政策性住房（人才住房）在取得预售许可证后12个月内以指定价格［户型建筑面积90、120、140平方米分别按照备案价（核定价）的 70%、60%、50%确定（不含全装修价格）］销售给政府指定销售对象（人才）；逾期未完成销售的，由政府指定单位以上述价格标准加全装修价格一次性予以回购。
假设政策性住房楼面地价按照拿地价格的65折来算，预计商品房楼面价≈（总地价-配建政策性住房地价）/剩余可售建面=（22.255亿元-0.65*6506元/㎡*54600㎡）/（342081-54600）≈ 6938.205元/㎡
同方法（可能有误差，以实际为准）计算，万科空港新区项目商品房部分楼面地价约为 6731.716元/㎡。
地块
位置
该地块位于金海二道与滨海十五路交汇处，座落于经开区天河街道。
▲地块相对位置
▲地块红线图/浙江省土地使用权网上交易系统
地块
详情
地块名称 金海园区C-10 地块 性质 二类居住用地（R2）兼B11、B13、B3 出让土地面积容积率 1.5-2.9 建筑限高 ≤75米（住宅建筑高度≥24米） 绿地率 ≥35% 建筑面积起价起始楼面价 5000元/㎡ 上限价上限楼面价 6506 元/㎡
▲地块详情及规划指标要求
地块
配建
该地块应设置一处独立占地、位置适宜的邻里中心（R22） ，其建筑面积≥3000平方米，层高不超过3层。包括：
※ 基层社区用房一处，建筑面积≥500平方米；
※ 幸福学堂一处，建筑面积≥100平方米；
※ 基层社区文化活动室一处，建筑面积≥400平方米；
※ 社区医疗卫生站一处，建筑面积≥150平方米；
※ 基层社区级老年服务中心一处，建筑面积≥1200平方米；
※ 按组团设置 室外活动场地，每处用地面积≥350平方米。
配建的公配设施建成后无偿移交给浙南产业集聚区管委会。
造价
标准
该地块住宅建筑外立面采用石材平均造价不低于 650元/平方米；外墙干挂金属板材，平均造价不低于 400元/平方米；门窗不低于 850元/平方米。
商业建筑外立面采用玻璃幕墙，平均造价不低于1000元/平方米。室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于750元/平方米。
地块
实景
▲地块实景图。/浙江省土地使用权网上交易系统
周边
配套
▲周边配套设施
房探
简评
1
规模巨地，周边配套日趋完善
该地块较为方正，占地约177亩，约有 住宅约32万方，毛估估约有 3000余套住宅，堪称“庞然大物”。
周边已有德信阳光城·翡丽云邸、碧桂园·未来城、德信·东宸里等项目已经开盘。地块距离西南侧的金海湖公园仅1km，周边配套日趋完善。
▲周边规划示意
交通方面，地块临近金海大道、滨海大道、永强大道等三条南北向交通要道 ，接驳 海工大道、 滨海十三路两条东西向大道。西侧距离 甬莞高速收费站不到3km，地块临近龙湾国际机场，S2天河站在建。
▲周边主干道示意
2
周边成交楼面价上涨明显
地块周边 售项目不多，仅有 金科中南·未来都会、 德信·东宸里、 德信·东望里以及 宝龙广场（备案名：宝龙苑）。因地价飙升，周边毛坯售价水涨船高，大多在 1.1-1.3万元/㎡。
▲周边供应
此前，地块北侧一块超130亩的地被 万科以 封顶价11.473亿元+5.06万方政策性住房竞得，成交楼面价约为 5982元/㎡。实际成交楼面价飙升 千余元/㎡。本次出让地块， 再度刷新周边楼面地价，而两者均为超百亩规模巨地 ，这也意味着， 经开区及其周边地价再度飙升， 逼近7000元/㎡。
项目名 出让时间 成交楼面价 （元/㎡） 万科空港新区地块 2020.12.09 5982+政策住房50600㎡ 金科中南·未来都会 2020.04.09 5651 德信·东宸里 2020.02.20 5163+政策住房1600㎡ 德信·东望里 2020.1.13 5821+政策住房400㎡ 德信·阳光城翡丽云邸 2018.07.2 4171 宝龙广场 2018.06.29 3842 红星天铂 2018.5.9 3775 碧桂园·未来城 2017.11.10 3826 德信碧桂园·观澜苑 2017.10.20 3057 碧桂园旭辉·湖悦天境 2017.07.21 4524 温州富力城 2017.04.26 4140
2019年，滨海空港区片在售项目大多一直保持着 较高去化率。2019年整体去化量近60万方。从购房客群分析来看，近年来投资占比较高，不少项目甚至超5成。据房管网，2020年经开区已售商品房约27.4269万方 （周边部分项目计入龙湾），超过 温州市区楼市的8%（已剔除安置性质商品房建面）。
3
参与竞地开发商数量保持相对高位
由于地块规模大，但楼面地价较低，且周边在售项目较少，因此，本次土拍吸引了多达约 11家开发商参与竞地。
就参与竞地开发商而言， 其中不乏深耕温州的业内大鳄和库存量较少的本土大佬。此外，还有 多次参与竞地但无斩获的新面孔。在开始竞地23分钟，直接达到上限价，楼面价达到6506元/平方米，溢价率已超30%。可见开发商拿地热情。
最终，竞配政策性住房建面 5.46万方，为温州土拍史上 单地块竞配政策性住房建面第一的地块（万科空港新区地块为竞配政策性住房50600㎡）。
好了，今天就说到这。
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