央广网北京11月6日消息（记者王晶 实习生高欣然）从炙手可热的风口，到如今的“雷”声不断，短短几年内，长租公寓平台在市场中挣扎与自省，从未淡出过大众视野。
眼下，作为头部企业的蛋壳公寓深陷“爆雷”传言，日前“城城找房”也被曝拖欠多地房东的租金，由此，长租公寓又迎“多事之秋”。加之受疫情影响，企业资金链断裂、跑路或倒闭等暴露的问题更加凸显。
“2020年，才是长租公寓平台真正的分水岭，剧烈洗牌由此开始。”这是不少业内专家接受记者采访时秉持的观点。尤其是接下来的“十四五”阶段，如何培育和激活消费需求，将其真正纳入到内循环体系，才是长租公寓领域面临的最为关键的问题。
从“狂奔”到“刹车”的背后
有关蛋壳公寓的消息，引发不少人的躁动。据媒体报道，蛋壳公寓在南京、武汉等城市拖欠装修款，金额从几十万元至1000万元不等，引发部分合作方讨债维权。随后，10月23日，蛋壳公寓回应称，“近期，部分合作方因与本公司存在商业纠纷，散布‘蛋壳跑路、倒闭’等相关不实言论，已报警处理。”
该起事件仍在持续发酵。11月5日，天眼查App显示，蛋壳公寓所属的紫梧桐（北京）资产管理有限公司于11月4日新增被执行人信息，执行标的为519.1万元。企查查显示，目前该公司自身风险为194条，司法案件包含多条买卖合同纠纷。
对于上述合同纠纷，截至发稿前，蛋壳方面并未给予回应。
实际上，蛋壳公寓负面缠身，仅为租赁市场“网红”长租公寓现状的一个缩影。而长租公寓平台，也并非因今年疫情才陷入困境。截至2019年，TOP30房企中逾6成公司涉足长租公寓。而疯狂扩张的同时，不少“爆雷”现象就已出现。
知名房产分析师、北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，2020年上半年，疫情发生后，长租公寓一些原本靠高融资、高速扩张隐藏的各种问题才彻底爆发。“入住率下降、不少企业资金断裂，与此同时，租金也开始下降。”
据媒体统计，2020年，长租公寓有超过35家品牌出现了“爆雷”现象或严重资金问题，其中包括上海岚越、杭州友客等品牌。究其原因，记者发现，“爆雷”的长租公寓品牌大多折戟在“高收低租”和“长收短付”的运营模式上。
所谓“高进低出”，是指长租公寓作为中间商，高价从房东手中租来房子，却以低价租给租客；“长收短付”，即对房东采取月付或者季付的方式支付房租，而让租客一次性支付一年或至少半年的租金及押金，以此获得巨量现金流。
最终，长租公寓打造出来的“资金池”难以为继，“爆雷”也开始出现。
“本质上说明这种房源管理模式，本身就不符合市场定价机制，在疫情冲击下自然是难以支撑。”易居研究院智库中心研究总监严跃进接受央广网记者采访时谈到。
王玉臣透露，实际上有一些人是在某些地方用一个公司玩长租公寓“爆雷”后，又跑到了另一个地方，复制原来的套路，继续做长租公寓，继续“爆雷”。与此同时，王玉臣告诉记者，也有不少长租公寓品牌向租客推销与个人征信挂钩的“租金贷”，然后租客按月还贷。
长此以往，在长租公寓出现“爆雷”后，租客不仅“无家可住”，还需要偿还高额、高利息的租金贷。
严跃进觉得，租赁市场有“金融化”的倾向，这也直指目前长租公寓行业鱼龙混杂问题，未来地方对租赁企业的资金监管将会成为行业发展的关键。
红利释放 长租公寓能走多远？
不管怎样，多方机构入局探索背后，长租公寓仍是一个好赛道。
在不少业内人士看来，从整体的市场容量来看，长租公寓是目前仍存在政策和人口双红利的行业。“到2020年为止，这是我国真正把租赁住房当成一个行业来看待的第四年。从宏观层面上看，我国的住房租赁需求仍在增长。”严跃进谈到。
据统计，目前中国房屋租赁人数已超2亿人。在这其中，外来务工人员的租房需求尤为旺盛。另据克而瑞发布的《2019房地产多元投资领域全景报告》，我国住房租赁市场总规模预计达15510亿元，其中北上广深一线城市合计达5565亿元，占比35.9%。
王玉臣对严跃进的观点表示赞同，“要让租赁市场真正回归租赁消费属性，这才是亟需的。”王玉臣觉得，扎扎实实，一步一步做好单店的精细化管理，做好品牌才是长期、持续发展的王道。
值得关注的是，在一些长租公寓不断出现“爆雷”的另一面，也有一些长租公寓品牌越走越稳。
严跃进分析，随着资本退潮、疫情影响，部分行业乱象逐渐浮现，加速了行业洗牌，经营能力不足的企业会逐渐被淘汰，行业集中度加速提升。
而值得关注的是，长租公寓频“爆雷”，具有警示意义，同时也在释放一种信号：长租公寓的红利仍在持续释放。
“过去5年或者说‘十三五’规划阶段是长租公寓初步成长和培育的阶段，后续预计还会有很多新的机会。”严跃进告诉记者，包括“十四五”规划的建议稿中，也提到了对租赁市场的支持，如果想要长租公寓这样一种模式能够持续发展下去，企业与行业都需要更健康的运行规则。
严跃进认为，“立法是必须的，比如应探索建立租金托管制度，设立机构租金专用账户收付租金，实行租金银行托管。”
房东和租客怎么才能避免踩坑？
为了整治长租公寓行业的乱象，9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，对出租与承租、租赁企业、房地产经纪活动、扶持措施等六个方面作出详细规定。至此，长租公寓行业正式进入“强监管”时代。
那么，作为普通租户，如何识别这种模式的风险，提前避免“爆雷”？
王玉臣建议，签署租赁协议时最好由租客和房东签署，不要和第三方公司签署。如果只能和托管公司签署，要尽量保持租金支付的同步，最好不要选择租金贷。务必慎用租金贷，同时务必注意别被托管公司以免押金、每月一付的名义忽悠用租金贷。
另外，房主选择托管公司时，务必对托管公司进行基本的调查，如果是口碑不好或者已经存在很多风险的公司，最好不要选择。
普通租户一旦遇到所在平台“爆雷”事件，王玉臣提醒，房东没有权利对租户断水断电，且不论是租给平台，还是委托给平台都是如此。他进一步解释到，如果是租赁，则出现两个租赁关系，一个是房东与平台，一个是平台与租客。基于合同相对性，房东只能找平台，不能直接对租客采取任何强制措施。而且本身作为民事主体，房东也没有强制执行力。
王玉臣说，如果是委托关系，虽然是平台和租客签署协议，但是租赁关系是直接及于房东，房东应当遵守双方的协议，无权提前解除。平台收了钱，对租客而言，就视为房东收了钱。房东亦无权赶租客，只能去找平台。