日前，中国商业联合会常务理事单位，上海市商业联合会副会长单位的“5A级”社团上海市浦东新区商业联合会专访汉博商业管理集团股份有限公司（下称：汉博商业集团）副总裁兼上海公司董事长杜斌先生。从杜斌先生的从业经历和主导操盘的上海漫乐城购物中心出发，解析其对商业运营领域的独到见解，并将此专访收录为浦东商联杂志封面人物专访报道。如下为专访全文：
杜斌
现任汉博商业集团副总裁/上海公司董事长，上海购物中心协会品牌专业委员会秘书长，浦东新区商业联合会品牌委员会主任。北京大学区域经济专业研究生。知学学院、奇点学院特聘教授，全国房地产策划师、项目管理师。曾任职高力国际、高纬环球、莱坊国际、睿意德等知名公司。CBN第一财经频道《决战商场》栏目特邀评论员，《地产》、《第一财经周刊》、《第一财经日报》、《36氪》、《界面》、《商报》、《中国经营报》、《中国商业周刊》、《中国房地产报》特邀撰稿人。
作为商业地产全程服务类的专家，杜斌拥有20多年的商业地产服务经验。对商业地产的前期定位 、建筑规划和招商运营领域拥有丰富的实操经验和独特见解，尤擅长创新业态及特色运营品牌的全国选址及拓展，在主力店、次主力店招商领域拥有丰富的实践经验并成绩斐然。他还曾主持与参与万科、中粮、恒隆、瑞安、保利、华润、中信泰富等众多领先开发商地标商业项目，透过多年项目运作与交流，与国内诸多大型地产企业建立了良好的合作关系。
汉博商业集团
汉博商业集团是集策划、设计、规划、招商、运营为一体的商业运营全链条服务商。从商业体的整租、合作到开发商的委托管理，实现了多元化的商业发展，已成为全国性的商业管理集团公司。多年来，汉博商业集团凭借领先优势与业绩，公司一直受到业界的关注与肯定，在商业运营管理、资本市场、互联网等领域，都得到了诸多奖项与荣誉，包括“福布斯中国新三板公司潜力企业榜”、“行业领先商业管理机构”、“牛耳奖互联网年度跨界成功企业”、“中国新兴品牌最佳综合服务商”、“中国最佳商业地产运营商”、“金坐标——年度领航轻资产运营商”、“中国商业管理十大服务机构”等；现为全联房地产商会商业地产工作委员会和中国百货商业协会理事单位、中购联常务理事单位。
01消费中心城市的新载体
2021年11月27日，汉博商业集团上海公司自有品牌“漫乐城”浦东项目隆重开业。这个26800平方米的四层楼，合理巧妙的商业布局，显得格外精致而时尚。精准的定位、全新的场景，吸引着络绎不绝的顾客，也刷新了上海场景式商业的底蕴，为浦东增添了一个建设消费中心城市的新载体。
上海浦东漫乐城购物中心（下称“上海漫乐城”）虽为汉博商业集团的自有品牌产品线项目，但也会根据不同项目定制化输出管理。上海漫乐城作为国内城市更新由卖场改造升级的新典范，全新的环境、升级的品牌，同时又兼顾周边客群属性的特性，重点服务于周边消费者的需求。
上海漫乐城开业剪彩仪式
上海漫乐城项目是锁定在“吃喝玩乐购”主题，实现商业多元化的重组。董事长杜斌说，在定位阶段，我们是分为两种策略，一是首要满足周边社区居民的需求，作为社区商业功能的存在。二是希望通过一些新的网红饮品、网红餐饮及音乐酒吧吸引年轻人夜晚的消费。这样整个商场在白天与夜晚，工作日与双休日可以达到均衡客流的目的。
据董事长杜斌介绍，坐落于浦东齐河路与云台路交汇处的漫乐城，是社区型的商业综合体。相比其他购物中心，漫乐城的服装等零售比例很少，是以餐饮为主，其占比达到51%。考虑周边的公司白领、社区居民的用餐需求所以加大了接地气的餐饮的比例。同时，还有其他配套服务，包括手机、黄金、日常用品及大卖场。其中，大卖场选择了尚优选品牌商超，是有着多重考虑。它在上海有300多家连锁，属于中大型商超，其装修时尚、品类丰富，高端进口商品多，不仅有多种肉类，顾客还可以现场加工海鲜，生活品类齐全，完全可以满足社区的消费需求。
上海漫乐城开业活动
杜斌补充说，作为社区型的上海漫乐城非常注重体验式购物。由于我们接手的多数是商业改造或待升级项目，因此，汉博商业集团会通过接地气的创新来为商业注入新活力。社区型的漫乐城定位在是一个让消费者可以 “逛”的购物中心。上海城市商业已进入承载新内容、满足新需求的新阶段。随着商业地产在国内近20多年的发展，上海城市尤其是中心城区由于发展较早，目前许多商业空间并不能满足现在人的消费新需求，例如较早的百货、卖场、商业街等都进入了内容升级的阶段。对此类的物业我们不主张大拆大建，而是在原来的框架基础上进行空间升级、内容升级、品牌升级，上海漫乐城就是最好的案例，在保留原有沃尔玛的建筑基地上进行升级改造，又通过品牌的升级达到符合周边人群的消费能级。
上海漫乐城内装美陈1
作为社区的配套服务，漫乐城依据社区需求进行多元化的商业重组。在整个漫乐城里招租了超110个品牌铺子，既有适合老人的老字号餐饮，孩子喜欢的桃酥饼、网红蛋糕，也有年轻人喜欢的奶茶，打造了区域客群的饕餮美食社交聚场。
“通过大数据分析，在这周边老年人客户群有很强的消费能力，因此，我们商业体定位以餐饮为主。”杜斌说。这里不仅有丰富的早餐，午餐品类齐全。我们引入了港式餐厅、烧烤、中式、日式的小酒馆等特色餐饮店。上海知名老字号餐饮米其林必比登推荐餐厅、兴兴海派私房菜等都是上海人必吃品牌里的优选，还有在宁波排行第一的烤肉及各网红品牌的第一名餐饮店，如哈灵面馆、大壶春、功德林、德兴馆等品牌。
上海漫乐城餐饮品牌
不辞辛苦只为早日服务社区
杜斌说，最初漫乐城改造项目不被外界看好。同时，受疫情影响，招商初期非常困难，在一个一个招商被攻坚之后，招商工作才有所突破。
据介绍，从拿到施工许可证，到11月27日正式开业，短短的几个月里，公司的市场部、招商部、行政部、营运部、人事部、财务部、物业部全员配合，高效运作，才保障了项目的如期开张。为了赶时间，从5月1日起至今，董事长杜斌连节假日都是在忘我地工作，从没休息过一天。为了做好细节，追求完美的杜斌每天5点钟起床，全身心地扑到工作上。忙到深夜凌晨二三点那是常有的事。以苦为乐的杜斌说，“我们做商业的人都很辛苦，我们的时间都是客户的，我们会全力配合好客户，全力服务好消费者！”
打好首店经济牌
上海漫乐城为汉博商业集团自有品牌“漫乐城”在上海开业的首个项目，该项目属于浦东新区上南商圈，升级为全时段情景式商业中心。其中，首店经济也是重要内容之一。
浦东领导视察上海漫乐城
对于首店经济，杜斌有着自己的理解。他说，上海漫乐城在内容方面也打出了“首店牌”，首店经济是作为商场吸引客流的主要手段，同时也是为整个商圈注入新的活力。在规划上海漫乐城时我们需要考虑整个商圈的品牌升级，同时也要兼顾首店的比例，因此我们在招商规划上会引入一些在其他城市运营较为成功首度进入上海或者进入商圈的品牌。还有就是对于传统品牌的升级建议，例如打破餐饮与餐饮之间壁垒，让消费者感受到不一样的体验。
杜斌进一步指出，首店从类型上分为国家级首店、省市级首店、区域型首店和社区型首店，不同的档次有不同的规格量能和品牌影响力。对于社区型首店的引入要谨慎，市级的首店如淮海路、南京路的首店比较多，市场消费能力强。从另一个角度来讲，知名集团的新品牌，对其管理和品牌大家都有信心；在其他区域销售很好的首店，我们也可以放心地引入。对于漫乐城社区型的商业体，不适合引入小品牌的首店，引入社区型的首店比例非常低。目前，上海漫乐城引入的首店有烧本烧和成都小酒馆众二酒馆等上海首店，整体风险可控。
对于消费者不认识的品牌，要有一个很长时间的培养周期。首店存活率不高，有的可以培养，有的不可培养，因此要控制数量，降低风险。在掌握首店品牌的热度效应，同时还要关注品牌餐饮的生命周期（三四年一个周期）。
02开启数智化管理时代
董事长杜斌回顾说，汉博商业集团在2005年成立至今经历了五个阶段。公司刚于北京成立，早期服务于北京朝阳大悦城和西单大悦城。2008年-2011年开始布局全国，并运营管理了第一个项目湖州爱山广场。2012-2014年打造第一个自有品牌项目合肥之心城并运营管理了北京远洋未来广场，累计运营项目超过10个。2015年-2019年在新三板上市，确立三大自有品牌产品线之心城、漫乐城和美里天地，合肥第二个自有品牌项目合肥漫乐城正式开业，并携手中青旅成立汉青文旅。2020年开始深耕全国，成立多家分公司，签约众多地标项目，上海漫乐城也在今年正式开业，开启数智化管理时代。
合肥漫乐城
合肥之心城
精心打造商业的全链条服务
作为商业运营全链条的服务商，汉博商业集团是专注于商业空间运营与管理的。首先是商业空间全链条运营服务，汉博商业集团在运营管理之前可提供包括策划咨询、建筑设计、规划咨询、招商管理全链条全程服务，包括运营服务模式也是多元化的，从定制化输出、顾问、委托等多种方式，并超过50个开筹项目的经验。
拥有三大自有品牌产品线
汉博商业集团拥有的“之心城”、“漫乐城”和“美里天地”三大自有品牌产品线是怎样的一种业态？可提供定制化输出管理是什么概念？董事长杜斌解释说，三大都市商业产品线主要在产品气质上有所区分。具体而言，“之心城”选址主要是在一二线城市中心位置，辐射全市的范围，目标人群为年轻时尚人群，业态更丰富多元化，全功能完善配套设施。“漫乐城”选址主要是在一二线城市或省会城市的城市副中心或集中社区地带，属于社区型，目标人群为都市青年家庭人群，业态更偏向家庭化。“美里天地”选址只要在四线以上城市，品质社区或商务配套，形态以街区为主，城市层级低，目标人群为家庭或商务人群，业态打造