，17公顷属于商业用地。
3公顷也就3万平方米，与市场传闻的后海滨路登良路两幅地的占地面积大致相符。
说巧不巧。日前，南山区发展和改革局发布在深圳湾超级总部基地新建250米以上超高层建筑的征求意见稿，拟在片区内DU01-02地块新建一栋250米以上、300米以下的超高层。项目在A塔地块旁，位于深湾二路与白石支一街交界东南象限，开发建设用地面积约1.57万平方米，规划建筑面积18.8万平方米，将包含办公、商业、文化等功能，是“深圳湾超总靠海无遮挡一线海景摩天楼”。
据称，地块锁定的买家之一，是一家全球著名的多元化跨国企业。该地块超高层建筑将与片区内“深湾都市核心”的3个超高层地标即A塔（未出让）、B塔（原恒大中心，2023年7月被安居建业接盘）、C塔（深湾发展）共同构建世界级天际线。
由于受日照、采光等规划条件限制，深圳湾超级总部基地剩余的少数未出让商办地块调整为居住用地的可能性不大，也不符合片区“世界500强”企业总部商务办公聚集地的“人设”，因此，这3公顷的居住用地的“出处”与“落点”，大概率是后海金融商务总部基地。
（登良路南侧地块与地铁登良站C出口相连。图中3个超高层建筑自左至右分别为鹏瑞大厦、海能达全球总部大厦、华强方特大厦）
这里的公园和海岸线已成为深圳现象级地标，深圳湾万象城、安达仕酒店、鹏瑞莱佛士酒店等深圳顶奢消费场所已在这里营业多年，由马岩松团队设计的多层建筑深圳湾文化广场明年将交付运营，向西连接保利文化广场和后海海岸城的连廊建设已“万事俱备”，字节跳动、小米、大家保险、大成基金、海能达、华强方特、联想集团等头部企业总部扎堆，“总部感”强烈，最关键的是，这里已建成销售的物业不仅建筑设计、景观资源、空间营造、社区品质优良，房价表现也令人侧目，有实力的开发商和投资者趋之若鹜。
（登良路北侧地块临近中海油大厦、海信大厦和建设中的字节跳动总部大楼）
片区今年3月传出有优质物业“整体转让”的消息。3月20日，深圳地铁集团旗下房地产开发平台深铁置业发布推文称，“深铁登良东项目以‘整栋定制’方式进行开发建设，现已在深圳联合产权交易所正式公开挂牌交易”。
这是一幅商办用地，位于创业路与科苑南路交汇处（创业路以南，科苑南路以西），是地铁13号线登良东站上盖物业，用地面积约0.48万平方米，规定容积率5.82，总建筑面积3.82万平方米，计容建筑面积约2.79万平方米，其中办公建筑面积2.55万平方米，“写字楼打造为高端甲级写字楼，可为金融、科技、贸易、商服等行业的总部型企业进行量身定制。”
（图源：深铁置业微信公众号）
据了解该幅地进展的知情人士透露，项目标准层层高4.2米，海景一流，无遮挡，报批报建阶段也已预留好发展空间，今年4月，项目公司完成交易，买家为潮汕籍商人背景的民营企业。
与南山“不够塞牙缝”的3公顷居住用地相比，福田今年提供的居住用地面积，高达11公顷。根据苗头去年5月获得的信息显示，香蜜湖新金融中心的商办地块“调规”空间大，与后海金融商务总部基地这两幅地皮形成直接竞争。
另有消息指，深圳土拍大戏将于第三季度上演，市场和业界期待6月28日中海深湾玖序开盘大捷，为深圳土地和房产交易市场烧一把火。