作者：彭铭旻，济邦咨询经理
作为重庆的母城，渝中区在旅游业发展方面，突出“全域”“升级”这两个关键词，渝中半岛着力打造全域旅游示范区，对区域内10个热门网红景点进行提档升级，十八梯就是其中之一，它是衔接老重庆上半城与下半城的纽带，是重庆“母城文化”的缩影。2009年重庆市渝中区政府宣布将对十八梯实施重建，2016年底，杭州新天地集团取得重庆十八梯传统风貌区项目的开发权，2021年9月30日对外开街。十八梯传统风貌区占地面积约88亩，建筑面积约16.1万平方米，项目荣获“城市更新城市街区类优秀案例”RICS中国奖2021年度城市更新项目优秀奖。2022年11月，十八梯传统风貌区被中国非遗保护协会评选为“全国非遗与旅游融合发展优选项目 - 非遗旅游街区”。
一、项目具有地段稀缺、地形独特和历史文化底蕴丰富的三大特性
重庆十八梯传统风貌区位于重庆市渝中区较场口，是重庆渝中上下半城的重要通廊，也是重庆主城最古老的街道之一。明清时期由于靠近长江及其连接上下半城优越的地理优势，曾经繁荣一时。改革开放后，随着重庆经济和城市建设快速发展，上半城解放碑高楼林立，成为重庆核心的城市名片，是重庆的中央商务区之一，而曾经繁华的十八梯却逐渐衰落，建筑老旧破损，生活居住条件落后、环境恶劣。十八梯作为衔接老重庆上半城与下半城的纽带，是重庆“母城文化”的缩影，同时是老重庆市民生活的真实写照，推动项目有机更新是提升城市品质及强化母城文化的必经之路。十八梯城市更新项目具有以下三大独特性：
区位优势独特，项目距离解放碑商圈核心仅500米，临近重庆轨道1、2号线较场口站，是重庆渝中上下半城的重要通廊，区位优势明显；
地形独特，项目保留原始的七街六巷街道肌理及地形地貌，有高低差，有坡度，可以完美体现重庆山地城市形态与空间特色；
历史文化底蕴深厚，其是重庆“母城文化”的缩影，同时是老重庆市民生活的真实写照。明清时期十八梯曾是重庆的经济中心、政治中心，区域内现存 1处国家级文物法国领事馆旧址，1处市级文物“六五”大轰炸惨案遗址，1处区级文物171号民居，以及7处优秀历史建筑，50余处传统风貌建筑。
二、项目深入挖掘渝中“母城”的文化资源，重组区域已有的历史文化资源、产业资源和空间资源，融合传统和现代元素，形成商、景、旅、文融合的发展模式
城市更新涉及到产业重组、景观优化、历史文化遗产保护与再利用等问题，本质上是通过对区域内各种资源的筛选和整合，以区域的特色资源为依托，建构恰当的城市空间、产业模式和生活模式，以此引导区域的发展。
十八梯项目重组十八梯区域已有的历史文化资源、产业资源和空间资源，在保留原有空间肌理的基础上，以“老重庆”为文化脉络，“真山城”为建筑基础，“新体验”业态为引擎，同时结合“夜经济”等现代服务业的产业定位，打造“文化 + 旅游”、“文化 + 创意”、“文化 + 跨界”的全景体验发展模式。
“老重庆”：将重庆的传统民俗、市井生活、节会庆典等与实景演艺和现代会展技术融为一体，打造若干核心景观和游憩节点，体现传统、经典的“重庆生活方式”。
“真山城”：延续十八梯原有的“七街六巷”肌理，进行复建和创新，尽可能保持和复原街巷尺度和两侧建筑的高度，让景观、建筑成为传统文化的载体。
“新体验”：增设城市观光、非遗传承、文化创意及体验等业态，实现“文化＋旅游”、“文化＋创意”、“文化＋产业”的全景式体验。
三、作为一个兼顾城市文脉延续与城市发展的城市更新项目，十八梯是重庆的人气担当，天生自带流量，运营具有可持续性
十八梯传统风貌区坐落于网红城市重庆，承载着山城人的记忆，是母城核心景区之一，自开街以来人流如织。这主要是因为项目在文化上延续了原有十八梯的文化积淀，同时又重新诠释文化内涵、传统故事、老居民生活方式，并与新时代的文化艺术体验、商业活动、夜间旅游等文旅模式相结合，焕发出城市有机更新的商业新活力。
项目更新规划融合商、景、旅、文四大功能于一体，创新商业模式，打造传统与时尚结合的文化街区十八梯传统风貌区围绕“城市观光”、“非遗传承”和“文化创意体验”，主要规划“传统文化体验（AB区）”、“国潮文创体验（C区）”、“国际交流中心（D区）”和“生活方式中心（E区）”，形成“两体验两中心”功能组团，传统与现代融合，全面打造文商旅三位一体，有机互动、协调发展。
项目以巴渝民俗文化为底蕴，以传统街巷格局的老重庆建筑风貌和市井生活为特色，集特色餐饮、全景体验、文化娱乐、休闲度假、商务会议、主题居住等业态功能于一体。打造成一个兼具历史、文化、旅游和市井气息的地方。
项目对古街历史、风情、生活整理保护，让一些非遗文化、老重庆口耳相传的民间艺术和民俗活动恢复生机，把“老重庆”魅力转化为经济效益、文化效益和社会效益
十八梯承载着山城人的“ 乡愁”，承载着“百年市井烟火气”。项目依托本身的历史文化底蕴，聚焦非遗文化。项目内已集聚了近二十家非遗品牌、非遗产品及老字号美食品牌。同时项目在建设中将重庆传统风俗、市井生活、节会庆典与实景演艺和现代会展技术融为一体，利用重庆市民耳熟能详的善果巷、轿辅街、月台坝、守备街、花街子等老街名称，打造若干核心景观和游憩节点。
项目多元业态活力迸发，引进多个品牌，整体开业率高据统计项目1期刚开街时，ABC区共入驻141家品牌，其中138家开业，整体开业率约98%。项目引入香港警署、星巴克、肯德基、雀巢、华人文化、司曙旅行图书馆、十八梯剧院、TIMS咖啡、北山怀石、万孚楼、小洞天酒楼等品牌入驻。同时项目一直在不断调整业态规划及定位。
四、项目采用开发商主导模式，引入具有丰富操盘经验的开发商主导项目开发运营，加速推进项目建设及运营
城市更新项目融资具有政府主导、多元合作和市场主导三种模式，其中市场主导模式包括开发商主导模式和居民或企业自主更新模式。开发商主导模式适用于商业改造价值较高、规划清晰、开发运营属性强的项目。该种模式下，项目完全由开发商按照规划规模要求来进行项目开发，政府履行规划审批职责，其核心是开发商能够顺利获取土地。
2010年7月十八梯片区启动征收拆迁工作，2015年底完成征收拆迁。杭州新天地集团于 2016年10月以5.8亿底价获取十八梯传统风貌区约88亩地块，并取得重庆十八梯传统风貌区项目的开发权。项目商业全部自持，统一策划、统一招商、统一运营。
杭州新天地集团是以“城市中央活力区 & 城市文化名片 & 养生度假区”三大主力产品为引擎驱动，文、商、旅三位一体协调发展的城市复合产业运营商，总资产超过300亿元。在获得十八梯项目的开发权后，其综合了“新天地”与“田子坊”的商业模式，最大限度保护传承十八梯的文脉，以“老重庆”文化为脉络，以“真山城”建筑为基础，以“新生活”业态为引擎，将十八梯打造成了一个传统与时尚结合的复合型风貌文化街区。可见开发商的格局、视野和思维决定了一个项目的气质，也很大程度上决定了项目的未来。
改造升级前的十八梯 渝中文旅委供图
五、关于城市更新文旅类项目的思考
城市更新需要科学把握城市更新中的“留改拆增”，注重城市历史文化保护与传承，彰显城市精神和文化记忆。传统风貌区城市更新的核心是通过对区域内各种资源的筛选和整合，以区域的特色资源为依托，建构恰当的城市空间、产业模式和生活模式，使其换发出新的生机，实现商业与文化共赢。重庆十八梯传统风貌区项目汲取了各地节点改造、微更新、尺度肌理修复、形态重构、功能置换、集群设计等先进理念，创造性地开展了外科手术式的复杂而精准的设计，最大限度保护传承了十八梯的原有建筑风貌、空间肌理。并在此基础上，以“老重庆”文化为脉络，以“新生活”业态为引擎，将十八梯打造成了一个传统与时尚结合的复合型风貌文化街区。项目在原有的十八梯在地文化与商业有机融合方面仍有改善的空间，未来可以再不断挖掘自身的特色和在地文化，在现有的空间上挖掘出