高新管委会搬迁之下，城市变迁的缩影
从1993年到2003年，十年时间，高新路、科技路配套已经成熟，但城市用地几无预留，目前只能通过动员厂区式企业外迁，并加以土地置换的形式，将原地块进行招拍挂，方能重新激活核心区域的商业价值。
随着一些大型企业及上下游配套企业的纷纷进驻，城市商务行为的高度集中，高新发展势头迅猛。高新区向西南延伸后，形成全新的唐延路产业带，区域内教育、医疗配套不断完善，高端社区大量涌现。至此，高新区完成第一次质的飞跃，正式成为展示活力西安、科技西安、现代西安的一张名片。
于是，以锦业路为中心的高新区价值立现，城市西南板块的高端商务与金融产业活动，第一次来到绕城高速北侧，曾经的城市边缘瞬间成为投资热土。锦业路区域，逐渐成为高新新的政治、经济、人居中心，也是各方资本追逐的首善之地。
锦业路的十年变迁 ©市侩影像
高新管委会的第三次选址，使锦业路获得城市进阶的资格，这种扩大高新区覆盖范围的举措，在目前看来是十分必要的，因为随之而来的大规模基础设施建设，我们十年后仍在受益。
仅从最基本的商业阵容上统计，唐延路由之前的唐延中心、卜蜂莲花扩展到万达One、T11及正在建设中的高新New World，给周边密集的社区和人口提供了丰富的生活休闲空间，高新路-科技路轴线上，则由开业多年的百货如金鹰、金花等迭代为大都荟、中大国际The City、创业咖啡街区等新型综合体，输出更立体的城市商业服务。
当商业办公更集中，楼宇经济更突显的锦业路，完成高端物业在体量上的堆砌后，我们可以将目光聚焦在距离锦业路最近的绕城高速高新立交四周。每一个了解过区域发展的人，都能发现该板块正在成为西安另一处商业高地，这其中有资本的驱动，也有城市人口导出的惯性。
如果仅限于锦业路一线，绿地自持的缤纷荟、和年底开业的益田假日里，尚不足以支撑起整个高新立交四周包括丈八东路和西沣路在内，较为广阔的商业真空地带。因此，围绕高新立交形成的多个商业个体，从一开始就在彼此之间划分了不同的定位，西沣路被推向台面。
众多业内人士认为，高新的南延与东扩双双面临的局势，对西安早期产生过的逆城市化现象同样具有适配性。
图 ©市侩影像
跨过绕城高速，南延与东扩谁更吃香？
不可否认，大型社区伴随着城市骨架的拉伸，最早参与到城市建设的行为中，但商业配套的滞后将导致区域城市功能的缺失。以锦业路为核心的高新二期为例，前期的人口导入积累了庞大的消费客群，截至目前却只有一个缤纷荟在苦苦支撑，供需矛盾颇为紧张。
据JLL仲量联行发布的西安最新楼宇经济数据显示，锦业路超高层建筑群中的最后两栋：国瑞西安中心和永威国际金融中心分别交付后，这一片区的商务行为和金融活动将更为频繁，产业与资本的外溢成为必然。
开启夜间模式的锦业路与绕城高速 ©市侩影像
与之同步，高新的南延与东扩恰恰与锦业路的建设一前一后展开。
南延方向：西太路以产业为主导的骨架上，法士特、三星、比亚迪、新型工业园等陆续排开，产业带动的通勤人群较为集中，大量闲置用地被有效利用。
东扩方向：西沣路以商业服务和住宅用地为主导的骨架上，除了多个正在修建中的教育设施（延伸阅读：全名单丨高新区新建50所学校，增加6.6万学位），宜家荟聚、高新金地广场和西安城市生态公园等大规模城市商业项目和城市生态配套将陆续就位。
高新区的南延与东扩示意图 ©悦西安
不难发现，锦业路已经和丈八东路、西太路、西沣路将高新立交合围，相互形成紧密的微型组团，彼此扮演不同的角色，按顺时针破译四大商业项目拱卫的高新立交，一张新的商业图谱呼之欲出：
-益田接手绿地集团12万m²裙楼底商
-丈八东路上，立丰打造20万m²都市综合体
-宜家荟聚则率先进占西部大道核心区位
-资深开发商金地落子西安城市生态公园旁，带来第二座金地广场
环高新立交商业图谱 ©悦西安
作为该区域最大量级商业体的宜家荟聚，其在每个城市，每个区域的落地，都有着独到的思维方式和选址逻辑，项目有望在2022年开业，预计辐射的人口将远超当前板块的覆盖规模，这一片区四大商业新秀也将完成构建西安高新核心区的未来商业矩阵。
另一方面，与宜家荟聚紧挨的，则是正在建设中的西安城市生态公园，占地面积1700亩，与皂河湿地绿带构成中央生态体系，商业+生态模式让西沣路和西部大道接合区域成为新的价值高地，而深耕曲江多年的金地集团选址于此，并对生态经济进行复盘，紧跟住宅项目之后，打造第二座金地广场，先期推出了商业精装公寓「金地未来域」。
建设中的西安城市生态公园一角 卫星图x效果图
无论南延与东扩，在高新二期深化提升城市定位的过程中，双方扮演的角色不同，一边是扎堆的企业矩阵，一面是人居和绿色生态功能区间的纵横穿插，让泛高新立交都市带呈现愈发丰满的都市感。
高新二期商业异军突起，竞争？还是互补？
与南延不同，东扩在高新立交黄金十字板块中，承担了关联电子城、大学城、和城市中央住区的衔接作用，作为最早介入西沣路与城市生态公园板块的金地集团，就曾以西沣公元项目赢得西安市场的关注。
目光放到曲江商圈，曲江金地广场给业内分享了商业开发与住区的联动优势，于是，将契合度更高的金地未来域复制到西沣路，则具有广泛的实践意义。
有别于金地广场的购物中心色彩，金地在西部大道黄金区位的新项目以投资型公寓为主要切口，瞄准高新区众多的商务阶层和城市新秀，在泛锦业路板块填补产品的空白，一方面使得高新二期的商圈层次更为完善，另一方面也对西安城市生态公园周围的有限土地资源进行了升级式开发，充分提升物业价值，一改此前西安土地市场的粗放无序。
金地未来域整体效果图
从长远看，金地未来域对周边区域的商业活力也有着不小的驱动。比如在规划地下空间时，将停车位、健身会所与泳池同时纳入建设工序，并配套1.3万㎡商业，在宜家荟聚开业前，率先激活西沣路的商业潜能。在逆城市化阶段，孵化居住目的更纯粹的生活方式。
金地作为资深的城市运营者，在面对不同地域特点时做出的市场反应一直是被当成地产界教材，曲江的成功不一定可以复制，但高新二期可见的价值正在不断兑现，金地并非孤立的去运作某个项目，而是基于未来更长远的城市发展脉络，未雨绸缪，搭建生态链更完整的商业地图。
有人担心该板块商业阵容的同质化，诚然竞争与磨合必不可少，但因为次级商圈不会按照传统商圈去构建，不同项目的开业时间也处在不同时间序列，其建筑形式和业态配比也都各具特色，尤其是金地未来域以公寓产品为主要运营方向，在接下来高新区产业和经济结构的持续优化过程中，必将衍生更广阔的发挥空间。
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