长达21.7公里的沙滩延绵脚下，阳光、海鸟、渔帆，海风徐徐吹来，闻着空气中淡淡的海水咸味，让身体和心灵同时回归大自然……凭借优美的海景和一波波大力宣传，山东省威海市乳山银滩海景房在过去十多年吸引了来自全国各地的大批购房者。
近日，有媒体曝出乳山海景房每平方米只卖1000元，这个价格让人很难和海景房挂钩，甚至不及很多偏远的中西部小县城。威海海景房房价的真实情况到底如何？
“十一”长假期间，第一财经记者驱车来到乳山银滩。一路上，多处荒败斑驳、无人入住的“别墅”映入眼帘，防水、墙皮修复的店铺显眼地林立在路旁。走进最靠近银滩的大庆路一条街，除了热热闹闹的海鲜炒菜馆，每隔几米就有一家房屋中介的门头，门口、墙面上贴出了密密麻麻的二手海景房的销售信息，前来打听的购房者却寥寥无几。
乳山银滩附近破败的海景别墅
“今年以来房价明显下跌，生意很不好做。卖房的房主不少，疫情影响不知道啥时候过去，有些岁数大的人也不愿意来了，有些人生意不景气，急着用钱想把房子卖了套现，但是来打听想买房的人比往年少多了。”在银滩做房屋中介十来年的王东北告诉第一财经记者。
对于网传的10万元不到买到一套海景房的情况，王东北认为这并不具有参考价值。“房子价格确实在下跌，但市场平均价大约在3000元/平方米左右，那些标着1000元/平方米的房子，要不就是阁楼，要不就是车库改的。”王东北说。
大庆路上密集的房产中介门头
海景房卖出“白菜价”？
乳山是山东威海下辖的一个县级市，位于山东半岛东南部，海景房所在地银滩距离乳山市区有20多公里，因其优美的海岸线被誉为“天下第一滩”“中国最美海岸线”，被评定为国家AAAA级旅游度假区，并获得联合国人类居住生活方面的最高奖项——人居奖。
王东北在银滩做海景房中介已经有13年时间。他告诉第一财经记者，目前在银滩周围活跃着1000多家中介，大家常常互通有无，遇到房主低价着急卖房子的情况，会自己先以低于市场价收掉，待高价的时候再卖。在房价上涨的年景，王东北通过低买高卖的方式，一套房子可以赚上几万块钱。但随着今年房价的下跌和市场的清淡，他去年收的几套房子不得不赔钱甩卖。
“我去年以33万的价钱收了一套6楼的电梯房，房龄10年，88平方米精装修，当时市场价是36万。原房主来自江苏，买来投资的，一次没住过，因为原房主急着用钱，我低价收了，没想到今年即使降价到30万房子也很难卖。”王东北说。
上述海景房内景
王东北现在手里已经有十多套房子，随着海景房行情的走跌，他也急于把手上的房子倒卖出几套。
“我们收房子借的钱都是有利息的，现在卖是亏一万两万，如果再有几个月没卖出去就越亏越多。”王东北说。
王东北告诉第一财经记者，10年前，银滩的房价已经达到了每平方米4000多元，过了这么多年，房价没升值反而跌价，不少买海景房作为投资的人熬不住了，开始卖房。
根据诸葛找房的数据，乳山银滩9月份二手房均价为每平方米3940元，最低价格为每平方米2000元。
根据王东北的了解，2017年~2018年是乳山银滩房价涨得最快的时候，但今年以来房价开始下跌，一路跌去了这几年的涨幅。
除了王东北外，多家位于银滩的房产中介都告诉记者，今年的光景不好，几乎赚不来钱。
乳山中介挂出来的二手海景房信息
早在2003年，大庆油田最先来到银滩开发海景房，其中不少房子是作为大庆油田职工的福利房。随后，越来越多的开发商投入到银滩的房地产开发，2007年~2010年是乳山房地产发展的巅峰，钱砸到土地里，一栋栋海景房拔地而起。据不完全统计，在银滩纵深3公里、绵延20多公里的海岸线上密密麻麻建造了200多个小区，每个小区少则有近十栋房子，多则近百栋房子，几乎一个小区就是一个开发商。王东北说，银滩的房子实在太多了，具体多少套没人统计过。
17年前，在银滩开发之初，来自山西太原的周广平就曾跟着看房团的大巴来到银滩看房。
“那时候环境还没有现在好。当时房子一平方米只卖1000多元，11万元就可以买套房。”周广平告诉第一财经记者。
周广平所在的看房团里有不少人被这片海滩以及开发商谈到的美好未来所吸引，果断下手买房。比较理性的周广平当初并没有下手。
“那时候虽然房价低，但当时的工资也低。团里那些当初买了房的人谈不上投资成功。”周广平说。
已经退休的周广平在今年“十一”假期，带着老伴再次来到了银滩。这次，他想为自己和老伴张罗一套海景房来养老。
“我认为乳山的房子不具有投资价值，但这边的环境好、空气好、负氧离子高，对一些慢性疾病有好处，每年来住几个月，赶海、游泳、钓鱼，生活成本也低，对养老蛮适合的。”周广平解释说。
看房团的秘密
记者在威海走访海景房时发现一个颇为奇怪的现象，在威海，装修、房屋状况都不错的二手房大约为每平方米3000元左右，而新房均价1万左右，一手房和二手房价差很大。
周广平告诉第一财经记者，这其中的重要原因是，新房和二手房面对的客户群体是不一样的。新房主要面对的是开发商组织的“看房团”，二手房主要面对的是到沙滩来玩的散客。
“跟着大巴车免费看房、游玩，每天的行程都安排得死死的，看房团根本没时间接触当地人，没机会了解当地的二手房价格，销售一忽悠，不少人一看这么好的沙滩，房价又这么便宜就忍不住下手了。这是一个理智不理智的问题，如果理智的人，他会自己再来看看二手房的价格。”周广平说。
在乳山海景房新楼盘旁停着的“看房团”大巴车
记者在威海一新开楼盘门口，发现一辆来自江苏的看房团大巴车，销售正在给团员介绍新开盘的海景房，这一海景房的平均售价已经达到1万元/平方米。
山东各地海景房主打养老概念，在北京、上海、天津等大城市进行撒网式的宣传。海景房销售团队在当地组织看房团，用免费旅游为噱头，用大巴车一辆一辆地把潜在购房者拉到海景房的售楼处。
老包就是山东另一个海滨城市龙口某海景房项目在河北邯郸区域的总负责人。在“十一”假期期间，老包在邯郸当地组织了几辆大巴车的看房团到龙口来。
“一车有55名客户，都是来自北京和邯郸的，上午有一个团来，下午还有两个团。我们邯郸在这个小区买房的已经有四五十户。我自己买了两套，我对门的邻居也是邯郸的，她买了四套，其中一套全款，三套贷款。”老包告诉第一财经记者。
老包今年43岁，家住邯郸峰峰矿区，矿区以煤窑、陶瓷、钢铁作为经济支柱，老包告诉第一财经记者，在他们小县城，房价已经涨到每平方米一万元，不可能再有升值空间了，而他认为，龙口的海景房每平方米只有四五千块元，很便宜，还有升值空间。
“龙口西部海边的海景房依然有投资潜力，我主要看中了正在建设中的人工岛项目。项目建成后将带来30万人口流入，这里离人工岛最近，肯定会受到利好。并且不同于龙口的东海海景房，西海岸海景房靠近市区，有市政供暖，且配套齐全，也适合长期居住。”老包向记者推销。
从窗口向海面望去，海里的人工岛项目已经完成地基沉淀，进入建造阶段。
从龙口海景房望去看到的人工岛项目
为了区分本地购房者和看房团，开发商通常会采用两套销售队伍并行销售，不会互相干扰，但他们给出的销售价格是不同的。
“团里的客户我们是不接待的，他们过来后管吃管喝管住，这都要均摊到成本上。”一位负责接待本地客户的业务员告诉第一财经记者。
为了促成外地购房者消费，当地的开发商还会提供周到的贷款服务等项目。
上述业务员说，对于外地客户，售楼处负责跑贷款，业务员带着银行工作人员到客户所在的城市帮他们办理贷款手续，比如跑贷款的业务员从龙口到潍坊，到济南，到北京，花20多天转一圈，办100多户贷款回来。
相比于过去的红火，今年海景房新房的销售也受到影响。
“本来就是外销盘，疫情导致外地客户都不来了。去年节假日，一天大巴车三四十辆往售楼处拉，一辆车即使只卖一套，一天也卖出几十套房了。今年的情况就冷清很多。”上述销售告诉第一财经记者。
房子是用来住的
周广平也有过多次跟着看房团旅游、看房的经验，他认为，买房子首先要认清自己的需求，海景房虽好，但如果没有真正住的需求，买到的可能是一块烫手的山芋。
“你以为是免费旅游，如果你跟着团里买房了，这可能是你这辈子吃的最贵的一顿饭，坐的最贵的一次飞机。”周广平说。
来自郑州的王秀娟阿姨5年前跟着看房团来到龙口旅游，在推销下花了35万元在龙口东海买了一套70平方米的小两房，房子装修下来总共花了40万元左右。可后来因为要看孙子，她根本没时间去住，只住过一个春节。
“冬天过去，也没暖气，冷得要命，放在那也没啥用，现在30万的价格挂了两年也没人要。当年憧憬未来的退休生活，如今是花钱买了个烦恼。”王秀娟说。
龙口东海海景房的售楼信息和接送房主的汽车出发班次
王秀娟认为，房子难卖的主要原因是二手房市场供大于求，无论是在乳山还是龙口，超过八成的海景房被“外地人”买走，不供暖、配套设施不行、潮湿、远离市中心等，即使海景房比当地普通住房便宜不少，当地人也不愿选择海景房。
“外地人”买海景房的目的一是为了投资，二是为了养老。有中介告诉第一财经记者，整片海景房夏天入住率大约50%，冬天的入住率大概只有10%。老年人每年像候鸟一样迁徙，通常是“五一”前后来到海景房，“十一”之后离开，加之大量的投资性购买海景房，最终导致海景房一到冬季就变成“空城”。
走近银滩，一路上防水、墙皮修复的店铺显眼地林立在路旁
近年来，政策不断引导房地产市场回归居民自住需求。“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策相继出台，成为接下来楼市发展的风向标。
怎么看一个地方的房子是否适合投资？周广平以他多年看房买房的经验，总结了三点：一看经济；二看人口流动；三看地理位置。周广平认为，威海地理位置和环境不错，但经济发展和人口流动都不行。“只有一条腿立不起来。威海适合我们养老，不适合投资。我们养老只需要生活成本低、环境好。”周广平说。
根据恒大研究院发布的《中国人口大迁移的新趋势》，从人口流动情况来看，近4年人口流出都市圈主要分布在东北、山东半岛、京津冀等地区。具体看，近4年人口年均净流入超10万的都市圈有10个，其中广佛肇、杭州、上海、深莞惠、长株潭5个都市圈年均净流入规模超20万。
“长期而言，房价涨跌与人口流动方向相一致，经济基本面好、人口流入地区的房地产市场更有潜力。北方海景房地区大多位于人口流出地区，这些地方的房子到了冬天很多都成了空城，而南方的海景房主要分布在惠州、三亚、北海、厦门等地，恒大威尼斯和恒大海花岛是比较典型的项目，从目前运营来看比北方好。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉第一财经记者。
根据乳山市统计局发布的《2019年国民经济和社会发展情况的公报》，2019年乳山实现生产总值（GDP）277.36亿元，同比下降2.8%，2019年乳山全年固定资产投资同比下降35.4%，其中房地产开发投资同比增长7.03%。从房屋建设用途看，住宅投资同比增长10.53%，占全部房地产开发投资的92.42%。
严跃进表示，在固定资产投资同比大幅度下降的情况下，房地产开发投资却有明显增长，这至少说明当地各类产业表现是乏力的，只有房地产相对来说略好，但这也使得经济过多依赖于房地产。
“城市要重视通过发展产业吸引