今年端午节，南沙几大商场都爆满，吃饭停车高低得排半小时。
灵山岛业主们绷不住了：岛上10个小区，有时竟连外卖都点不到...
对此，有业主弱弱发问：难道是咱岛上的人气，养不起商家吗？
｜图源：社群
壹
南沙商场开起来了
灵山岛不在配送范围
去年底，灵山岛业主终于盼来对岸的南沙环宇城开业。
不过有个小插曲：由于凤凰桥没有设非机动车道，灵山岛被个别外卖平台和多数商家设为禁送区域。
除了驱车去吃饭购物，住户们想要点外卖，大多只能点岛上的小商超。
｜与粉丝聊天截图
尴尬的是，哪怕有些黄阁商家愿意送，但外卖app显示，方圆几公里只有寥寥几家木桶饭、砂锅粥...
有些业主还试过炸裂的操作，点几个炒菜让对岸商家叫滴滴送过来。
｜灵山岛外卖
｜图源：美团app
有吃瓜群众猜测，或许岛上人多起来，商家就肯来了！据业主透露，现在灵山岛人气也不少，很多小区楼下只有一家便利店...
楼市君带上小飞机跑了一晚，帮大家瞧一瞧，灵山岛的真实入住率。
贰
夜探灵山岛亮灯率
10盘入住最高超5成
自2022年开始，灵山岛10个小区陆续收楼，整体交付约7600户。
将近2年时间，真实入住了多少呢？接下来跟着无人机镜头逐一来看。（温馨提示：考虑拍摄时存在业主未到家或只开部分灯光等因素，实际入住率或比亮灯率更高）
｜灵山岛居住区航拍
｜广州楼市发布 摄
柳岸晓风
今年满2，晚8点半亮灯超50%
楼市君兜了一圈，灵山岛首个清盘项目—柳岸晓风，今年10月即将满2，目测是岛上烟火气最足的小区。
小区一共13栋楼，666户，算下来住户已入住一年多。从晚上8点半的镜头来看，整体亮灯率超5成。
｜柳岸晓风航拍
｜广州楼市发布 摄
有中介告诉楼市君，小区目前出租比自住多。
这里与湾区实验学校距离最近，产品品质不错，不少家长为了娃读书方便过来租房，美中不足的是小区没有规划底商。
越秀明珠天悦江湾
性价比高，晚9点亮灯约50%
越秀明珠天悦江湾，与柳岸晓风前后脚收楼，晚上约9点亮灯率接近5成。
项目是灵山岛体量最大的小区，总规划超1700户。
据中介透露，业主买入时单价在3.2-4万/平，性价比相对香，大概有7成业主都是自住为主。
中介还补充，项目底商还未完全交付，业主想下楼觅食得去别家小区。
｜越秀明珠天悦江湾航拍
｜广州楼市发布 摄
金科·博翠明珠
晚8点亮灯约30%，底商开起来了
和柳岸晓风一街之隔的金科·博翠明珠，在21年中交付，也是灵山岛首个收楼的楼盘。
晚上8点左右的镜头下，小区亮灯率大约30%。
附近散步的热心市民透露，不少业主在市区上班，这个点估计还在写字楼码字...
｜金科·博翠明珠航拍
｜广州楼市发布 摄
不过，楼市君留意到，金科·博翠明珠是为数不多将底商开起来的小区。
现阶段，商业街已有小饭馆、商超、药店等业态，背后自然有足够的业主需求。
楼市君走访过程中，留意到现场还有不少业主在吃宵夜、小酌，社区氛围不错。
｜金科·博翠明珠航拍
｜广州楼市发布 摄
金茂湾、美的华发·天珀
晚8点半后，亮灯率约20%-30%
咱们接着飞，来看灵山岛·金茂湾、美的华发·天珀，都是22年底到23年初收楼。
其中，灵山岛·金茂湾分两期开发，加起来共909户，社区走小而精致的路线，园林环境在灵山岛楼盘前列。
晚上8点半后，一期亮灯率目测仅约2成。楼市君还偶遇老业主激情开麦：这一带吃的真的很少，味道还不咋地...
｜灵山岛·金茂湾一期航拍
｜广州楼市发布 摄
金茂湾二期更靠近江边，高层单位能望江景，从实时航拍来看，亮灯率也比一期要高。
｜灵山岛·金茂湾二期航拍
｜广州楼市发布 摄
美的华发·天珀，由3栋住宅、5栋商墅以及滨水商业步行街组成。
不过，小区除了高层亮灯率在3成左右，商业街暂时一片黑漆漆状态。
｜美的华发·天珀航拍
｜广州楼市发布 摄
华润、绿城、佳兆业、华丰
晚8点-9点，寥寥20余户亮灯
接下来的几个小区，入住率大概不足2成。
定位低密小高层的华润置地瑞府，晚8点亮灯率如下，目测入住不超30户。
2年前，楼市君曾实地走访过，小区很多买家来自深圳、东莞，除了投资外，偶尔节假日来度个假。
｜华润置地瑞府航拍
｜广州楼市发布 摄
有业主猜测，可能是自住的人太少了，楼下商业街只开了寥寥几家装修公司。
｜华润置地瑞府航拍
｜广州楼市发布 摄
接着来看灵山岛两个一线望江的小区—佳兆业悦江府、绿城美的晓风印月。
其中，佳兆业悦江府分2期，分别在去年的3月和10月份交楼，主推产品有大平层和叠墅。
可以见到，晚上9点左右，小区整体亮灯率估计不超2成。
｜佳兆业悦江府航拍
｜广州楼市发布 摄
绿城美的晓风印月，同在2023年初交付，晚上亮灯率比不过隔壁佳兆业。
楼市君顺手搜了下，小区目前租金不低，四房户型基本租到4500元/月。
｜绿城美的晓风印月航拍
｜广州楼市发布 摄
最后出场的是—华丰金湾，也是灵山岛目前唯一在售的新盘。
由于是现房状态，从航拍角度细看，已有少数业主入住了。
据中介透露，早前开发商对价格控得比较紧，基本超4万/平，现在单价被打到2字头！预计还会吸引一批上车买家。
｜华丰金湾航拍
｜广州楼市发布 摄
时隔2年再次夜探灵山岛，楼市君明显感觉到，现在岛上人气慢慢热闹起来。
同时，我们也能感受到入住业主的无奈：
除了金科博翠明珠，灵山岛其他小区底商，要么未交付，要么几乎无商家进驻，连日常的购物需求都较难保障。
叁
灵山岛产业人口聚拢
商业、交通配套亟需跟上
任何一座新城的建设，都是需要大周期的。
现在灵山岛处于成长期，随着人口增长，暴露的配套问题亟需时间完善。
楼市君梳理发现，当前业主们最心心念念的配套，除了商业，还有交通。
｜灵山岛航拍
｜广州楼市发布 摄
先看商业，像前面业主点不到商圈外卖的BUG，其实灵山岛也早有商场规划。
大家苦等已久的灵山岛版“花城汇”已建成，也就是体量约4万方的地下商业广场，据了解，目前仍在招商引资状态。
附近还有规划中的 岭南风格商业水街， 业主的逛街自由都仰仗这俩商业进度了。
｜灵山岛商业广场实景图
｜广州楼市发布 摄
其次是日常通勤，灵山岛业主去市区上班兜兜转转，动辄1个多小时。
据中介透露，除了南沙当地人和投资客外，买入灵山岛的有相当一部分是天河上班族。
他们基本都要靠公交或电鸡接驳18号线横沥站， 稍不注意就容易迟到。
这也是为什么，许多业主呼吁“大环线”15号线早点上线，其预留的灵山岛地铁站，将弥补板块的出行不足。
还有接驳4、15号线的地铁31号线，一旦开通后，未来 灵山岛业主将一轨直达市区及多个湾区城市。
值得关注的是，灵山岛产业、人口的持续集聚，已为板块配套崛起打下基础。
作为总部经济集聚区的灵山岛，造城10年已有多栋写字楼屹立岛尖，CBD天际范越来越足。
｜灵山岛航拍
｜广州楼市发布 摄
目前，灵山岛已落地14个总部项目， 总体量近180万方， 是广州第五大写字楼聚集区，仅次于珠金琶和万博。
当中已有9座大厦投用，包括中交汇通中心、星河发展大厦、数聚大厦等；另有6座大厦在建，预计未来2年内竣工。
｜广州楼市发布 制图
随着大批写字楼落成，灵山岛 注册公司已有约1600家，注册资本超1000万的占近1/3，有不少就是企业巨头。 （天眼查）
例如广期所、金鹰基金、华泰期货、南沙产业创业投资基金、广州产业投资母基金等，持续虹吸