雪球App，作者： 房小评，（https://xueqiu.com/6032374921/161494467）
通地铁后，燕郊的房价会不会一飞冲天？
有消息称，北京地铁22号线（平谷线）将在燕郊设3-4站。燕郊楼市顿时沸腾了起来。
燕郊目前常住人口约90万人，其中约20万人在北京工作，每天上下班都要承受拥挤的交通，无论是自驾还是公交，花费在路上的时间都要3-4个小时。
一河之隔，燕郊对面的北京朝阳、通州地区房价多在5万+，而燕郊房价只有1.6万元/平米左右，且还在不断下降。
地铁，能改变燕郊楼市的命运吗？
二手房：跌跌不休
燕郊房价已经从2017年高峰时的4万元/平米，跌到了现在的1.6万元/平米左右。
从冰山指数4月1日-10月国庆节期间统计的数据来看，燕郊二手房成交均价这半年由约17000元/平米降至约16200元/平米，累计下降约4.7%。
冰山指数的100城二手房数据表明，燕郊二手房均价在10月第3周环比9月又跌了1.1%，位列全国100城房价涨幅榜的第99位，排在其后的是廊坊。
2019年后，燕郊新房价格跌破了开发商的成本价，加之本地土地供应有限，燕郊新房市场随即进入了冬眠，很多开发商暂缓项目开发。
因此，2020年燕郊的二手房价成为了观察燕郊楼市的风向标。而且，燕郊有约33万套的二手房存量，之前的买房人以投资客为主，很多二手房都是无人住过的次新房，在中介挂牌待售，形成了市场的主要供应量。
过去3年，环京主要县市房价均大幅下降，燕郊房价降幅居环京前列，甚至是北三县（香河、大厂、三河）之首。
地铁22号线在燕郊设站的消息由来已久，动不动就会让燕郊房地产热炒一阵。可是今年8-9月，在增设潮白大街站的利好消息加持下，燕郊二手房成交价格仍保持月均环比下降的态势。
可见，燕郊楼市的供需矛盾，远非开通地铁所带来的购房需求能够对冲的。
“开通地铁在2024年，但我肯定坚持不到那个时候了，”燕郊本地一位房地产经纪人表示，今年以来，燕郊不少房地产中介门店都歇业了，甚至出现了房地产经纪人转行摆摊卖菜的情况。
新房：奇怪的热销
目前，燕郊每月二手房成交量约500-600套，按照33万套库存计算，去化周期超过50年，很多二手房降价到了地板上，依然难卖出去。
与此截然相反的是，燕郊今年新开的几个楼盘销售数据都很不错。
有媒体报道称，8月22日三湘印象·森林海尚城首次开盘，开发商仅拿出1号楼的248套房源试水市场，当日售罄；9月26日该项目再次加推部分楼栋，去化速度依旧较快。
为什么二手房再降价也卖不动，新房却可以畅销呢？
一位燕郊本地的行业人士称，新房能够办理网签，二手房却不能。
上述说法未得到证实。
经多方了解，房小评得知现在燕郊存在两种限购政策外的买房方式：第一种需要大专以上文凭，在当地缴纳三个月社保，以人才落户的方式办理；第二种为企事业单位，中直机关人才购房。
上述两种方式只能购买新房，而且规模比较小，都属于特批通道。
随着北京大量中央、市属国企、事业单位东迁到副中心等地区，为解决单位员工和家属居住需求，经常会有点对点的购房指标解决通道，但都是一事一议。
除了上述原因外，燕郊传统的几个大开发商这两年没有新房供应，一定程度上为新房市场腾挪了空间。而燕郊本地的改善需求，也多是选择新房。
2019年以前，燕郊楼市虽然有一些改善居住楼盘，但多数是小户型投资型产品，户型和功能设计不太受重视。当房住不炒渐成市场主流，开发商改进了产品设计，新房在功能和环境上更能满足改善住房需求。
此外，少数几个新盘地理位置比较好，尤其是京投发展倬郡项目被传就建在地铁口上，是TOD项目。一些投资客认为这样的项目能涨价，选择买新不买旧。
由于22号线在燕郊设置的几个地铁站具体位置仍未公布，燕郊本地买房需求和北京外溢的投资需求都认为京投具有北京地铁建设背景，其项目一定是地铁上盖。
“目前在燕郊买房不是看够不够便宜，而是赌地铁口在哪，”上述燕郊本地房地产行业人士一语道破新房热销的动机。
北漂：理想时代已结束
康康的奶奶李秀琴最近轻松了些。
5年前，她从老家来到燕郊，发现儿子和儿媳上班太辛苦，每天乘坐818路公交车往返北京和燕郊需要3-4个小时，小夫妻俩每天累得头都抬不起来，更别说照顾孩子了。
李秀琴于心不忍，于是一直留在燕郊帮夫妻俩照顾孙子。为了让小夫妻早晨多休息会儿，她每天凌晨4-5点钟就拿个板凳去818路公交站占座，让孩子在摇摆的公交车上可以眯一会儿。
李秀琴的儿子儿媳是万千“北漂”们的代表。这些有学历、有奋斗精神的年轻人，为了生活，为了梦想，在北京打拼。那种困得睁不开眼睛的滋味，只有过来人才能体会。
在这些北漂心中，都有一个安家北京的梦想。买一套北京的房子，是支撑他们不懈努力的动力。
曾经有《北京北京》这样的歌，唱得北漂们落泪。
而如今，眼看燕郊的肯德基、沃尔玛都开起来了，地铁开通也不远了，北京房价却涨到了他们一辈子都不可能触及的高度。
随着疏解人口政策的推行，大量产业外迁，中低端服务业就业机会也越来越少，一些住在燕郊的北漂开始离开北方，去南方寻求发展。
从2019年开始，李秀琴就发现，早晨的818路公交车虽然仍然很拥挤，但是排队的人却减少了。她不用再在凌晨4点多就来占座，只要6点前到就可以了。想到未来开通的地铁，她很庆幸孩子们早早在这里安了家。
据公开数据，2009年燕郊常住人口约35万人，2015年约75万人，2019年约为90万人，2020年年中的人口规模基本与2019年持平。
燕郊的人口高增长时代已经结束。
实际上，早从2017年开始，河北省就出台政策控制京冀交界地区人口规模上限，设定三河市燕郊镇等重点地区常住人口规模控制指标。同时，加强交界地区落户管理，严格控制人口增长。
按照廊坊市政府有关政策规定，到2020年，三河（含燕郊）定位为中等城市，香河、大厂定位为小城市，其中三河的人口规划量为50-100万人，香河为20-50万人，大厂为20万人。
这意味着北三县的人口红线为160万人。2020年年中，北三县实际常住人口早已超过了这个控制线，未来北三县的人口政策取向主要是控制和疏导。
划归北京：遥远的梦
很多在燕郊买房的人，都愿意办理燕郊的购房资格，如有可能，还愿意把户口迁到燕郊，这个动机背后是燕郊会划归北京的传言。这个传言虽然已久，但是每每都能刺激人们心中那根敏感神经，让很多人愿意赌一把。
“地铁都修了，燕郊肯定离划归北京不远了，即便将来不划归北京，我也落个房子，不会赔到哪里去。”
一位燕郊买房人说，自从22号线地铁在燕郊开设站点的消息传出，有关燕郊落户的问题就和买房紧密联系在一起。
很多在北京工作的外地人，愿意在燕郊买房，不再只为了等涨价赚钱，而是愿意赌一个天上掉下北京户口的机会。
昨天，一位读者来问房小评：“最近有个朋友跟我说燕郊要划归北京了，可以给办燕郊户口，你说我办不办？”
“是不是找你要钱的？”房小评警惕地问。
“对啊，说是2万块钱能搞定，”这位读者急切地说。
“那我劝你别办，网上都有文件，燕郊户口是开放办理的。”
只要符合条件，现在办理燕郊户口并不难，何来走后门之说呢？
这位读者马上上网查阅信息，旋即回复说：“我的确从网上查到了办理燕郊户口的信息，缴纳社保纳税即可办理，完全没必要花钱找人，由此，我也觉得燕郊划归北京的消息是假的。”
其实，经常有粉丝来问房小评燕郊是否要划归北京，每次房小评都不忍说出自己笃定的答案，只能说“短期不太可能”这样模棱两可的话。
因为房小评知道来问这个问题的粉丝都是北漂，背后面临孩子上学、老人养老等难题，北漂扎根是大家心中的希望，不应该残忍地浇灭他们心中那一线希望。
但实际上，从区域经济发展的逻辑来看，这些来问的朋友等到孩子上大学，可能都等不来“燕郊划归北京”的那一天。
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